Lo sfratto è un processo che consente a un proprietario di rimuovere legalmente un inquilino dai locali affittati. Ci sono quattro ragioni principali per cui un proprietario può sfrattare un inquilino in North Carolina:
- mancato pagamento dell’affitto
- inquilino che rimane nei locali dopo la risoluzione del contratto di locazione e senza il consenso del proprietario (“inquilino di attesa”)
- inquilino che viola un termine o termini il contratto di locazione o di noleggio, e
I proprietari devono sempre rispettare la legge e seguire i passaggi specifici per completare uno sfratto ai sensi della legge del locatore-inquilino della Carolina del Nord. (N. C. Gen. Stat. § § 42-25.6 e seguenti.) Anche quando uno sfratto è giustificato, può essere difendibile, per vari motivi—ad esempio, un inquilino può affermare che lo sfratto è illegale perché il proprietario ha usato misure di “auto-aiuto” come lo spegnimento delle utenze.
Questo articolo riassume il processo di sfratto in North Carolina., Per i dettagli sulle difese comuni che un inquilino può utilizzare nella lotta contro uno sfratto, vedere l’articolo Nolo Tenant Defenses to Sfriction Notices in North Carolina.
Come terminare un contratto di locazione in North Carolina
Al fine di sfrattare un inquilino in North Carolina, il padrone di casa deve prima servire l’inquilino con l’avviso di terminazione appropriata. Il tipo di avviso dipende dal motivo della risoluzione.,
Mancato pagamento dell’affitto
Se il motivo per cui il proprietario vuole sfrattare l’inquilino è dovuto al mancato pagamento dell’affitto, il proprietario deve generalmente dare all’inquilino un “avviso di uscita” di dieci giorni prima di iniziare il processo di sfratto. (N. C. Gen. Stat. § 42-3.) Lo scopo di questo avviso è quello di richiedere il pagamento ed è quindi colloquialmente chiamato un avviso di “smettere o pagare.”Se l’inquilino non paga l’affitto entro i dieci giorni, il padrone di casa può procedere a presentare documenti di sfratto il giorno 11.,
Holdover Tenant
Alla fine di un contratto di locazione, un locatore e un inquilino hanno entrambi un’opzione per rinnovare il contratto di locazione o di affitto. Un proprietario che non desidera rinnovare l’accordo non è obbligato a farlo. In tal caso, l’inquilino deve cedere il possesso dei locali affittati alla fine del contratto di locazione. Un “inquilino holdover” è colui che, senza il consenso del proprietario, rimane in possesso dei locali dopo la scadenza del contratto di locazione. (N. C. Gen. Stat. § 42-26.,)
A seconda della durata del contratto di locazione, un locatore deve fornire uno dei seguenti avvisi di risoluzione prima della fine del contratto di locazione in corso:
- avviso di due giorni se il contratto di locazione era di settimana in settimana
- avviso di sette giorni se il contratto di locazione era di mese in mese, o
- avviso di
(Vedi N. C. Gen. Stat. § 42-14.)
Alla scadenza del contratto di locazione, il proprietario non è tenuto a dare al locatario alcuna opzione., Gli avvisi di terminazione sopra elencati, chiamati anche “avvisi incondizionati per uscire”, notificano semplicemente all’inquilino quando il contratto di locazione scade e indicano una scadenza entro la quale l’inquilino deve liberare i locali. Se l’inquilino non si sposta entro la data specificata, il proprietario può procedere con lo sfratto senza ulteriore preavviso.
È importante sottolineare che il proprietario non deve accettare alcun pagamento dopo la scadenza del termine di locazione e prima di presentare un reclamo. Questo include il pagamento parziale. Ciò potrebbe creare una nuova locazione basata sugli stessi termini del contratto di locazione originale o del contratto di locazione., (Vedi Kearney v. Hare, 265 N. C. 570, 144 S. E. 2d 636 (1965).)
