7 Saker du behöver veta om Fannie Mae och Freddie Mac

för exakt fyra år sedan, under de första dagarna av finanskrisen, tog den federala regeringen kontroll över inteckning finansiärer Fannie Mae och Freddie Mac genom en rättslig process som kallas conservatorship., Sedan dess har de två företagen krävt ungefär $ 150 miljarder i skattebetalarnas stöd för att hålla lösningsmedlet, medan regeringen har hållit bostadsmarknaden flytande genom att stödja mer än 95 procent av alla bostadslån i USA.

Fannie och Freddie förblir två av de största finansinstituten i världen, som ansvarar för en kombinerad $5 biljoner i inteckning tillgångar. Ändå förstår få amerikaner vad Fannie och Freddie faktiskt gör för husägare, vilken roll de spelade i den senaste bostadskrisen, eller vilken roll de kommer att ha på framtidens bolånemarknad., På den fjärde årsdagen av deras konservatorium, här är sju saker du behöver veta om de två inteckning jättar.

Vad gör Fannie Mae och Freddie Mac att göra?

den primära funktionen hos Fannie Mae och Freddie Mac är att tillhandahålla likviditet till landets hypotekslånesystem. Fannie och Freddie köper bostadslån som görs av privata företag (förutsatt att lånen uppfyller strikta krav på storlek, kredit och underwriting), paketerar dessa lån till hypotekslån och garanterar snabb betalning av kapital och ränta på dessa värdepapper till externa investerare., Fannie och Freddie håller också några bostadslån och hypotekslån i sina egna investeringsportföljer.

eftersom mortgage långivare inte behöver hålla dessa lån på sina balansräkningar, de har mer kapital för att göra lån till andra kreditvärdiga låntagare. Långivare har också ett extra incitament att erbjuda säkra och hållbara produkter – nämligen långsiktiga, fast ränta inteckningar – eftersom de vet Fannie och Freddie kommer sannolikt att köpa dem., Eftersom Fannie och Freddie garanti betalningar i händelse av en standard—mot en avgift, naturligtvis—investerare behöver inte oroa sig för kreditrisk, vilket gör inteckningar en särskilt attraktiv investering.

enligt detta system var hypotekslån kontinuerligt tillgängligt långt in i slutet av 1990-talet under Villkor och till priser som sätter hållbart homeownership inom räckhåll för de flesta amerikanska familjer. I slutet av det decenniet hade Wall Street Dock räknat ut hur man köper och värdepapperiserar inteckningar utan att behöva Fannie och Freddie som mellanhänder, vilket ledde till en grundläggande förändring i USA, bolånemarknad.

vilken roll spelade Fannie och Freddie för att blåsa upp bostadsbubblan i mitten till slutet av 2000 – talet?

i motsats till konservativa talpunkter är svaret väldigt lite. Under bubblan började lån originatorer backas upp av Wall Street capital verka bortom Fannie och Freddie systemet som hade arbetat i årtionden genom att trampa stora mängder högrisk subprime inteckningar med villkor och funktioner som drastiskt ökade risken för standard., Många av dessa lån var underprissättning produkter som hybrid justerbar ränta inteckningar med ballong betalningar som krävs seriell refinansiering, eller negativ amortering, inteckningar som ökade obetalda balans över tiden.

Wall Street-företag som Lehman Brothers och Bear Stearns paketerade dessa högrisklån till värdepapper, fick kreditvärderingsinstituten att välsigna dem och vidarebefordrade dem sedan till investerare, som ofta var omedvetna eller felinformerade om de underliggande riskerna., Det var det dåliga resultatet av lånen i dessa” private label ” -värdepapper—de som inte ägs eller garanteras av Fannie och Freddie—som ledde till den finansiella smältningen, enligt Bipartisan Financial Crisis Inquiry Commission, bland andra oberoende forskare.

faktum är att Fannie och Freddie förlorade marknadsandelar när bubblan växte: företagen stödde ungefär hälften av alla bostadslånets ursprung 2002 men bara 30 procent 2005 och 2006. I ett olyckligt försök att vinna tillbaka marknadsandelar gjorde Fannie och Freddie några tragiska misstag., Från och med 2006 och 2007—precis som bostadsbubblan nådde sin topp-Fannie och Freddie ökade sin hävstångseffekt och började investera i vissa subprime-värdepapper som kreditbyråer felaktigt ansåg lågrisk. Fannie och Freddie sänkte också försäkringsstandarderna i sin värdepapperiseringsverksamhet, inköp och värdepapperisering av så kallade Alt-A-lån., Medan Alt-A lån normalt gick till låntagare med god kredit och relativt hög inkomst, de krävde liten eller ingen inkomst dokumentation, öppna dörren till bedrägeri (som ofta begås av inteckning mäklare snarare än homebuyer).

dessa beslut bidrog så småningom till företagens enorma förluster, men allt detta hände alldeles för sent för att vara en primär orsak till bostadskrisen.

varför krävde Fannie och Freddie en skattebetalare räddningsaktion?

