Covid-19 Information Update
virtueel gemeenschapsforum over uitzettingen, gesponsord door de Maryland Attorney General and Access to Justice Commission.
het verblijf voor huisuitzettingen wordt opgeheven met ingang van zaterdag 25 juli 2020. Er zijn veel staats-en federale veranderingen die het uitzettingsproces kunnen beïnvloeden, inclusief moratoriums. Meer informatie over uitzettingen en het niet betalen van huurzaken tijdens het gefaseerde Heropeningsplan van de rechterlijke macht.
wanneer een huurder de huur niet betaalt, kan een verhuurder de rechtbank om toestemming vragen om de huurder uit te zetten., Deze uitzettingsprocedure heet “samenvatting uitwerpen”. Uitzettings zaken worden ingediend en gehoord in de districtsrechtbank van de provincie waar het pand is gelegen.
Deze wetten gelden voor de gehele staat in Maryland. Binnen Maryland, sommige provincies en gemeenten maken kleine wijzigingen in de staatswetten. Vergeet niet om uw lokale huisvestingswetten te controleren.,
onderwerpen op deze pagina:
- Procedure voor uitzetting
- Vertegenwoordiging bij een hoorzitting over de huur
- beslissing ten gunste van de verhuurder
- verlenging van de termijn voor het verlaten van het pand
- beroep
- aflossing
Procedure voor uitzetting
wanneer de huurder de verschuldigde huur niet betaalt, kan de verhuurder een schriftelijke klacht indienen in de rechtbank vraagt om het eigendom terug te nemen, voor het bedrag van de huur verschuldigd, en gerechtskosten., Een verhuurder moet beschikken over een huidige licentie om te werken, indien vereist door de provincie en/of gemeente, om de samenvatting uitwerpen procedures te gebruiken.
Lees de wet: Md. Code, Real Property § 8-401 (A) en (b)
Lees de zaak: McDaniel V.Baranowski, 419 Md. 560 (Hof van beroep, 2011)
Het Hof zal dan een “dagvaarding uitvaardigen.”De sheriff zal de huurder op de hoogte door het posten van de dagvaarding en klacht over het pand, en het versturen van de papieren aan de huurder. De dagvaarding zegt dat de huurder moet verschijnen voor een District rechtbank rechter bij het proces., Het proces vindt plaats op de vijfde dag nadat de verhuurder de klacht heeft ingediend. De huurder zal verplicht zijn om de klacht van de verhuurder “te beantwoorden “om” oorzaak te tonen ” waarom de verhuurder de vraag om het onroerend goed terug te nemen niet mag worden verleend.
indien daarom wordt verzocht, dient de sheriff de dagvaarding ook persoonlijk te overhandigen aan de huurder, onderofficier of andere persoon in het feitelijke bezit van het onroerend goed. Als geen van deze personen op het terrein te vinden is, kan de sheriff een kopie van de dagvaarding op een opvallende plaats op het terrein posten., Deze wijze van dienstverlening is alleen voldoende voor de verhuurder om een verstekvonnis tegen de huurder te krijgen voor het bezit van de gebouwen en gerechtelijke kosten, niet voor het verschuldigde huurbedrag. De huurder moet persoonlijk worden geserveerd ter ondersteuning van elke beslissing voor huur verschuldigd.tijdens het proces heeft de rechter de bevoegdheid om een schorsing voor één dag te gelasten, zodat huurder of verhuurder de nodige getuigen kunnen verkrijgen, of voor een langere periode, indien beide partijen daarmee instemmen.
Lees de wet: Md., Code, Real Property § 8-401
Vertegenwoordiging bij een huurzitting
gewoonlijk kan alleen een advocaat iemand in de rechtbank vertegenwoordigen. Voor de actie besproken in dit artikel (samenvatting ejectment in District Court), zijn er andere opties voor verhuurders en huurders.
verhuurders
een verhuurder kan ervoor kiezen om een niet-Advocaat hem te laten vertegenwoordigen in een kort geding voor de rechtbank. Het is gebruikelijk voor verhuurders om hun onroerend goed agenten vertegenwoordigen hen in dergelijke acties.,
huurders
huurders kunnen ervoor kiezen om een niet-advocaat hen te laten vertegenwoordigen in huur-of kort geding voor de rechtbank indien de persoon een rechtenstudent is die een klinisch rechtsprogramma volgt aan een erkende rechtenschool onder toezicht van een lid van de faculteit; of een werknemer van bepaalde soorten organisaties zonder winstoogmerk die een opleiding heeft gevolgd en onder toezicht staat van een advocaat.
