L’acquisto di una casa attraverso una vendita a breve issimilar per l’acquisto di una preclusione, ma i due processi aren’tthe stesso.
In una vendita a breve, la banca omortgage creditore non sfrattare il proprietario della casa. Invece, il creditore lascia proprietario thecurrent vendere la casa per meno del loro debito ipotecario.
Il vantaggio di acquistare una vendita a breve è che si potrebbe finda casa ad un prezzo ridotto.
Ma il processo può essere spesso dispendioso in termini di tempo e frustrante, e le transazioni di vendita allo scoperto hanno pericoli unici., Inoltre, non c’è alcuna garanzia di risparmiare denaro rispetto alla vendita tradizionale.
Ecco cosa devi sapere se stai pensando di acquistare ashort sale home.
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In questo articolo (Vai a…)
- Che cos’è una vendita a breve?
- Il processo di vendita a breve
- Quanto dura una vendita a breve?
- Ostacoli durante il processo di vendita a breve
- Chi dovrebbe acquistare una vendita a breve?
- Pro e contro dell’acquisto di una vendita a breve
Che cos’è una vendita a breve?,
Una transazione di vendita a breve può accadere quando il saldo del mutuo ipotecario di ahomeowner supera il valore di mercato della loro casa.
In altre parole, il valore di mercato della casa è inferiore al saldo dovuto su themortgage. Questo è anche chiamato essere “sott’acqua” o in ” equità negativa.”
In una vendita a breve, il homeownerneeds per vendere la sua casa subacquea — e il creditore ipotecario dà il permesso per la proprietà da vendere per meno di theoutstanding equilibrio.,
Il creditore perderà soldi, ma accetta la vendita di tothe della proprietà per evitare il processo di preclusione, che couldcost ancora più.
In un certo senso, una vendita a breve può helpboth il prestatore ed il proprietario di abitazione. E ti aiuta anche, l’acquirente di casa, se youcan ottenere un affare sotto-mercato sulla proprietà.
Il processo di vendita a breve
Il processo di vendita a breve è molto simile all’acquisto di una casa fuori dal mercato.
Inizierai trovando una casa e gettingpre-approvato per il finanziamento (a meno che non si sta pagando in contanti). Poi farai un’offerta, negozierai la vendita e chiuderai.,
Ma in una qualsiasi di queste fasi, ci sono sfide uniche per le case di vendita a breve. Ecco cosa devi sapere.
Passo 1: Trovare una vendita a breve casa
Data la complessità e riskassociated con vendite allo scoperto, non consigliamo di andare da soli a meno che non si haveplenty di esperienza precedente.
Sebbene tu possa cercareproprietà da solo utilizzando un Multiple Listing Service (MLS), è meglio assumere un agente immobiliare esperto in vendite allo scoperto.,
Un buon agente controllerà il titolo,imparare se un avviso di preclusione è stato archiviato, e determinare quanto isowed al creditore(s). Questi dati ti aiuteranno a preparare un’offerta competitiva.
Inoltre, l’agente ti aiuteràtu negoziare il miglior affare e superare eventuali blocchi stradali per una chiusura di successo.
Essere consapevoli che il processo di vendita a breve potrebbe richiedere molto più tempo rispetto all’acquisto di una casa tradizionale. Anche con un agente qualificato, non è raro perle transazioni di vendita brevi richiedono sei mesi o più per chiudersi.,
Passo 2: Ottenere pre-approvato per il finanziamento
A meno che non si sta pagando per una proprietà shortsale con contanti, il primo passo è quello di ottenere pre-approvato per un mutuo.
Questo è un must. Senza financingin posto, una banca rischia di respingere la vostra offerta fuori mano.
Per fortuna, ottenere pre-approvato è relativamente veloce e facile.
Molti istituti di credito possono verificare yourcredit punteggio e documenti finanziari injust un giorno. Poi ti scriveranno una lettera di pre-approvazione, che ti dà il potere di fare un’offerta acredibile su una casa.,
Avviare il mutuo pre-approvazione(febbraio 6th, 2021)
Passo 3: Fare un’offerta
Il terzo passo per l’acquisto di una casa shortsale è quello di fare un’offerta competitiva. Anche se si può essere in grado di acquistare belowsticker prezzo, non contare su di esso. Invece, fai un’offerta ragionevole basata sul valore di thehome.
