L’approccio reddito alla valutazione immobiliare

L’approccio reddito è una delle tre tecniche commerciali periti immobiliari utilizzano per valutare immobiliare. Rispetto alle altre due tecniche (l’approccio di confronto delle vendite e l’approccio dei costi), l’approccio al reddito è più complicato e quindi è spesso fonte di confusione per molti professionisti del settore immobiliare commerciale. In questo articolo, cammineremo attraverso l’approccio di reddito alla valutazione della proprietà passo dopo passo, tra cui diversi esempi di approccio di reddito.

Qual è l’approccio del reddito alla valutazione?,

L’approccio al reddito è una metodologia utilizzata dai periti che stima il valore di mercato di una proprietà in base al reddito della proprietà. L’approccio al reddito è un’applicazione dell’analisi del flusso di cassa scontato in finanza. Con l’approccio del reddito, il valore di una proprietà oggi è il valore attuale dei flussi di cassa futuri che il proprietario può aspettarsi di ricevere. Dal momento che si basa sulla ricezione di reddito da locazione, questo approccio è più comune per le proprietà commerciali con gli inquilini.,

Esistono due metodi per capitalizzare il reddito futuro in un valore attuale: il metodo di capitalizzazione diretta e il metodo di capitalizzazione dei rendimenti. La differenza è che il metodo di capitalizzazione diretta stima il valore utilizzando il reddito di un singolo anno, mentre il metodo di capitalizzazione dei rendimenti incorpora il reddito su un periodo di detenzione pluriennale. Diamo un’occhiata a entrambi i metodi in modo più approfondito.

Approccio al reddito: Il metodo di capitalizzazione diretta

Il metodo di capitalizzazione diretta stima il valore della proprietà utilizzando le previsioni di reddito di un singolo anno., La misura del reddito può essere il reddito lordo potenziale, il reddito lordo effettivo o il reddito operativo netto. La capitalizzazione diretta richiede che ci siano buoni dati di vendita recenti da proprietà comparabili. Le vendite comparabili forniscono il moltiplicatore di mercato appropriato da utilizzare con la proprietà oggetto. È possibile trovare il moltiplicatore di mercato medio dopo aver trovato ragionevoli dati di vendita comparabili., Le seguenti formule sono tre modi per trovare il mercato moltiplicatore utilizzando diverse misure di reddito:

1. il Potenziale di Reddito Lordo Moltiplicatore (PGIM) = prezzo di vendita / IGP
2. Effettivo Lordo Moltiplicatore di Reddito (EGIM) = prezzo di vendita / EGI
3. Net Moltiplicatore di Reddito (NIM) = prezzo di vendita / NOI

Dopo la ricerca di mercato moltiplicatore, moltiplicare la proprietà oggetto prevista reddito dal mercato moltiplicatore. Ad esempio, moltiplicando il PGIM di mercato per l’IGP previsto dalla proprietà oggetto nel prossimo anno si ottiene la stima del valore corrente del soggetto., Capitalizzazione diretta richiede che i rapporti di reddito e di spesa sono simili per i comparables e la proprietà soggetto e che il reddito del prossimo anno è rappresentativo degli anni futuri.

Approccio al reddito: Il metodo di capitalizzazione dei rendimenti

Il metodo di capitalizzazione dei rendimenti è un approccio più complesso alla valutazione. Questo metodo utilizza stime del reddito operativo netto per un tipico periodo di detenzione degli investimenti. Pertanto, il valore della proprietà risultante rappresenta le future variazioni attese nei tassi di noleggio, nei posti vacanti e nelle spese operative., La capitalizzazione dei rendimenti non richiede condizioni di mercato stabili e immutabili durante il periodo di detenzione. Il metodo di capitalizzazione dei rendimenti include anche una stima del prezzo di vendita previsto alla fine del periodo di detenzione. Diamo un’occhiata più da vicino a come funziona il metodo di capitalizzazione dei rendimenti.

