De inkomensbenadering is een van de drie technieken die commerciële Vastgoed Taxateurs gebruiken om onroerend goed te waarderen. Vergeleken met de andere twee technieken (de verkoopvergelijkingsbenadering en de kostenbenadering), is de inkomensbenadering ingewikkelder en daarom is zij vaak verwarrend voor veel commerciële vastgoedprofessionals. In dit artikel zullen we stap voor stap door de inkomensbenadering van de waardering van onroerend goed lopen, inclusief verschillende voorbeelden van inkomensbenadering.
Wat is de Inkomensbenadering voor waardering?,
De inkomensbenadering is een methode die door taxateurs wordt gebruikt om de marktwaarde van een onroerend goed te schatten op basis van de inkomsten van het onroerend goed. De inkomensbenadering is een toepassing van discounted cash flow analyse in de financiën. Met de inkomensbenadering is de waarde van een onroerend goed vandaag de contante waarde van de toekomstige kasstromen die de eigenaar kan verwachten te ontvangen. Omdat het afhankelijk is van het ontvangen van huurinkomsten, is deze aanpak het meest gebruikelijk voor commerciële eigendommen met huurders.,
Er zijn twee methoden voor het kapitaliseren van toekomstige inkomsten in een contante waarde: de direct capitalization method en de yield capitalization method. Het verschil is dat de directe kapitalisatie methode schattingen waarde met behulp van een enkel jaar inkomen, terwijl de rendementskapitalisatie methode omvat inkomen over een multi-year holding periode. Laten we eens kijken naar beide methoden in wat meer diepte.
Inkomensbenadering: de methode met directe kapitalisatie
de methode met directe kapitalisatie schat de waarde van het onroerend goed aan de hand van de inkomensprognose van één jaar., De inkomensmaat kan potentieel bruto-inkomen, effectief bruto-inkomen, of netto bedrijfsresultaat zijn. Directe kapitalisatie vereist dat er goede, recente verkoopgegevens van vergelijkbare eigenschappen. De vergelijkbare verkopen bieden de juiste markt multiplier te gebruiken met het onderwerp eigendom. U kunt de gemiddelde markt multiplier vinden na het vinden van redelijke vergelijkbare verkoopgegevens., De volgende formules zijn drie manieren om de marktmultiplier te vinden aan de hand van verschillende inkomensmaten:
- potentiële bruto-Inkomstenmultiplier (PGIM) = verkoopprijs / BGA
- effectieve bruto-Inkomstenmultiplier (EGIM) = verkoopprijs / EGI
- netto-Inkomstenmultiplier (NIM) = verkoopprijs / NOI
na het vinden van de marktmultiplier, vermenigvuldig het voorspelde inkomen van het object met de marktmultiplier. Bijvoorbeeld, door de markt-PGIM te vermenigvuldigen met de voorspelde BGA van het object in het volgende jaar, komt de huidige schatting van de waarde van het object., Directe kapitalisatie vereist dat de baten en lasten ratio ‘ s zijn vergelijkbaar voor de comparables en het onderwerp eigendom en dat het inkomen van het volgende jaar is representatief voor de komende jaren.
Inkomensbenadering: de Rendementskapitalisatiemethode
De rendementskapitalisatiemethode is een complexere benadering van waardering. Bij deze methode wordt gebruik gemaakt van ramingen van het nettobedrijfsresultaat voor een typische periode van aanhouden van beleggingen. Daarom is de resulterende waarde van onroerend goed rekeningen voor toekomstige verwachte veranderingen in huurprijzen, vacature, en exploitatiekosten., Rendementskapitalisatie vereist geen stabiele en onveranderlijke marktomstandigheden gedurende de houdingsperiode. De rendementskapitalisatiemethode omvat ook een schatting van de verwachte verkoopprijs aan het einde van de aanhoudingsperiode. Laten we eens een kijkje nemen op hoe de yield capitalization methode werkt.