Un agente immobiliare che conosce il tuo mercato immobiliare locale canshow si proprietà comparabili (“comps”) che hanno recentemente venduto, in modo da canmake un’offerta realistica.,
Un buon pacchetto di offerta per un shortsale includerà:
- Un contratto di acquisto per te e il venditore per firmare
- Un deposito di caparra. Un deposito sostanziale mostra l’agente di quotazione e la banca sei un acquirente serio., Se l’affare si chiude, il deposito diventa parte del vostro acconto
- Una lettera di pre-approvazione per dimostrare di avere la possibilità di acquistare l’immobile al prezzo offerto
- Informazioni sugli ultimi prezzi di vendita per immobili simili nella zona (“comps”) per dimostrare il prezzo proposto è in realtà basato su
- Prova di fondi — Questo può essere necessario se una lettera di pre-approvazione non convincere il venditore si hanno abbastanza soldi., Prova di fondi può includere copie di estratti conto bancari, così come le linee di equità di credito e rendiconti finanziari certificati
Avvio dei negoziati con alow-ball offerta non è probabile che lavorare a tuo favore. Un creditore può respingere la tua offertasenza nemmeno rispondere.
Fare offerte low-ball potrebbe haveworked durante l’ultima recessione, quando i creditori erano disperati per mitigare theirlosses. Ma i venditori possono permettersi di essere più esigenti ora.
In effetti, il sottoprezzo è ilnumero uno dei motivi per cui le banche rifiutano le offerte di vendita a breve.,
Un altro motivo comune per la reiezione è un’offerta incompleta, che non contiene tutti i documenti necessari.
Quindi assicuratevi di avere yourpaperwork in ordine prima di tentare di acquistare una casa di vendita a breve, proprio come youwould per qualsiasi altro acquisto di casa.
Passo 4: Negoziare la vendita a breve e contingenze
Tu e il tuo agente dovrebbe anche preparare un addendum vendita a breve con determinate contingenze.
“Contingenze” sono condizioni che devono essere soddisfatte prima che la vendita di casa passerà attraverso.,
Ad esempio, probabilmente si vuole fare la vostra offerta contingente approvazione dei creditori della vendita, il periodo di tempo si è disposti ad aspettare per l’approvazione di vendita a breve, e l’importo che si pagherà in costi di chiusura.
Probabilmente vuoi anche una vendita a breve per essere subordinata ai risultati di un’ispezione domestica.
Qualunque cosa tu faccia, non comprare una casa di vendita a breve senza avere il posto ispezionato prima.
In effetti, potresti voler assumere ispettori specializzati per cercare problemi costosi come termiti, muffe e danni strutturali.,
Nota: le case di vendita a breve sono vendute “così come sono”
Tieni presente che uno shortsale èun acquisto “così com’è”.
A differenza delle vendite di case regolari, yousshould non si aspettano che il venditore a lowerthe prezzo richiesto se la vostra ispezione a casa uncoversproblems. Succede raramente.
Ma un’ispezione può stilluncover problemi deal-breaker che potrebbero disattivare l’acquisto della casa.
Se sei un acquirente intelligente e determinato, è possibile trovare occasioni di vendita a breve. Una volta trovato uno, il risultato di asuccessful può definitivamente essere degno lo sforzo.
Quanto dura una vendita allo scoperto?,
Un agente con sede in California ha stimato che ci vogliono circa 60 a 90 giorni in media per un creditore di approvare un affare di vendita a breve-e che è dopo aver ricevuto l’offerta completa.
Tuttavia, questa è solo la stima di un agente. Il lasso di tempo effettivo per una vendita a breve può variare molto.
Il tempo di chiusura dipende da dove vivi. Potrebbe essere il modo più lungo se più istituti di credito sono coinvolti. E 60-90 giorni è solo una media, il che significa per definizione che alcuni richiedono meno tempo e altri di più.,
Le variabili sono così ampie e complesse che un agente immobiliare specializzato in vendite allo scoperto potrebbe solo indovinare il tempo dall’offerta alla chiusura — anche se fossero in pieno possesso dei fatti del tuo caso.
Ostacoli da aspettarsi durante il processo di vendita allo scoperto
Tre ostacoli comuni possono far sì che la vendita allo scoperto richieda più tempo rispetto a una vendita tradizionale, o impedire del tutto l’operazione.