Componenti del metodo di capitalizzazione dei rendimenti

Utilizzando il metodo di capitalizzazione dei rendimenti, la stima del valore soggetto è il valore attuale dei flussi di cassa futuri attesi. La formula del valore attuale somma semplicemente i flussi di cassa futuri (P) dopo averli attualizzati al tempo presente., Applicando questa formula, i flussi di cassa sono le stime proforma del reddito operativo netto (da P1 a Pn), il tasso di rendimento richiesto è r e n è il periodo di detenzione. Sebbene la formula calcoli il valore attuale (PV), va notato che sia Excel che i calcolatori finanziari popolari utilizzano la formula del valore attuale netto (NPV) per trovare il valore attuale dei flussi di cassa irregolari. Questo funziona perché si può semplicemente collegare $0 per l’importo dell’investimento iniziale, e quindi l’importo del valore attuale netto risultante sarà uguale al valore attuale.,

Ecco alcuni dettagli in più sui componenti del metodo di capitalizzazione dei rendimenti:

• Previsioni del flusso di cassa. Prevedere i flussi di cassa che una proprietà che produce reddito genererà nel corso del prossimo anno è relativamente semplice e preciso. Le proprietà hanno già inquilini con contratti di locazione in atto e i costi non dovrebbero variare drasticamente dai loro livelli attuali. La parte più difficile della previsione del flusso di cassa viene quando si considera cosa succede ai flussi di cassa nei prossimi due anni., Inoltre, eventuali errori di previsione in un anno tendono ad aggravarsi negli anni successivi. I periodi di detenzione di 5-10 anni sono i più comuni e tali stime richiedono la previsione di affitto futuro del mercato, perdita di posti vacanti e di raccolta e spese operative.
• Valore di rivendita. I calcoli che utilizzano l’approccio del reddito presuppongono che il proprietario venda la proprietà oggetto alla fine del periodo di detenzione. I periti possono stimare il valore di rivendita utilizzando una previsione diretta del dollaro o un tasso di crescita annuale medio previsto nei valori delle proprietà., Le previsioni dirette del dollaro non sono preferite perché non rappresentano direttamente le aspettative del mercato. Tassi di crescita considerare i tassi di crescita del mercato previsti, ma il valore della proprietà soggetto può crescere ad un tasso che differisce dalla media di mercato. Un terzo metodo applica le tecniche di capitalizzazione diretta alla fine del periodo di detenzione. Ad esempio, un perito che considera un periodo di detenzione di cinque anni estenderebbe le stime del flusso di cassa proforma di un ulteriore anno., Il prezzo di vendita previsto alla fine del quinto anno sarebbe pari al NOI nel sesto anno diviso per un tasso di capitalizzazione di mercato.
• Tassi di sconto. Nella finanza aziendale, il tasso di sconto in un calcolo del valore attuale netto è solitamente il costo medio ponderato del capitale dell’impresa. Quando si valuta un investimento, tuttavia, il tasso di sconto è solitamente rappresentato come il tasso di rendimento richiesto. Gli investitori immobiliari possono utilizzare il tasso di rendimento richiesto sulle loro proprietà di investimento o il tasso di rendimento atteso su un investimento a rischio equivalente.,

Esempio di approccio al reddito Utilizzando la capitalizzazione diretta

Uno dei vantaggi della capitalizzazione diretta è che fornisce un modo per ottenere una stima di valutazione rapida. I periti possono ottenere rapidamente un moltiplicatore di mercato da transazioni immobiliari vendute di recente. Consideriamo due comparabili venduti di recente, uno con IGP di $300.000 e un prezzo di vendita di million 2,1 milioni e un altro con un IGP di $225.000 e un prezzo di vendita di million 1,8 milioni. Il primo produce un PGIM di 7 ($2.100.000/$300.000) mentre il secondo produce un PGIM di 8 ($1.800.000/$225.000). Quindi, il PGIM medio di mercato di 7.,5 può essere applicato alla stima IGP di una proprietà soggetto per fornire una valutazione rapida. Se l’IGP atteso di una proprietà soggetta l’anno prossimo è di $195.000, moltiplicalo per il PGIM di mercato per stimare il valore del soggetto.

