eindnoten en citaten zijn beschikbaar in de PDF en Scribd versies.precies vier jaar geleden, tijdens de eerste dagen van de financiële crisis, nam de federale overheid de controle over de hypotheekfinanciers Fannie Mae en Freddie Mac over via een juridisch proces genaamd conservatorship., Sindsdien hebben de twee bedrijven ruwweg $150 miljard aan steun van de belastingbetaler nodig om solvabel te blijven, terwijl de overheid de huizenmarkt overeind heeft gehouden door meer dan 95 procent van alle woningleningen in de Verenigde Staten te steunen.
Fannie en Freddie blijven twee van de grootste financiële instellingen in de wereld, verantwoordelijk voor een gecombineerde $5 biljoen aan hypotheekactiva. Toch begrijpen maar weinig Amerikanen wat Fannie en Freddie eigenlijk doen voor huiseigenaren, welke rol ze speelden in de recente huisvestingscrisis, of welke rol ze zullen hebben in de hypotheekmarkt van de toekomst., Op de vierde verjaardag van hun conservatorschap, zijn hier zeven dingen die je moet weten over de twee hypotheekreuzen.
wat doen Fannie Mae en Freddie Mac?de primaire functie van Fannie Mae en Freddie Mac is het verschaffen van liquiditeit aan het hypotheekfinancieringssysteem van het land. Fannie en Freddie kopen huisleningen gemaakt door particuliere bedrijven (op voorwaarde dat de leningen Voldoen aan strikte grootte, krediet, en acceptatie normen), verpakken deze leningen in hypotheek-backed Effecten, en garanderen de tijdige betaling van de hoofdsom en rente op deze effecten aan externe beleggers., Fannie en Freddie hebben ook een aantal woningleningen en hypothecaire effecten in hun eigen beleggingsportefeuilles.
aangezien hypotheekverstrekkers deze leningen niet op hun balans hoeven aan te houden, hebben zij meer kapitaal beschikbaar om leningen te verstrekken aan andere kredietwaardige kredietnemers. Kredietverstrekkers hebben ook een extra stimulans om veilige en duurzame producten aan te bieden—namelijk langetermijnhypotheken met vaste rente-omdat ze weten dat Fannie en Freddie ze waarschijnlijk zullen kopen., Aangezien Fannie en Freddie betalingen garanderen in geval van wanbetaling—uiteraard tegen een vergoeding—hoeven beleggers zich geen zorgen te maken over het kredietrisico, waardoor Hypotheken een bijzonder aantrekkelijke investering zijn.
onder dit systeem was hypothecair krediet tot ver in de late jaren negentig continu beschikbaar onder voorwaarden en tegen prijzen die duurzaam eigendomsrecht voor de meeste Amerikaanse gezinnen binnen handbereik brachten. Tegen het einde van dat decennium, echter, Wall Street had bedacht hoe te kopen en securitiseren hypotheken zonder dat Fannie en Freddie als tussenpersonen, wat leidt tot een fundamentele verschuiving in de VS, hypotheekmarkt.
welke rol speelden Fannie en Freddie bij het opblazen van de huizenzeepbel van het midden tot het einde van de jaren 2000?