componenten van de Rendementskapitalisatiemethode
met behulp van de rendementskapitalisatiemethode is de schatting van de subjectieve waarde de contante waarde van de toekomstige verwachte kasstromen. De formule van de contante waarde somt de toekomstige kasstromen (P) eenvoudig op nadat ze zijn gedisconteerd tot de huidige tijd., Toepassing van deze formule, de kasstromen zijn de proforma schattingen van het netto bedrijfsresultaat (P1 via Pn), het vereiste rendement is r, en n is de holding periode. Hoewel de formule de contante waarde (PV) berekent, moet worden opgemerkt dat zowel Excel als populaire financiële rekenmachines gebruik maken van de netto contante waarde (NPV) formule om de contante waarde van ongelijke kasstromen te vinden. Dit werkt omdat je gewoon kunt plug in $0 voor de initiële investering bedrag, en dan is de resulterende netto contante waarde bedrag zal gelijk zijn aan de contante waarde.,
Hier zijn enkele meer details over de componenten van de yield capitalization method:
- Cash Flow Forecasts. Het voorspellen van de kasstromen die een inkomen-producerende woning zal genereren in het komende jaar is relatief eenvoudig en nauwkeurig. Eigenschappen hebben al huurders met huurovereenkomsten in de plaats, en de kosten mogen niet sterk afwijken van hun huidige niveau. De meer uitdaging deel van de cash flow forecasting komt bij het overwegen van wat er gebeurt met de kasstromen in de komende paar jaar., Bovendien hebben eventuele voorspellingsfouten in een jaar de neiging zich in de daaropvolgende jaren te versterken. Houdperiodes van 5-10 jaar zijn de meest voorkomende, en die schattingen vereisen het voorspellen van toekomstige markthuur, leegstand en incassoverlies, en exploitatiekosten.
- verkoopwaarde. Berekeningen met behulp van de inkomensbenadering gaan ervan uit dat de eigenaar het eigendom van het voorwerp aan het einde van de houdingsperiode verkoopt. Taxateurs kunnen de wederverkoopwaarde schatten met behulp van een directe dollarprognose of een gemiddelde verwachte jaarlijkse groei van de waarde van onroerend goed., Directe dollar prognoses zijn niet de voorkeur, omdat ze niet direct rekening houden met alle verwachtingen van de markt. Groeipercentages houden rekening met voorspelde marktgroei, maar de waarde van het object kan groeien tegen een tarief dat verschilt van het marktgemiddelde. Een derde methode past directe kapitalisatietechnieken toe aan het einde van de houdingsperiode. Bijvoorbeeld, een taxateur overweegt een vijfjarige holding periode zou verlengen de Proforma cash flow schattingen een extra jaar., De verwachte verkoopprijs aan het einde van het vijfde jaar zou gelijk zijn aan de NOI in het zesde jaar gedeeld door een marktkapitalisatie.
- disconteringspercentages. In corporate finance is de disconteringsvoet in een berekening van de netto contante waarde meestal de gewogen gemiddelde kapitaalkosten van de onderneming. Bij de waardering van een investering wordt de disconteringsvoet echter meestal weergegeven als het vereiste rendement. Vastgoedbeleggers kunnen het vereiste rendement op hun beleggingsobjecten of het verwachte rendement op een belegging met een gelijkwaardig risico gebruiken.,
Inkomensbenadering voorbeeld met behulp van directe kapitalisatie
een van de voordelen van directe kapitalisatie is dat het een manier biedt om een snelle waarderingsschatting te krijgen. Taxateurs kunnen snel een markt multiplier van onlangs verkocht onroerend goed transacties. Denk aan twee recent verkochte comparables, een met bga van $ 300.000 en een verkoopprijs van $ 2,1 miljoen en een andere met een bga van $ 225.000 en een verkoopprijs van $1,8 miljoen. De eerste levert een PGIM van 7 op ($2.100.000/$300.000) terwijl de tweede een PGIM van 8 oplevert ($1.800.000/ $ 225.000). Dus, de markt gemiddelde PGIM van 7.,5 kan worden toegepast op de BGA-schatting van een onderwerp om een snelle waardering te bieden. Als de verwachte BGA van een onderwerp volgend jaar $195.000 is, vermenigvuldig dat met de markt PGIM om de waarde van het onderwerp te schatten.
