Florida Tax Deed Sales Are Getting Risky
Ogni anno esattori delle tasse e impiegati di corte circuito in tutto lo stato di vendite atto fiscale condotta per raccogliere non pagati ad valorem tasse di proprietà reale. Occasionalmente, gli offerenti di successo a queste vendite acquisiscono atti fiscali a proprietà di valore molto più delle tasse dovute contro di loro., Ma alcuni di questi fortunati acquirenti possono essere in per una sorpresa maleducata se l’avviso di vendita non è riuscito a raggiungere in realtà gli ex proprietari della proprietà. Due recenti decisioni che applicano la dovuta protezione dei processi alle vendite di atti fiscali hanno imposto requisiti di avviso più rigorosi di quelli prevalenti negli anni precedenti, 1 inclinando il campo di gioco a vantaggio dei proprietari di immobili che sfidano le vendite di atti fiscali a causa della mancanza di preavviso.,
Avviso di vendite atto fiscale
Secondo la legge della Florida, un pacco di beni immobili diventa ammissibile per una vendita atto fiscale quando le tasse di proprietà ad valorem diventano più di due anni scaduti. Gli Statuti Florida dividono la responsabilità di dare avviso di vendite atto fiscale tra esattore delle imposte di una contea, che deve identificare le persone aventi diritto a notare, e l’impiegato del tribunale di circuito, che invia gli avvisi.,2 L’esattore deve cercare registri immobiliari ufficiali della contea per identificare i titolari di titoli legali di record, ipotecari, e altre persone che hanno diritto a ricevere avviso che la loro proprietà è in procinto di essere venduto per le tasse non pagate.3 L’esattore delle imposte deve anche rivedere l’ultimo rotolo di valutazione del perito immobiliare per identificare la persona a cui l’immobile in questione è stato valutato per l’ultima volta, che ha anche il diritto di preavviso.,4
Una volta che l’esattore delle tasse determina chi ha diritto a notarlo, deve preparare una dichiarazione che identifichi quelle persone e i loro indirizzi, quindi consegnare la dichiarazione al cancelliere del tribunale del circuito.5 L’impiegato deve inviare comunicazione dell’imminente atto fiscale vendita per posta certificata ricevuta di ritorno richiesta a ciascuna delle persone elencate nella dichiarazione dell’esattore.6
In passato, i tribunali della Florida hanno regolarmente sostenuto le vendite di atti fiscali nonostante le sfide portate dai proprietari di immobili che non hanno mai ricevuto avvisi inviati dall’impiegato., Se l’esattore ha preparato le dichiarazioni richieste e l’impiegato ha inviato un avviso alle persone così identificate, i tribunali hanno confermato la vendita, anche se gli avvisi sono stati mal indirizzati a causa di errori da parte dell’esattore o sono stati inviati a indirizzi obsoleti che si riflettono ancora sui rotoli del perito di proprietà.7 In questi casi, i tribunali si sono concentrati sull’equità del regime legale in generale e sulle informazioni disponibili per l’impiegato all’inizio del processo., I tribunali hanno anche fatto frequente riferimento all’obbligo imposto a ciascun proprietario di sapere che la sua proprietà è soggetta a tasse ad valorem che diventano dovute e pagabili ogni anno, come ulteriore supporto per sostenere le vendite in cui l’avviso non era riuscito a raggiungere il proprietario.