Fannie och Freddie misslyckades till stor del eftersom de fattade dåliga affärsbeslut och hade otillräckligt kapital., Också, till skillnad från de flesta privata värdepappersföretag, Fannie och Freddie hade bara en bransch—bostadslån Finans—och därmed inte har andra inkomstkällor för att kompensera när bostadspriserna började falla.

i 2008 Fannie och Freddie förlorade en kombinerad $ 47 miljarder i sina enfamiljshus inteckning företag, tvingar företagen att gräva djupt i sina kapitalreserver. Nästan hälften av dessa förluster kom från Alt-A-lån, trots att dessa lån stod för bara 11 procent av företagens totala verksamhet., Men dessa förluster var bara början: mellan januari 2008 och mars 2012 skulle Fannie och Freddie förlora en kombinerad $265 miljarder, varav mer än 60 procent var hänförlig till riskabla produkter som köptes 2006 och 2007.

i slutet Av sommaren 2008—ungefär ett år efter starten av bostadsbristen—Wall Street företag hade alla men övergav den AMERIKANSKA bolånemarknaden, medan pensionsfonder och andra stora investerare i hela världen fortsatte att hålla stora mängder av Fannie och Freddie värdepapper., Om Fannie och Freddie fick misslyckas, kom experter överens om att bostadsmarknaden skulle kollapsa ytterligare och förlama hela det finansiella systemet. Bush-administrationen i September 2008 svarade genom att placera Fannie Mae och Freddie Mac i regeringens konservatorium, där de förblir idag.

spelade bostadsmål till rimliga priser för Fannie och Freddie någon roll i subprime-krisen?

Nej.,

i 1992 kongressen etablerade ”bostäder till rimliga priser mål”, som var numeriska mål för andelen Fannie-och Freddie-backas utlåning som gick till låginkomsttagare och minoritets låntagare. I åratal har konservativa analytiker felaktigt pekat på dessa mål som en katalysator för bostadskrisen och hävdar att de drev Fannie och Freddie för att ta på sig oöverträffade risknivåer, skapa en bubbla och en byst på subprime bostadsmarknaden som utlöste den finansiella katastrofen.

det är helt enkelt inte sant. En nyligen genomförd studie från Federal Reserve Bank of St., Louis fann att de prisvärda bostadsmålen inte hade någon observerbar inverkan på volymen, priset eller fallissemangsfrekvensen för subprime-lån under krisen, även efter kontroll för lånets storlek, lånetyp, låntagarens egenskaper och andra faktorer. Federal Reserve ekonom Neil Bhutta nådde en liknande slutsats i 2009, fann att de prisvärda bostadsmålen hade en försumbar effekt på Fannie och Freddie utlåning under bostadsbubblan.

det borde inte komma som en överraskning., Fannie och Freddie värdepapperiserade inte några lån som uppfyllde branschdefinitionen av ” subprime ”och lånen i deras riskfyllda värdepapper—vanligen identifierade som” subprime-like ”eller”subprime equivalent” —erfarna brottsräntor som speglade huvudmarknaden. Alt-A-lånen som drev sina förluster gjordes vanligtvis till hushåll med högre inkomst och kvalificerade sig därför inte för bostadsmålen till rimliga priser., Medan Fannie och Freddie höll några subprime mortgage-backed securities i sina investeringsportföljer—varav många kvalificerade sig för bostadsmålen till rimliga priser—låg dessa investeringar bakom resten av marknaden och utgjorde endast en liten del av den totala subprime-utlåningen under bostadsbubblan.

hur mår Fannie och Freddie idag?

mycket bättre, men båda företagen har fortfarande en mycket lång väg att gå. Tack vare de stigande bostadspriserna publicerade Fannie Mae i Augusti sin största kvartalsvinst sedan krisen började och markerade sitt andra lönsamma kvartal i följd., Samtidigt rapporterade Freddie Mac en kvartalsvinst för femte gången sedan krisen började.

de förbättrade finanserna hos båda företagen ledde USA: s finansdepartement i augusti att omarbeta villkoren för regeringens räddningsaktion. Enligt det tidigare avtalet drog Fannie och Freddie pengar från Finansdepartementet efter behov för att stärka sina kapitalreserver. I utbyte emitterade företagen preferred stock till regeringen där de betalade en obligatorisk utdelning på 10 procent., Enligt de nya reglerna kommer Treasury helt enkelt att kräva alla Fannie och Freddies vinster i slutet av varje kvartal och tillhandahålla kapital vid behov vid kvartalsförlust.

medan det värsta av krisen verkar vara över, är Fannie och Freddie långt ifrån att återbetala sin skuld. Enligt Moodys analys kan det ta företagen 15 år att betala tillbaka skattebetalarna i sin helhet., Under tiden, eftersom regeringen fortsätter att spela en central roll i den dagliga verksamheten i Fannie och Freddie, har den fortsatta osäkerheten lett till att många nyckelpersoner lämnar och har orsakat en underinvestering i nödvändig infrastruktur och system.