In tegenstelling tot conservatieve gesprekspunten, is het antwoord zeer weinig. Tijdens de zeepbel, lening initiators ondersteund door Wall Street capital begon te werken buiten de Fannie en Freddie systeem dat al tientallen jaren door het leuren van grote hoeveelheden high-risk subprime hypotheken met Voorwaarden en functies die drastisch verhoogde de kans op wanbetaling., Veel van die leningen waren roofzuchtige producten zoals hybride verstelbare rente hypotheken met ballon betalingen die seriële herfinanciering, of negatieve amortisatie, hypotheken die het onbetaalde saldo in de tijd verhoogd.Wall Street-bedrijven zoals Lehman Brothers en Bear Stearns pakten deze risicovolle leningen in effecten, lieten de kredietbeoordelaars ze zegenen en gaven ze vervolgens door aan beleggers, die vaak niet op de hoogte waren of verkeerd waren geïnformeerd over de onderliggende risico ‘ s., Het waren de slechte prestaties van de leningen in deze “private-label” effecten—die niet in het bezit of gegarandeerd door Fannie en Freddie—die leidden tot de financiële kernsmelting, volgens de bipartisan Financial Crisis Inquiry Commission, onder andere onafhankelijke onderzoekers.in feite verloren Fannie en Freddie marktaandeel toen de zeepbel groeide: de bedrijven steunden ongeveer de helft van alle leningen aan huis in 2002, maar slechts 30 procent in 2005 en 2006. In een noodlottige poging om marktaandeel terug te winnen, maakten Fannie en Freddie een paar tragische fouten., Vanaf 2006 en 2007—net toen de huizenzeepbel zijn hoogtepunt bereikte-verhoogden Fannie en Freddie hun leverage en begonnen ze te investeren in bepaalde subprime effecten die kredietbureaus ten onrechte als laag risico beschouwden. Fannie en Freddie verlaagden ook de acceptatie standaarden in hun securitisatie business, het kopen en securitiseren van zogenaamde Alt-A leningen., Terwijl Alt-A leningen meestal ging naar leners met een goed krediet en relatief hoog inkomen, ze nodig weinig of geen inkomsten documentatie, het openen van de deur voor fraude (die vaak werd gepleegd door de hypotheekmakelaar in plaats van de homebuyer).deze beslissingen droegen uiteindelijk bij tot de enorme verliezen van de ondernemingen, maar dit alles gebeurde veel te laat om een primaire oorzaak van de huisvestingscrisis te zijn.
Waarom hebben Fannie en Freddie een bailout van de belastingbetaler geëist?Fannie en Freddie faalden grotendeels omdat ze slechte zakelijke beslissingen namen en onvoldoende kapitaal hadden., Ook hadden Fannie en Freddie, in tegenstelling tot de meeste particuliere beleggingsondernemingen, slechts één branche—woninghypotheken—en hadden ze dus geen andere inkomstenbronnen om te compenseren toen de huizenprijzen begonnen te dalen.in 2008 verloren Fannie en Freddie samen $47 miljard in hun eengezins hypotheekbedrijven, waardoor de bedrijven diep in hun kapitaalreserves moesten graven. Bijna de helft van die verliezen kwam uit Alt-A leningen, ondanks dat deze leningen goed zijn voor slechts 11 procent van de totale activiteiten van de bedrijven., Maar die verliezen waren nog maar het begin: tussen januari 2008 en maart 2012 zouden Fannie en Freddie samen 265 miljard dollar verliezen, waarvan meer dan 60 procent te wijten was aan risicovolle producten die in 2006 en 2007 werden gekocht.tegen het einde van de zomer in 2008—ongeveer een jaar na het begin van de huizencrisis—hadden Wall Street-bedrijven de Amerikaanse hypotheekmarkt bijna verlaten, terwijl pensioenfondsen en andere grote beleggers over de hele wereld grote hoeveelheden Fannie en Freddie-effecten bleven aanhouden., Als Fannie en Freddie mochten falen, waren experts het erover eens dat de huizenmarkt nog verder zou instorten, waardoor het hele financiële systeem verlamd zou raken. De regering Bush reageerde in September 2008 door Fannie Mae en Freddie Mac in het conservatorschap van de regering te plaatsen, waar ze vandaag de dag blijven.speelden betaalbare huisvestingsdoelstellingen voor Fannie en Freddie een rol in de subprimecrisis?
Nee.,in 1992 stelde het Congres de “affordable housing goals” op, die numerieke doelstellingen waren voor het aandeel van leningen met Fannie en Freddie als onderpand dat ging naar kredietnemers met een laag inkomen en een minderheid. Jarenlang hebben conservatieve analisten ten onrechte gewezen op deze doelen als een katalysator voor de huisvestingscrisis, beweren dat ze Fannie en Freddie geduwd om ongekende niveaus van risico ‘ s te nemen, het creëren van een zeepbel en een buste in de subprime woningmarkt die de financiële catastrofe veroorzaakte.