Infatti, i tribunali hanno confermato le vendite di atti fiscali anche quando l’impiegato ha ricevuto i ritorni dal servizio postale affermando chiaramente che l’avviso non era riuscito a raggiungere il proprietario che stava per perdere la sua proprietà.,8 Pertanto, anche quando l’impiegato che conduceva la vendita era pienamente consapevole che l’avviso non era riuscito a raggiungere il proprietario dell’immobile, i tribunali hanno confermato le vendite, ritenendo che l’avviso soddisfacesse lo statuto della Florida e soddisfacesse anche il requisito fondamentale del giusto processo che l’avviso fosse “ragionevolmente calcolato, in tutte le circostanze, per informare le parti interessate della”9
Quando l’avviso di vendita viene restituito non consegnato
Le prospettive di un proprietario di un immobile per ribaltare una vendita di un atto fiscale a causa della mancanza di preavviso sono migliorate drasticamente nel 2006, tuttavia, con la decisione della Corte Suprema in Jones v., Fiori, 547 Stati Uniti 220 (2006). Lì, il tribunale ha respinto la premessa che semplicemente l’invio di un avviso di vendita di un atto fiscale ha soddisfatto il giusto processo se tale avviso viene restituito non consegnato prima che si verifichi la vendita.10
Di fronte alla sfida del proprietario di un immobile a una vendita fiscale dell’Arkansas, la corte ha concesso a certiorari di determinare “se la clausola del giusto processo richiede al governo di adottare ulteriori misure per notificare un proprietario quando l’avviso di una vendita fiscale viene restituito non consegnato.,”11 La corte ha spiegato di aver confermato la sufficienza degli avvisi falliti in passato perché gli avvisi erano stati “ragionevolmente calcolati per raggiungere il destinatario previsto” quando inviati.
In ciascuno dei casi, il governo ha tentato di fornire avviso e sentito nulla indietro che indica che qualcosa era andato storto. . . . Ma non ha mai affrontato se il giusto processo comporta ulteriori responsabilità quando il governo viene a conoscenza prima dell’assunzione che il suo tentativo di preavviso è fallito.,12
anche se la corte ha riconosciuto che gli stati non sono tenuti a stabilire un avviso procedura che prevede, per le ricevute di ritorno, la corte ha stabilito che se le ricevute di ritorno sono stati utilizzati, e un “inviato l’avviso di una tassa di vendita viene restituito non reclamati, lo stato deve adottare ulteriori misure ragionevoli per tentare di informare il proprietario prima di vendere la sua proprietà, se è possibile.,”13
La corte ha anche considerato e respinto gli argomenti secondo cui la vendita dovrebbe essere confermata perché 1) il contribuente aveva fornito l’indirizzo a cui era stato inviato l’avviso; 2) spettava al contribuente mantenere aggiornato il proprio indirizzo; e 3) il contribuente era accusato di avviso che la sua proprietà era soggetta a presa se non pagava le tasse. Mentre la corte ha convenuto che il contribuente aveva ciascuno di questi doveri, la corte ha stabilito che “nessuna di queste contestazioni allevia lo stato del suo obbligo costituzionale di fornire avvisi adeguati.,”14 Sebbene il tribunale abbia rifiutato di specificare quali “ulteriori misure ragionevoli” sono richieste, diversi tribunali d’appello hanno suggerito che potrebbero essere necessarie ulteriori ricerche di registri pubblici quando un’autorità fiscale riceve una ricevuta di ritorno che dimostra che la consegna di un avviso di vendita è fallita.15
Circostanze uniche possono richiedere un’azione aggiuntiva
La Corte Suprema della Florida ha anche segnalato la necessità di una revisione più rigorosa della sufficienza degli avvisi di vendita degli atti fiscali, a cominciare dalla decisione di Delta Property Management, Inc. v. Profile Investments, Inc., 875 Così. 2d 433 (Fla. 2004)., Lì, la corte ha annullato una sentenza sommaria sostenendo una vendita atto fiscale per ulteriori procedimenti, perché l’avviso inviato al proprietario può aver fatto affidamento su un indirizzo obsoleto preso da un vecchio rotolo di valutazione piuttosto che dall’ultimo rotolo di valutazione disponibile come richiesto da FS §197.502(4)(a)., La corte ha anche annunciato che d’ora in poi, il semplice rispetto della procedura di avviso legale potrebbe non sempre soddisfare il giusto processo, affermando: “Mentre l’impiegato dovrebbe usare la dichiarazione dell’esattore quando prepara gli avvisi di vendita delle imposte, le circostanze possono giustificare qualche azione aggiuntiva da parte dell’impiegato. . . . “16
Inoltre, a seguito della decisione in Jones v. Flowers, la Corte Suprema della Florida ha elaborato ulteriormente il tipo di circostanze uniche che la corte aveva in mente che richiederebbero ulteriori sforzi da parte dell’impiegato per dare un avviso adeguato di una vendita di atti fiscali in Vosilla v. Rosado, 944 So., 2d 289 (Fla. 2006) .17 In questo caso, il giudice ha considerato un ricorso di una vendita atto fiscale in cui i proprietari non hanno ricevuto l’avviso di vendita di legge, anche se i proprietari avevano preso misure ragionevoli per mantenere sia l’esattore delle imposte e perito immobiliare informati del loro nuovo indirizzo. In effetti, le prove presentate al processo hanno stabilito che i Rosados avevano dato comunicazione scritta del loro nuovo indirizzo postale sia all’esattore delle tasse che all’impiegato del tribunale del circuito, ma nessuno dei due ufficiali ha aggiornato i rotoli di valutazione del perito di proprietà per mostrare il nuovo indirizzo.,18 Così, quando l’esattore ha ricevuto una domanda che gli impone di condurre una vendita atto fiscale, l’esattore ha preparato la dichiarazione per la notifica utilizzando il vecchio indirizzo, e l’impiegato inviato l’avviso al vecchio indirizzo.