Vad ska vi göra med Fannie och Freddie?

med den federala regeringen stöd nästan varje bostadslån som gjorts i landet idag, nästan alla är överens om att den nuvarande stödnivån är ohållbar på lång sikt, och privat kapital kommer så småningom att ta större risk på bolånemarknaden., Det lämnar två kritiska frågor inför beslutsfattare idag: vilken typ av närvaro ska den federala regeringen ha på den framtida bostadsmarknaden, och hur övergår vi ansvarsfullt till detta nya system för bostadsfinansiering?

sedan konservatoriet i Fannie och Freddie började har dussintals intressegrupper, akademiker och branschintressenter erbjudit möjliga svar på dessa frågor. Den överväldigande majoriteten av dessa föreslagna planer är överens om att någon form av statligt stöd är nödvändigt för att säkerställa en stabil bostadsmarknad och för att upprätthålla 30-års fast ränta inteckning.,

I januari 2011 Mortgage Finance Arbetsgrupp—en progressiv grupp av bostäder finansiering experter, prisvärda bostäder förespråkar, och ledande akademiker som sponsras av Center for American Progress—släppt sin plan för ett ansvarsfullt sätt avveckla Fannie Mae och Freddie Mac och föra eget kapital tillbaka till den AMERIKANSKA bolånemarknaden. Vårt förslag innehåller en uttrycklig statlig backstop på vissa hypoteksprodukter, krav som privata företag tjänar hela marknaden och en bemyndigad tillsynsmyndighet för att säkerställa hållbarhet och överkomliga priser för hypoteksprodukter., Planen innehåller också fem vägledande principer för alla reformansträngningar:

• bred och konsekvent tillgång till hypotekslån i alla samhällen
• stabilitet i hypotekslån under alla slags ekonomiska förhållanden
• öppenhet och standardisering av produkter som kan förstås
• tillgång till överkomlig hypotekslån för både homeownership och hyresbostäder
• konsumentskydd för att säkerställa att hypotekslånprodukter och metoder fungerar i låntagarnas långsiktiga bästa intresse

vad skulle hända om vi helt privatiserade USA, bolånemarknaden?

många konservativa analytiker och politiker—tillgriper uppvärmd retorik och mistruths om krisens ursprung—hävdar att vi behöver en helt privat hypoteksmarknad som drivs av Wall Street. Det var det helt privata segmentet på marknaden, men som orsakade miljontals utmätningar och förde ner hela det finansiella systemet. Om vi drar fel lärdom av finanskrisen och plötsligt dra tillbaka regeringen från hypotekslån, kommer det att leda till en kraftig minskning av tillgången på bostadslån, skära av tillgången till hypotekslån för medelklassen.,

historia är en bra guide här. Före införandet av regeringen garanti på bolån på 1930-talet, inteckningar hade vanligtvis 50 procent handpenning krav, korta löptider, och höga räntor—att sätta homeownership utom räckhåll för många medelklassfamiljer. Bostadsfinansieringssystemet var föremål för frekventa paniker under vilka insättare krävde kontanter från sina banker och lämnade långivare insolventa. Denna volatilitet är en anledning till varför alla andra utvecklade ekonomin i världen har djupa nivåer av statligt stöd för bostadslån finansiering.,

dessutom skulle abrupt avlägsnande av statligt stöd nästan säkert innebära slutet på 30-åriga fast ränta inteckning, nu en pelare av den amerikanska bostadsmarknaden. Medelklassfamiljer i årtionden har berott på säkerheten och överkomliga priser för denna produkt, vilket gör det möjligt för låntagare att fixa sina bostadskostnader och bättre planera för sina terminer i en allt mer volatil ekonomi. De flesta experter är överens om att denna mycket fördelaktiga produkt i stor utsträckning skulle försvinna utan en statlig garanti.,

slutsats

För att vara säker var Fannie Mae och Freddie Mac bristfälliga företag som fattade flera dåliga affärsbeslut, och skattebetalarna borde aldrig behöva betala räkningen för något finansinstituts girighet. Men som policymakers ser till framtiden för amerikanska bostadsfinansiering, måste de söka smarta reformer som fokuserar på vad som bröts i det tidigare systemet, samtidigt som det som fungerade i årtionden. Den federala regeringen måste fortsätta att spela en nyckelroll på bostadsmarknaden, oavsett om den fungerar via Fannie och Freddie, en ny byrå eller rent privata företag.,

John Griffith är en Policyanalytiker med Bostadslaget vid Center for American Progress.