dat is gewoon niet waar. Een recente studie van de Federal Reserve Bank van St., Louis vond dat de betaalbare huisvestingsdoelstellingen geen waarneembare invloed hadden op het volume, de prijs of de wanbetalingspercentages van subprime-leningen tijdens de crisis, zelfs na controle voor de omvang van de lening, het type lening, de kenmerken van de lener en andere factoren. Federal Reserve econoom Neil Bhutta kwam tot een soortgelijke conclusie in 2009, en stelde vast dat de betaalbare huisvestingsdoelstellingen een verwaarloosbaar effect hadden op de leningen van Fannie en Freddie tijdens de huizenzeepbel.
dat zou niet als een verrassing moeten komen., Fannie en Freddie securitiseerden geen leningen die aan de industriedefinitie van “subprime” voldeden, en de leningen in hun risicovollere effecten—gewoonlijk geïdentificeerd als “subprime-achtige” of “subprime—equivalent” – ervaren delinquentiepercentages die de prime markt weerspiegelden. De Alt – A-leningen die hun verliezen veroorzaakten, werden doorgaans aan huishoudens met een hoger inkomen verstrekt en kwamen dus niet in aanmerking voor de betaalbare huisvestingsdoelstellingen., Terwijl Fannie en Freddie een aantal subprime hypotheek-backed effecten in hun beleggingsportefeuilles—waarvan vele in aanmerking kwamen voor de betaalbare huisvesting doelen—deze investeringen bleven achter op de rest van de markt en vormden slechts een kleine fractie van de totale subprime leningen tijdens de huisvesting zeepbel.
hoe gaat het met Fannie en Freddie vandaag?
veel beter, maar beide bedrijven hebben nog een lange weg te gaan. Gedeeltelijk dank aan stijgende huisprijzen, plaatste Fannie Mae in augustus zijn grootste kwartaalwinst sinds de crisis begon, die zijn tweede opeenvolgende winstgevende kwartaal merken., Ondertussen, Freddie Mac meldde een kwartaal winst voor de vijfde keer sinds de crisis begon.
De verbeterde financiën bij beide bedrijven leidde het Amerikaanse Ministerie van Financiën in augustus om de voorwaarden van de bailout van de overheid te herzien. In het kader van de vorige overeenkomst haalden Fannie en Freddie geld van het Ministerie van Financiën als dat nodig was om de kapitaalreserves te versterken. In ruil daarvoor gaven de bedrijven preferente aandelen uit aan de overheid, waarop ze een verplicht dividend van 10 procent betaalden., Volgens de nieuwe regels zal de Schatkist gewoon alle winsten van Fannie en Freddie opeisen aan het einde van elk kwartaal en kapitaal verstrekken indien nodig in het geval van een kwartaalverlies.hoewel het ergste van de crisis voorbij lijkt te zijn, zijn Fannie en Freddie nog lang niet klaar met het terugbetalen van hun schuld. Volgens Moody ‘ s Analytics, kan het de bedrijven 15 jaar duren om de belastingbetalers volledig terug te betalen., Ondertussen, terwijl de regering een centrale rol blijft spelen in de dagelijkse operaties van Fannie en Freddie, heeft de aanhoudende onzekerheid veel belangrijke medewerkers ertoe gebracht om te vertrekken en heeft een onderinvestering in noodzakelijke infrastructuur en systemen veroorzaakt.