Violazioni del contratto di locazione
Un proprietario ha il diritto legale di sfrattare un inquilino che viola o viola una condizione esplicita del contratto di locazione. Danneggiare la proprietà in affitto, disturbare i vicini, ospitare un animale domestico se il contratto di locazione o di noleggio vieta gli animali domestici, o portare in un inquilino non autorizzato sono tutti esempi di violazioni comuni. Si noti che la distruzione intenzionale o intenzionale dei locali affittati potrebbe anche comportare una carica reato in North Carolina. (N. C. Gen. Stat. § 42-11.,)
Un proprietario non è legalmente obbligato a dare a un inquilino l’opportunità di curare una violazione del contratto di locazione prima di iniziare il procedimento di sfratto. A differenza degli sfratti precedentemente discussi, non ci sono requisiti minimi di preavviso. A meno che il contratto di locazione richiede preavviso e l’opportunità di curare, il padrone di casa può presentare documenti di sfratto dopo aver appreso di una violazione.
Traffico di droga e altre attività criminali
Sfratto accelerato è disponibile per i proprietari che cercano di sfrattare i trafficanti di droga e altri criminali in North Carolina.,
Archiviazione e servire documenti di sfratto in North Carolina
Prima di presentare documenti di sfratto, un padrone di casa deve prima terminare la locazione utilizzando i requisiti di avviso sopra descritti. Dopo che il padrone di casa ha servito un preavviso adeguato e il termine per pagare l’affitto o liberare i locali è scaduto, il proprietario potrebbe aver bisogno di avviare un procedimento giudiziario per espellere l’inquilino dai locali.
Dove presentare una citazione e reclamo
Il proprietario avvierà un procedimento giudiziario presentando documenti di sfratto presso il tribunale per le controversie di modesta entità o il tribunale distrettuale., Il proprietario dovrebbe presentare i documenti nella stessa contea in cui si trova la proprietà in affitto. I tribunali per controversie di modesta entità in North Carolina sono sedi appropriate per azioni in cui i danni richiesti non superano $10.000. Questo importo può essere diverso in alcune contee. Un padrone di casa che sostiene che un inquilino deve più di $10.000 dovrebbe presentare i documenti di sfratto in tribunale distrettuale.
Contenuto di un reclamo in North Carolina
Un reclamo è un documento legale che espone le ragioni per cui una parte cerca un’azione legale contro un’altra., Un impiegato fornirà un modulo standard intitolato ” reclamo in espulsione sommaria.”Quando si compila il reclamo, il padrone di casa deve elencare come” imputati” tutti gli inquilini i cui nomi appaiono sul contratto di locazione o di locazione. Non riuscendo a fare può prolungare il processo di sfratto.
Contenuto di una citazione in North Carolina
Una citazione è un documento legale che notifica a un imputato che è stata avviata un’azione. La citazione indicherà una data e un’ora in cui l’inquilino dovrebbe apparire in un luogo specificato per rispondere al reclamo (una “data dell’udienza”).,
Servire la citazione e la denuncia sul locatario
Una volta che il padrone di casa file i documenti di sfratto, l’inquilino è servito con la citazione e una copia della denuncia. Di solito, lo sceriffo della contea servirà personalmente l’inquilino a casa sua. Dopo aver ricevuto questi documenti, l’inquilino può liberare i locali. In alternativa, l’inquilino può scegliere di combattere lo sfratto presentando le difese all’udienza di sfratto.
L’inquilino non è tenuto ad essere presente all’udienza di sfratto; tuttavia, è consigliabile farlo., Non riuscendo a comparire garantirà una vittoria automatica per il padrone di casa—un ” giudizio di default.”Ancora peggio, se il padrone di casa è alla ricerca di danni di denaro, un giudizio di denaro può essere inserito contro l’inquilino. Questi risultati possono avere un impatto negativo noleggio dell’inquilino e storia di credito.
