Risparmio e prestiti (S & Ls) sono banche specializzate create per promuovere la proprietà della casa a prezzi accessibili. Ottengono il loro nome finanziando mutui con risparmi assicurati dalla Federal Deposit Insurance Corporation. Storicamente, hanno offerto tassi più elevati sui conti di risparmio per attirare più depositi, che aumenta la loro capacità di offrire mutui.,
Early Supplier of Home Mortgages
Prima del Federal Home Loan Bank Act del 1932, la maggior parte dei mutui casa erano a breve termine e forniti da compagnie di assicurazione, non banche. S&Ls ha quindi acquisito la capacità di offrire mutui a 30 anni che offrivano pagamenti mensili inferiori a quelli precedentemente disponibili. Ha contribuito a rendere la proprietà della casa più conveniente.
S& Ls sono cambiati significativamente negli ultimi decenni., Quelli che esistono ancora oggi operano come la maggior parte delle banche commerciali offrendo conti correnti e altre caratteristiche comuni. La differenza fondamentale è che devono avere quasi due terzi del loro patrimonio investito in mutui residenziali.
Creazione delle banche di risparmio e prestiti
Prima della Grande Depressione, i mutui erano prestiti da 5 a 10 anni che dovevano essere rifinanziati o pagati con un grande pagamento a palloncino. Entro il 1935, il 10% di tutte le case degli Stati Uniti erano in preclusione, grazie a questi termini duri e caduta dei prezzi delle case., Per fermare la carneficina, il New Deal ha fatto queste tre cose:
- La società di prestiti del proprietario di casa ha acquistato 1 milione di mutui in default dalle banche. L’HOLC li ha cambiati nel mutuo a lungo termine a tasso fisso che conosciamo oggi e li ha reintegrati.
- La Federal Housing Administration ha fornito un’assicurazione ipotecaria.
- La Federal National Mortgage Association ha creato un mercato secondario per i mutui.
La FNMA ha anche creato risparmi e prestiti per emettere questi mutui. Questi cambiamenti sono stati in risposta a una catastrofe economica., Ma hanno significativamente potenziato la proprietà della casa negli Stati Uniti.
La crescita del mercato dei mutui per la casa
Nel 1944, la Veterans Administration ha creato un programma di assicurazione ipotecaria che ha abbassato i pagamenti. Ciò incoraggiò i veterani di guerra di ritorno a comprare case nei sobborghi. Il programma ha stimolato l’attività economica nel settore delle costruzioni domestiche.
Nel corso degli anni 1960 e 1970, quasi tutti i mutui sono stati emessi attraverso S& Ls. Grazie a tutti questi programmi federali, la proprietà della casa è passata dal 43,6% nel 1940 al 64% nel 1980.,
Problemi per il S & Ls
Nel 1973, il presidente Richard Nixon creò un’inflazione dilagante rimuovendo il dollaro USA dal gold standard. S&Ls non ha potuto aumentare i tassi di interesse per tenere il passo con l’aumento dell’inflazione, quindi hanno perso i loro depositi sui conti del mercato monetario. Ciò ha eroso il capitale S&Ls necessario per creare mutui a basso costo. L’industria ha chiesto al Congresso di rimuovere alcune restrizioni sulle sue operazioni.
Nel 1982, il presidente Ronald Reagan firmò il Garn-St., Germain Depository Institutions Act. Ha permesso alle banche di aumentare i tassi di interesse sui depositi a risparmio, fare prestiti commerciali e al consumo e ridurre i rapporti prestito-valore. S&Ls investito in immobili speculativi e prestiti commerciali. Tra il 1982 e il 1985, queste attività sono aumentate del 56%.
Collasso e salvataggio
Il crollo di questi investimenti ha portato al fallimento di metà delle banche della nazione. Come le banche è andato sotto, fondi assicurativi statali e federali ha cominciato a corto di soldi necessari per rimborsare i depositanti.