- Sono dovuti più debiti. Se il proprietario della casa preso in prestito da più istituti di credito, i “titolari di pegno junior” potrebbe bloccare la vendita., Questi istituti di credito spesso ricevono poco (o nessun) denaro da vendite allo scoperto. Un esempio potrebbe essere un creditore di equità domestica che ha assicurato il debito contro la casa dopo che il mutuo originale è stato preso
- Il venditore potrebbe annullare l’affare. Questo a volte accade quando il creditore primario chiede al venditore di contribuire ai costi di chiusura e il venditore esita
- La banca accetta un’offerta concorrente. Questo può accadere anche dopo aver effettuato un deposito caparra e pagare per una ricerca titolo, ispezione a casa, eccetera.,
A causa di queste insidie uniche,è particolarmente importante sapere in cosa stai entrando quando avvii il processo di vendita breve. E molto probabilmente vorrai un esperto, come un agente immobiliare esperto, dalla tua parte.
Chi dovrebbe comprare una casa di vendita a breve?
Ci sono spesso sfide e ritardi quando si acquista una casa di vendita allo scoperto — che è il motivo per cui un numero sproporzionato di vendite allo scoperto sono presi da sviluppatori di proprietà professionali andhouse-flippers.,
Questi compratori potenziali sono notemotionally investiti nella transazione e possono scrollarsi di dosso i ritardi fino a che non paghino il prezzo di acquisto e prendano possesso. Essi non possono preoccuparsi molto anche ifthe affare cade a pezzi se hanno più altri in cantiere.
È diverso per i singoli acquirenti di case che cercano un posto dove vivere, perché potrebbero trovarsi in una situazione appiccicosa se la vendita cade.
Forse sei ben posizionato per aspettare una vendita a breve, e queste insidie non rappresenterebbero una sfida per te.,Ma c’è una buona ragione per cui così tanti acquirenti privati lasciano vendite allo scoperto ai professionisti.
Pro e contro di acquistare una vendita a breve casa
Il più grande vantaggio per l’acquisto di ashort vendita casa è la possibilità di trovare un grande affare.
E a differenza di una preclusione, ashort vendita casa è probabile che sia in buone condizioni. Spesso, il proprietario attuale sarà ancora in residenza e mantenere la manutenzione di base. Aforeclosure, al contrario, potrebbe essere in rovina.
Molte sfide nel processo di vendita a breve derivano da un fatto:il proprietario della casa non sta prendendo le decisioni sulla transazione di vendita a breve.,
È il creditore ipotecario thatholds la casa e supervisiona la vendita.Ci potrebbe anche essere più istituti di credito se l’attuale proprietario ha un secondo mutuo,come ad esempio un prestito di equità domestica o home equity line of credit (HELOC).
Alcuni acquirenti di casa scelgonoper sopportare complicazioni di vendita a breve perché potrebbero acquistare a un prezzo abargain. Ma dovresti essere pienamente consapevole dei potenziali problemi primaconsiderando un acquisto di vendita a breve.,
Vendita a breve case possono essere difficili da trovare
Al fine di avere bisogno di una vendita a breve, ahomeowner deve avere patrimonio netto negativo — il che significa che la casa mortgagebalance è superiore al valore della proprietà.
Dopo il crollo del mercato immobiliare iniziato nel 2008,molti proprietari di case si sono trovati sott’acqua sui loro mutui. Questo meanta molto più proprietari di abitazione qualificati per le vendite allo scoperto.
La situazione è cambiata radicalmente da allora. Homevalues hanno rimbalzato indietro e continuano a crescere nella maggior parte dei mercati., Ora, withinterest i tassi così bassi, più proprietari di abitazione in difficoltà possono permettersi di tenere theirhomes rifinanziando.
Per qualificarsi per una vendita a breve, un proprietario di abitazione deve anche provaredestensione finanziaria. Un venditore può anche avere bisogno di una lettera di disagio o pagare stubsproving lui o lei non può forse recuperare il ritardo su pagamenti di ipoteca ed evitare una proprietà di REO (preclusione).
Dr. Frank Nothaft è capo economista per CoreLogic, una società che tiene traccia dei mercati immobiliari e mutui., Spiega: “Dieci anni fa, durante le profondità della Grande Recessione, più di 11 milioni di proprietari di case avevano un patrimonio netto negativo o il 25% delle case ipotecate.”
Ma, ” Dopo più di otto anni di aumento dei prezzi delle case e della crescita dell’occupazione, i proprietari sottomarini sono stati ridotti a soli 2 milioni, o meno del 4% delle case ipotecate.”
Così oggi ci sono modo minoreopportunità che c’erano una volta per gli acquirenti esperti di approfittare di shortsales.