Gli inquilini dovrebbero controllare il reclamo. La presenza dell’inquilino all’udienza di sfratto non è necessaria se: 1) il proprietario sta semplicemente cercando il possesso dei locali affittati (e non sostenendo che l’inquilino deve soldi), e 2) l’inquilino è disposto a trasferirsi e non vuole combattere lo sfratto.,
Cosa succede alle udienze di sfratto in North Carolina
Se l’inquilino sceglie di combattere lo sfratto, l’inquilino deve apparire all’udienza di sfratto. All’udienza, il padrone di casa parlerà per primo e presenterà il suo caso al giudice o al magistrato. La maggior parte dei proprietari perdono udienze sfratto perché mancano di documentazione adeguata. Pertanto, un proprietario dovrebbe almeno portare i seguenti due elementi all’udienza di sfratto:
- il contratto di locazione o di noleggio e
- l’avviso che è stato notificato all’inquilino.
Successivamente, l’inquilino avrà l’opportunità di parlare., Se l’inquilino ha difese allo sfratto, come avviso improprio, metodi di “auto-aiuto” o sfratto di rappresaglia, l’inquilino dovrebbe presentare tali difese in questo momento. L’inquilino può utilizzare qualsiasi prova a sostegno del suo caso. L’inquilino può quindi portare al tribunale quanto segue:
- foto dei locali (per mostrare le cattive condizioni)
- ricevute di affitto (per dimostrare che i pagamenti sono stati effettuati)
- un testimone (per verificare tutto ciò che l’inquilino sta sostenendo) e/o
- comunicazioni scritte (se ce ne sono).
Questo elenco non è esclusivo., L’inquilino dovrebbe portare qualsiasi prova supporta il suo caso.
Una volta che il padrone di casa e l’inquilino finiscono di presentare i loro casi, il giudice prenderà in considerazione le prove. Il giudice determinerà se il proprietario ha diritto al possesso dei locali e probabilmente prenderà una decisione sul posto. Se il padrone di casa vince l’udienza di sfratto, verrà inserito un giudizio a suo favore. L’inquilino avrà quindi dieci giorni di tempo per impugnare la decisione. Si noti che l’inquilino può essere ordinato di effettuare pagamenti obbligazionari al tribunale mentre è in corso un ricorso., Se l’inquilino non riesce a effettuare pagamenti obbligazionari, il proprietario può annullare l’appello. Se l’inquilino sceglie di non fare appello o perde il ricorso, l’inquilino deve liberare i locali.
Dopo aver vinto l’udienza di sfratto o appello, il proprietario presenterà un “atto di possesso”, che consente al proprietario di rimuovere forzatamente l’inquilino dai locali. Il proprietario deve attendere dieci giorni dopo la sentenza iniziale prima di presentare un atto di possesso. Il padrone di casa può presentare un atto di possesso subito dopo aver vinto un appello., Se l’inquilino rimane sulla proprietà, lo sceriffo della contea accompagnerà il padrone di casa e lucchetto i locali entro sette giorni dalla ricezione dell’atto di possesso.
Il proprietario avrà anche dieci giorni per presentare ricorso contro una decisione sfavorevole. Se l’inquilino vince l’udienza di sfratto (o l’appello, se si cerca), lo sfratto sarà trattenuto e l’inquilino sarà in grado di rimanere nei locali.
Risorse sulla North Carolina Landlord-Tenant Law
Per una panoramica della legge proprietario-inquilino e regole e procedure di sfratto, vedere la sezione Affitto e sfratti di LawHelpNC.,org, e HUD.gov. Per leggere la legge stessa, vedere il capitolo 42: Proprietario e inquilino degli Statuti generali della Carolina del Nord. Per trovare un aiuto legale per assistere con uno sfratto, controlla gli avvocati del padrone di casa-inquilino della Carolina del Nord nella directory degli avvocati di Nolo.