Wat moeten we doen met Fannie en Freddie?met de steun van de federale overheid voor bijna elke huislening die vandaag in het land wordt verstrekt, is bijna iedereen het erover eens dat het huidige steunniveau op lange termijn onhoudbaar is en dat particulier kapitaal uiteindelijk meer risico zal moeten nemen op de hypotheekmarkt., Dat laat twee kritische vragen voor beleidsmakers vandaag: wat voor soort aanwezigheid moet de federale overheid hebben in de toekomstige woningmarkt, en hoe gaan we verantwoord over naar dit nieuwe systeem van woningfinanciering?sinds het conservatorschap van Fannie en Freddie begon, hebben tientallen belangengroepen, academici en belanghebbenden uit de industrie mogelijke antwoorden op deze vragen gegeven. De overgrote meerderheid van deze voorgestelde plannen is het erover eens dat enige vorm van overheidssteun noodzakelijk is om een stabiele huizenmarkt te waarborgen en de 30-jarige hypotheek met vaste rente in stand te houden.,in januari 2011 bracht de Mortgage Finance Working Group—een progressieve groep van huisvestingsexperts, affordable housing advocates, en toonaangevende academici gesponsord door het Center for American Progress—haar plan uit om Fannie Mae en Freddie Mac op verantwoorde wijze af te wikkelen en particulier kapitaal terug te brengen op de Amerikaanse hypotheekmarkt. Ons voorstel omvat een expliciete backstop van de overheid op bepaalde hypotheekproducten, eisen die particuliere bedrijven dienen de hele markt, en een bevoegd regulator om de duurzaamheid en betaalbaarheid van hypotheekproducten te waarborgen., Het plan bevat ook vijf leidende beginselen voor elke hervormingsinspanning:
- brede en consistente toegang tot hypothecair krediet in alle gemeenschappen
- stabiliteit in hypothecaire financiering onder alle economische omstandigheden
- transparantie en standaardisatie van te begrijpen producten
- toegang tot betaalbare hypothecaire financiering voor zowel huiseigendom als huurwoningen
- consumentenbescherming om ervoor te zorgen dat hypotheekproducten en-praktijken in het belang van de leners op lange termijn werken
wat zou er gebeuren als we de VS volledig zouden privatiseren, hypotheekmarkt?veel conservatieve analisten en politici—die hun toevlucht nemen tot verhitte retoriek en misstanden over de oorsprong van de crisis—beweren dat we een volledig private hypotheekmarkt nodig hebben die door Wall Street wordt gerund. Het was echter het volledig private segment van de markt dat miljoenen afschermingen veroorzaakte en het hele financiële systeem ten val bracht. Als we de verkeerde les trekken uit de financiële crisis en de overheid abrupt terugtrekken uit hypotheekfinanciering, zal dit leiden tot een sterke vermindering van de beschikbaarheid van woningleningen, waardoor de toegang tot hypotheekfinanciering voor de middenklasse wordt afgesneden.,
geschiedenis is hier een nuttige gids. Voorafgaand aan de invoering van de overheidsgarantie op woninghypotheken in de jaren 1930, hypotheken hadden meestal 50 procent aanbetaling eisen, korte duur, en hoge rente-waardoor huiseigendom buiten bereik voor veel middenklasse gezinnen. Het systeem voor woningfinanciering was onderhevig aan frequente paniek, waarbij spaarders contant geld van hun banken eisten, waardoor kredietverstrekkers insolvent bleven. Die volatiliteit is een van de redenen waarom elke andere ontwikkelde economie in de wereld diepe niveaus van overheidssteun voor woninghypotheekfinanciering heeft.,bovendien zou een abrupte afschaffing van de overheidssteun vrijwel zeker het einde betekenen van de 30-jarige hypotheek met vaste rente, die nu een pijler van de Amerikaanse huizenmarkt is. Middenklasse gezinnen al tientallen jaren afhankelijk van de veiligheid en betaalbaarheid van dit product, die het mogelijk maakt leners om hun woningkosten vast te stellen en een beter plan voor hun toekomst in een steeds volatielere economie. De meeste deskundigen zijn het erover eens dat dit zeer gunstige product grotendeels zou verdwijnen zonder overheidsgarantie.,om zeker te zijn, waren Fannie Mae en Freddie Mac gebrekkige bedrijven die verschillende slechte zakelijke beslissingen namen, en belastingbetalers zouden nooit meer de rekening moeten betalen voor de hebzucht van een financiële instelling. Maar als beleidsmakers kijken naar de toekomst van de Amerikaanse woningfinanciering, moeten ze slimme hervormingen zoeken die zich richten op wat er gebroken werd in het vorige systeem, terwijl ze behouden wat decennialang werkte. De federale overheid moet een sleutelrol blijven spelen in de woningmarkt, ongeacht of het werkt via Fannie en Freddie, een nieuw agentschap, of puur particuliere bedrijven.,John Griffith is een beleidsanalist bij het Huisvestingsteam van het Center for American Progress.