Lees de wet: Md., Code, Business Occupations & beroepen § 10-206
vonnis ten gunste van verhuurder
indien de verhuurder de zaak wint, zal de rechtbank de huurder gelasten het pand binnen 4 dagen te verlaten. Als de huurder niet binnen de bestelde tijd is verhuisd, kan de verhuurder vragen dat de rechtbank een “bevel tot teruggave” waarbij de sheriff om de verhuurder in staat te stellen om het onroerend goed terug te nemen en de bezittingen van de huurder uit het pand te verplaatsen. De sheriff moet aanwezig zijn bij de uitzetting.,
indien de verhuurder niet binnen 60 dagen na de datum van het vonnis (of na de vervaldatum van de opschorting van de executie) om een bevel tot teruggave verzoekt, is het vonnis wegens bezit niet langer geldig. Indien de verhuurder binnen 60 dagen na de datum van het bevel geen restitutiebevel uitvaardigt, is het vonnis wegens bezit niet meer geldig.
Lees de wet: Md., Code, Real Property § 8-401
verlenging van de termijn voor het verlaten van de ruimten
de rechter kan een verlenging van de termijn voor het inleveren van de ruimten toestaan met maximaal 15 dagen na de proef indien hij een door een arts ondertekende verklaring ontvangt waarin staat dat het inleveren van de ruimten binnen de periode van 4 dagen de gezondheid of het leven van de huurder of een andere bewoner in gevaar zou brengen.
In geval van” extreme weersomstandigheden ” kan de administratieve rechter van de lokale districtsrechtbank ervoor kiezen een geplande uitzetting wegens niet-betaling van huur van dag tot dag uit te stellen., Als het weer toestaat dat uitzettingen opnieuw beginnen, krijgen de uitgestelde uitzettingen voorrang en moeten ze binnen 3 dagen na het noodweer worden voltooid.
Lees de wet: Md. Code, Real Property § 8-401
beroep
huurder of verhuurder kan beroep aantekenen bij de rechtbank van het circuit binnen 4 dagen na de afgifte ervan., Als de huurder beroep aantekent, zal hij verplicht zijn om een borg te stellen met 1 of meer zekerheden, die eigenaar zijn van voldoende onroerend goed in Maryland, met de voorwaarde dat hij ijverig het beroep zal vervolgen en een vonnis zal betalen, met inbegrip van eventuele extra schade opgelopen als gevolg van het beroep.
Lees de wet: Md., Code, Onroerend § 8-401(f)
Huurder het Recht om op te Blijven Eigendom door Betaling van Verschuldigde Bedragen
In een overzicht ejectment (uitzetting) voor het niet-betalen van de huur waar de verhuurder is toegekend een vonnis waardoor de verhuurder terug te nemen van het gehuurde goed de huurder heeft het recht om te blijven in het gehuurde goed door het geven van geld, een gecertificeerde cheque of postwissel aan de verhuurder of zijn vertegenwoordiger ter dekking van alle achterstallige huur en te late betalingen, plus hof-bekroond met de kosten en vergoedingen op elk moment vóór de daadwerkelijke uitvoering van de ontruiming bestelling. Dit wordt het “recht van verlossing” genoemd.,”
echter, het recht van de huurder op aflossing (d.w.z. het recht om de uitzetting te stoppen) is niet beschikbaar als 3 (4 in Baltimore City) of meer beslissingen over bezit voor huur die verschuldigd en onbetaald zijn tegen de huurder zijn aangegaan in de 12 maanden voorafgaand aan het begin van de lopende uitzettingsprocedure.
Lees de wet: Md. Code, onroerende goederen § 8-401 (e)