Valore soggetto = $195.000 x 7,5 = $1.462.500

I periti utilizzano anche la capitalizzazione diretta insieme alle tecniche di valutazione residua per trovare il valore di una proprietà quando è noto solo il valore del terreno o il valore dei miglioramenti. Il valore del terreno può essere conosciuto da un’analisi separata utilizzando dati comparabili sulle vendite di terreni., Da questa analisi, supponiamo che il valore del terreno sia di $350.000 con un tasso di capitalizzazione del 9%. Inoltre, supponiamo che i miglioramenti da soli abbiano un tasso di capitalizzazione del 10%.

La porzione di NOI della proprietà generata dal terreno può essere calcolata moltiplicando il valore del terreno e il tasso di capitalizzazione del terreno. Il reddito rimanente è attribuito ai miglioramenti.

Dividendo il contributo di rendimento dei miglioramenti per il tasso di capitalizzazione dei miglioramenti si ottiene una valutazione di $2,185,000 solo per i miglioramenti., Aggiungendo il valore del terreno al valore dei miglioramenti si ottiene una stima del valore totale della proprietà di $2.535.000.

Esempio di approccio al reddito Utilizzando la capitalizzazione dei rendimenti

Al fine di stimare il valore della proprietà oggetto utilizzando l’approccio al reddito, il primo passo è quello di creare un rendiconto finanziario proforma per il periodo di detenzione previsto. Utilizzando le seguenti ipotesi di mercato, stimiamo i flussi di cassa per il proprietario in un periodo di detenzione di cinque anni.

• La proprietà oggetto dovrebbe produrre IGP di $200.000 nel corso del prossimo anno e attualmente ha un tasso di posti vacanti 5%., Le spese operative sono attualmente il 45% di EGI, e che dovrebbe rimanere lo stesso durante il periodo di detenzione.
• Affitto mercato è attualmente in aumento ad un tasso del 3% all’anno. Durante il secondo anno, tuttavia, si prevede che crescerà solo a un tasso dell ‘ 1% prima di tornare all’attuale tasso di crescita del 3%.
• Il tasso di posti vacanti dovrebbe salire al 7% nei due anni successivi per poi tornare a un 5% stabile.
• Il tasso di capitalizzazione dei terminali del 9% è stimato dagli attuali tassi di capitalizzazione di mercato.,

Si tratta del rendiconto finanziario proforma secondo le ipotesi di mercato indicate. Il prezzo di vendita nell’anno 5 è l’anno 6 NOI diviso per il tasso di capitalizzazione.

Ora possiamo calcolare il valore attuale attualizzando i flussi di cassa futuri al presente utilizzando il tasso di rendimento richiesto dall’investitore del 12%. I flussi di cassa sono $104.500 nell’anno 1, $103.323 nell’anno 2, $106.423 nell’anno 3, $111.973 nell’anno 4 e $1.435.241 (la somma di NOI nell’anno 5 e il valore di rivendita previsto) nell’anno 5. Pertanto la stima del valore del soggetto è $1,136,977.,

Conclusione

In questo articolo, abbiamo discusso l’approccio al reddito di valutazione immobiliare. Abbiamo definito l’approccio reddito e poi spiegato i due metodi approccio reddito periti utilizzano. Innanzitutto, il metodo di capitalizzazione diretta utilizza il reddito di un singolo anno per stimare il valore di mercato di una proprietà. In secondo luogo, il metodo di capitalizzazione dei rendimenti utilizza una previsione pluriennale dei flussi di cassa e quindi sconta questi flussi di cassa futuri al presente al fine di ottenere un valore attuale per la proprietà., Abbiamo poi camminato attraverso un esempio di entrambi l’approccio reddito utilizzando il metodo di capitalizzazione diretta e un altro esempio utilizzando il metodo di capitalizzazione dei rendimenti.