Tuttavia, quelle opportunità non si sono esaurite completamente. Per gli acquirenti determinati, potrebbero esserci ancora buoni affari da trovare.,
Il processo di vendita allo scoperto può avere lunghi ritardi
Le vendite allo scoperto sono spesso date a una priorità inferiore rispetto alle vendite tradizionali. Quello è perché il isbeing di lavoro di ufficio elaborato da un prestatore che sa che già ha perso soldi su thehome.
A volte ci vogliono settimane o addirittura mesi per un’offerta di vendita a breve da accettare o rifiutare. O il creditore maymake una controfferta, nel qual caso Lei può rifiutare, accettare, orcounter indietro — che comporta riavviando il processo da quadrato uno.,
Se second mortgage lenders o “junior lien holders” sono coinvolti,i ritardi possono essere allungati oltre la resistenza in quanto ciascuno ha bisogno di acquistare in thedeal.
La National Association of Realtors descrive alcune delle esperienze dei suoi membri con le vendite allo scoperto:
“Come risultato di questi membri challengesour hanno segnalato difficoltà con: istituti di credito non rispondenti; lostdocuments che richiedono più osservazioni, valutazioni homevalue imprecise o irrealistiche, e lunghi ritardi di elaborazione, che causano gli acquirenti a walkaway.,”
Questo non vuol dire che tutti avranno un’esperienza così dolorosa acquistando una vendita a breve, ma è importante impostare realisticamente le tue aspettative.
L’acquisto di una vendita a breve sarà probabilmente più difficile che comprare una casa fuori dal mercato sarebbe.
Cosa succede al proprietario della casa originale dopo una vendita a breve è chiuso?
Per il venditore della casa, una vendita a breve significa la fine del lungo e stressante viaggio. La proprietà della casa non è andata come previsto. Il ownercouldn’t permettersi i pagamenti di ipoteca o a causa di una perdita di lavoro, malattia, orsome altra circostanza non pianificata.,
Il proprietario può aver cercato di rifinanziare, ma non poteva, oitherbecause di problemi di rapporto di credito o una mancanza di reddito. L’homeownermay originale ha fatto domanda, senza successo, per programmi di modifica di prestito.
Per evitare di perdere la casa attraverso la preclusione, il ownersuccessfully appello al creditore per una transazione di vendita a breve. Ma in doingso, lui o lei ha perso il controllo del processo di vendita e qualsiasi capacità di everreclaim l’acconto o qualsiasi equità supplementare.
Il dipartimento di mitigazione delle perdite del creditore ora chiama shotsinstead.,
Dopo una vendita a breve, il creditore mayforgive l’intero debito anche se i proventi della vendita non ha pagato il prestito entiremortgage.
Altre volte, il creditore può pursueadeficiency giudizio contro il mutuatario attraverso i tribunali nel tentativo di recuperare theshortfall. Un proprietario di abitazione che chiede una vendita a breve dovrebbe cercare di ottenere una rinuncia toprevent il creditore dal tentativo di recuperare i soldi persi in futuro.
Credito del proprietario di abitazione sarà wrecked per un tempo, ma in genere recuperare morequickly dopo una vendita a breve che dopo una preclusione.,
Per esempio, un proprietario di abitazione che rinuncia la casa attraverso ashort processo di vendita può acquistare un’altra casa attraverso il programma di prestito FHA wheneverhe o lei soddisfa i criteri di sottoscrizione del creditore.
Dopo una preclusione, però, FHA richiede un periodo di attesa di tre anni prima di acquistare un’altra casa. I prestiti convenzionali sostenuti da Freddie Mac andFannie Mae richiedono un’attesa di sette anni per i mutuatari con una preclusione sul loro rapporto di credito.
È l’acquisto di una vendita a breve vale la pena?
Per ora, i giorni di facile pickingsfrom vendite allo scoperto sono finiti., Case in pre-preclusione e precluso occasioni sono gettingharder trovare, anche.
È vero, puoi ancora trovare moltoofferte vantaggiose con una vendita a breve. Ma devi lavorare di più andsmarter per dar loro la caccia.
Ed è fortemente raccomandato thatyou lavorare con un agente professionale che ha un sacco di breve saleexperience.
Se siete interessati ad acquistare ashort vendita casa, è ancora necessario ottenere pre-approvato per il finanziamento. Quel passo, almeno, si può iniziare proprio qui.,
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