Non sorprende che l’impiegato abbia ricevuto la ricevuta di ritorno, che indicava che qualcuno diverso dai Rosados aveva firmato per l’avviso.19 L’impiegato deve anche ricevuto un ritorno dello sceriffo di servizio, che ha espressamente dichiarato che i Rosados non vivevano più al vecchio indirizzo.20 Tuttavia l’impiegato procedette con la vendita dell’atto fiscale della proprietà dei Rosados.,
Quando i Rosados hanno contestato la vendita, il tribunale ha confermato la vendita, decretando che l’impiegato aveva il diritto di fare affidamento sulla dichiarazione dell’esattore delle tasse, e anche se la dichiarazione conteneva un vecchio indirizzo, la vendita rispettava la procedura legale.21 In appello, il Quinto distretto ha invertito e la Corte Suprema ha affermato l’inversione, affermando: “Il giusto processo richiede che l’impiegato guardi oltre la dichiarazione dell’esattore quando c’è motivo di credere che la dichiarazione non rifletta più coloro che hanno diritto a preavviso o, … non riflette più l’indirizzo del titolare.,”22
La corte ha motivato ulteriormente che:
Le misure intraprese dallo stato nel notificare un titolare di un atto fiscale imminente vendita della proprietà del titolare deve essere ragionevolmente calcolato per raggiungere il titolare del titolo nella totalità delle circostanze. Tali circostanze includono informazioni uniche su un destinatario previsto che potrebbero richiedere all’autorità tributaria di compiere sforzi al di là di quelli richiesti dal regime legale in circostanze ordinarie.,23
Poiché “l’impiegato sapeva o avrebbe dovuto sapere che l’avviso era stato inviato ai Rosados a un indirizzo errato”24 Il tribunale ha concluso che l’impiegato deve compiere ulteriori sforzi per dare comunicazione della vendita.
Applicare gli standard di giusto processo per Florida Tax Deed Sales
Applicare gli standard di giusto processo annunciati in Flowers e Rosado per Florida tax deed sales impone che gli impiegati che apprendono che un avviso è stato restituito non consegnato prima che si verifichi una vendita di atto fiscale programmata devono adottare ulteriori misure ragionevoli per dare preavviso prima di vendere, Semplicemente mettendo le ricevute di ritorno nel file che mostra l’avviso è stato inviato ma non ricevuto può essere conforme alla procedura di notifica legale della Florida, ma non soddisferà i requisiti costituzionali del giusto processo. Inoltre, la facilità e la disponibilità di ricerche elettroniche in questa era tecnologica militano fortemente a favore di richiedere ricerche su Internet di routine per i contribuenti mancanti e titolari di pegno prima di vendere la loro proprietà., Allo stesso modo, gli avvisi falliti basati su errori nella dichiarazione dell’esattore delle tasse che identificano persone o indirizzi errati non proteggeranno più gli acquirenti di atti fiscali dall’accantonamento delle vendite. D’ora in poi, gli acquirenti atto fiscale dovrebbero aspettarsi di dover difendere il fallimento del commesso di adottare ulteriori misure per dare avviso di una vendita atto fiscale quando un avviso viene restituito non consegnato. Allo stesso modo gli acquirenti atto fiscale devono essere pronti a dimostrare che l’impiegato non aveva alcuna conoscenza di circostanze uniche circa il proprietario che può avere mandato sforzi speciali al di là del regime di avviso di legge., In caso contrario, gli acquisti di atti fiscali possono avere un momento molto difficile appeso alla proprietà di atto fiscale ogni volta che i proprietari vengono in tribunale per contestare la sufficienza degli avvisi che non hanno mai ricevuto.