Onderwerpwaarde = $ 195.000 x 7,5 = $ 1.462.500
Taxateurs gebruiken ook directe kapitalisatie samen met restwaarderingstechnieken om de waarde van een onroerend goed te vinden wanneer alleen de waarde van de grond of de waarde van de verbeteringen bekend is. De waarde van de grond kan worden vastgesteld aan de hand van een afzonderlijke analyse op basis van vergelijkbare gegevens over de verkoop van grond., Uit deze analyse, stel dat de grond waarde is $ 350.000 met een 9% land kapitalisatie rate. Verder, Stel dat de verbeteringen alleen een 10% kapitalisatie rate.
het deel van de NOI van het onroerend goed dat door de grond wordt gegenereerd, kan worden berekend door de grondwaarde en de kapitalisatiegraad te vermenigvuldigen. Het resterende inkomen wordt toegeschreven aan de verbeteringen.
het delen van de return bijdrage van de verbeteringen door de verbeteringen kapitalisatie rate resulteert in een waardering van $2,185,000 voor alleen de verbeteringen., Het toevoegen van de grond waarde aan de waarde van de verbeteringen resulteert in een totale Vastgoed waarde schatting van $2.535.000.
Inkomensbenadering voorbeeld met behulp van Rendementskapitalisatie
om de waarde van het object te schatten met behulp van de inkomensbenadering, is de eerste stap het maken van een proforma kasstroomoverzicht voor de verwachte aanhoudingsperiode. Aan de hand van de volgende markthypothesen schatten we de kasstromen naar de eigenaar over een periode van vijf jaar.
- het eigendom in kwestie zal naar verwachting een BGA opleveren van $200.000 in het komende jaar en heeft momenteel een leegstandspercentage van 5%., De exploitatiekosten bedragen momenteel 45% van het EGI, en dat zal naar verwachting tijdens de bewaarperiode hetzelfde blijven.de marktrente stijgt momenteel met 3% per jaar. In het tweede jaar zal de groei naar verwachting echter slechts met 1% stijgen, alvorens weer terug te keren naar het huidige groeipercentage van 3%.
- het leegstandspercentage zal naar verwachting de komende twee jaar stijgen tot 7% en vervolgens terugkeren naar een stabiel niveau van 5%.
- het terminalkapitalisatiepercentage van 9% wordt geschat op basis van de huidige marktplafonds.,
Dit is het proforma kasstroomoverzicht onder de gegeven markthypothesen. De verkoopprijs in jaar 5 is jaar 6 NOI gedeeld door het kapitalisatiepercentage.
nu kunnen we de contante waarde berekenen door de toekomstige kasstromen terug te brengen naar het heden met behulp van het vereiste rendement van de belegger van 12%. De kasstromen zijn $ 104.500 in jaar 1, $ 103.323 in jaar 2, $ 106.423 in jaar 3, $ 111.973 in jaar 4, en $1.435.241 (de som van NOI in jaar 5 en de verwachte wederverkoopwaarde) in jaar 5. Daarom is de subjectwaarde schatting $ 1,136,977.,
conclusie
in dit artikel hebben we de inkomensbenadering van de waardering van onroerend goed besproken. We definieerden de inkomensbenadering en legden vervolgens de twee methoden van de inkomensbenadering uit die taxateurs gebruiken. Ten eerste gebruikt de methode voor directe kapitalisatie de inkomsten van één jaar om de marktwaarde van een onroerend goed te schatten. Ten tweede maakt de rendementskapitalisatiemethode gebruik van een meerjarenprognose van de kasstromen en geeft deze toekomstige kasstromen vervolgens terug aan het heden om een contante waarde voor het onroerend goed te krijgen., We liepen vervolgens door een voorbeeld van zowel de inkomensbenadering met behulp van de direct capitalization methode en een ander voorbeeld met behulp van de yield capitalization methode.