Nel 1989, il George H.,L’amministrazione di W. Bush ha salvato il settore con la riforma delle istituzioni finanziarie, il recupero e l’Enforcement Act. FIRREA ha fornito billion 50 miliardi per chiudere le banche fallite, ha istituito la Resolution Trust Corporation per rivendere le attività bancarie e ha utilizzato i proventi per rimborsare i depositanti. FIRREA ha vietato a S&Ls di effettuare prestiti più rischiosi.
Sfortunatamente, la crisi dei risparmi e dei prestiti ha distrutto la fiducia nelle istituzioni che una volta si pensava fossero fonti sicure di mutui per la casa perché i fondi statali li sostenevano.,
Ripetere gli errori del passato
Come altre banche, S & Ls era stato vietato dal Glass-Steagall Act di investire i fondi dei depositanti nel mercato azionario e nelle imprese ad alto rischio per ottenere tassi di rendimento più elevati. L’amministrazione Clinton ha abrogato Glass-Steagall per consentire alle banche statunitensi di competere con banche internazionali più liberamente regolamentate. Ha permesso alle banche di utilizzare depositi assicurati da FDIC per investire in derivati rischiosi.
Il più popolare di questi strumenti di investimento rischiosi erano il mortgage-backed security (MBS)., Le banche hanno venduto mutui a Fannie Mae o la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Hanno poi impacchettato i mutui e li ha venduti come MBS ad altri investitori sul mercato secondario.
Molti hedge fund e grandi banche comprerebbero i prestiti e, a loro volta, li riconfezionano e li rivendono con mutui subprime inclusi nel pacchetto. Questi acquirenti istituzionali e di grandi dimensioni sono stati assicurati contro il default detenendo credit default swap (CDS). La domanda di MBS confezionati e ad alto rendimento era così grande che le banche hanno iniziato a vendere mutui a chiunque e tutti. La bolla dell’alloggiamento si espanse.,
2006 Crisi finanziaria
Tutto è andato bene fino a quando i prezzi delle case hanno iniziato a cadere nel 2006. Proprio come durante la Grande Depressione, i proprietari di case hanno iniziato inadempiente sui loro mutui, e l’intero mercato dei derivati che vendono i titoli confezionati e riconfezionati crollato. La timeline della crisi finanziaria del 2008 racconta gli eventi critici accaduti nella peggiore crisi finanziaria degli Stati Uniti dalla Grande Depressione.
Washington Mutual è stata la più grande banca di risparmio e prestiti nel 2008., Ha finito i contanti durante la crisi finanziaria quando non ha potuto rivendere i suoi mutui sul mercato secondario crollato. Quando Lehman Brothers è fallita, depositanti WaMu in preda al panico. Hanno ritirato billion 16,7 miliardi nei prossimi dieci giorni. La FDIC ha rilevato WaMu e lo ha venduto a JPMorgan Chase per billion 1.9 miliardi.
Post-crisi S& Ls
La differenza tra le banche commerciali e S& Ls si è ridotta in modo significativo. Nel 2013, c’erano solo 936 risparmi e prestiti, secondo la FDIC. L’agenzia ha supervisionato quasi la metà di loro., Oggi, S & Ls sono come qualsiasi altra banca, grazie al salvataggio FIRREA degli anni ’80.
La maggior parte S& Ls che rimangono in grado di offrire servizi bancari simili ad altre banche commerciali, tra cui conti correnti e conti di risparmio. La differenza fondamentale è che il 65% delle attività di un S&L deve essere investito in mutui residenziali.
Un’altra differenza fondamentale è il focus locale della maggior parte di S & Ls., Rispetto alle banche che spesso sono grandi, multinazionali, S & Ls più spesso sono di proprietà locale e controllati, più simili nella moda alle cooperative di credito. Per questo motivo, spesso possono essere un buon posto per ottenere le migliori tariffe sui mutui.,