La seguente risposta è stata pubblicata sulla rivista di ottobre 2007
Coinvolgimento dell’autore
Scrivo per esprimere il mio estremo dispiacere per la decisione della Rivista di pubblicare nel suo numero di luglio / agosto 2007 un articolo scritto da Robert M. Quinn, “Florida Tax Deed Sales are Getting Risky.,”
Questo articolo è incompleto in quanto presenta come legge stabilita diversi principi importanti presumibilmente basati su recenti decisioni della Corte Suprema della Florida e della Corte Suprema degli Stati Uniti che non sono ancora state decise o sono severamente limitate dalla portata delle partecipazioni effettive dei tribunali.
Diverse questioni critiche che sono l’obiettivo finale di questo articolo vengono vigorosamente contestate e contese in due casi separati che sto gestendo e che vengono contestate dall’altra parte da Robert Quinn e dal suo studio legale Carlton Fields.,
Il primo caso gioca un ruolo significativo nell’articolo, Delta Property Management, Inc. v. Profile Investments, Inc., 875 Così. 2d 433 (Fla. 2004), e sta entrando nel suo settimo anno di contenzioso in Duval County Circuit Court, in cui io insieme al co-counsel rappresento l’attore e il signor Quinn e la sua azienda rappresentano uno degli imputati. È imminente un altro ricorso che riguarda, tra l’altro, la determinazione del tribunale dell’inapplicabilità della precedente decisione della Corte Suprema (discussa nella nota 17 dell’articolo)., Un altro caso discusso anche nel testo che accompagna la nota 17 dell’articolo, Luke Investments, Inc. v. Camelot Condominium Owners Association, Inc., (caso 2d DCA n.2D07-1682), è un caso in cui io, insieme ad altri consulenti, rappresento l’appellante Luke Investments, e il signor Quinn e il suo studio legale rappresentano l’appellee, Camelot Condominium Owners Association. La discussione orale prima del Secondo distretto è fissata per il 3 ottobre 2007.
Il fatto che il sig., Quinn e Carlton Fields, l’autore e la sua azienda, hanno questo ovvio interesse in questi casi, e nel risultato di questo settore del diritto non è stato divulgato nell’articolo. Lo trovo assolutamente inaccettabile.
Non posso credere che la Rivista non si assuma la responsabilità di permettere che ciò che equivale a lobbismo giudiziario ex parte compaia nelle sue pagine.
William S., Graessle, Jacksonville
Nota del redattore : Il coinvolgimento dell’autore e del suo studio legale nel contenzioso discusso nel suo articolo e la pendenza di alcuni casi discussi in esso, secondo le politiche di giornale applicabili, non ha necessariamente squalificato il pezzo dalla pubblicazione. Tuttavia, attraverso una comunicazione incompleta tra la redazione e l’autore, questo coinvolgimento non è stato conosciuto o considerato dal gruppo di revisione. Procedure più formali sono ora in atto in modo che una situazione simile non si verifichi di nuovo., La Rivista si scusa che queste questioni non sono state rese note ai nostri lettori e spera che tutte le parti interessate faranno la propria valutazione delle questioni sollevate da Mr. Graessle. Infine, la Rivista lo ha invitato a preparare un articolo di follow-up in un numero futuro.
Robert M. Quinn è un azionista di Carlton Fields, P. A., a Tampa. È membro del contenzioso aziendale dello studio, del contenzioso immobiliare e dei gruppi di pratiche per i diritti fallimentari e dei creditori. Il sig., Quinn ha oltre 25 anni di esperienza che rappresenta le imprese e istituti di credito in controversie commerciali di tutti i tipi, e anche in materia di contenzioso immobiliare, allenamenti e pignoramenti, controversie codice commerciale uniforme, i diritti dei creditori, e le questioni di fallimento. Il signor Quinn è un frequente docente e scrittore in questi campi.