Florida skatt handling försäljning blir riskabelt
varje år skatteindrivare och krets domstol kontorister över staten genomföra skatt gärning försäljning att samla obetalda ad valorem Real fastighetsskatt. Ibland förvärvar framgångsrika anbudsgivare vid denna försäljning skattehandlingar till värdefulla egenskaper värda mycket mer än de skatter som är skyldiga mot dem., Men några av dessa lyckliga köpare kan vara i för en oförskämd överraskning om tillkännagivandet om försäljning misslyckades med att faktiskt nå de tidigare ägarna av fastigheten. Två beslut som nyligen fattats om skydd av vederbörliga förfaranden vid försäljning av skattelättnader har infört strängare anmälningskrav än vad som har rått under tidigare år,1 som lutar på spelplanen till förmån för fastighetsägare som utmanar försäljning av skattelättnader på grund av bristande meddelande.,
meddelande om skatt handling försäljning
enligt Florida lag, ett paket av fast egendom blir berättigade till en skatt handling försäljning när ad valorem fastighetsskatt blir mer än två år tidigare förfallna. Florida stadgar dela ansvaret för att ge meddelande om skattelättnader försäljning mellan ett läns skatteindrivare, som måste identifiera de personer som har rätt att lägga märke till, och kontorist av circuit court, som skickar meddelanden.,2 skatteindrivaren måste söka i länets officiella fastighetsregister för att identifiera juridiska titelinnehavare av rekord, inteckningar och andra personer som har rätt att få meddelande om att deras egendom är på väg att säljas för obetalda skatter.3 skatteuppbörden måste också granska fastighetsvärderingsmannens senaste bedömningsrulle för att identifiera den person till vilken egendomen i fråga senast bedömdes, som också har rätt att meddela.,4
När skatteindrivaren bestämmer vem som har rätt att anmäla, måste han eller hon utarbeta ett uttalande som identifierar dessa personer och deras adresser och sedan leverera uttalandet till kretsdomstolens kontorist.5 expediten måste skicka meddelande om den kommande skattehandling försäljning genom certifierad post return kvitto begärs till var och en av de personer som anges på skatteuppbördsdeklarationen.6
tidigare, Florida domstolar rutinmässigt upprätthållit skatt handling försäljning trots utmaningar som fastighetsägare som aldrig faktiskt fått meddelanden som skickas av expediten., Om skatteuppbörden utarbetade de begärda uttalandena och kontoristen skickade meddelandet till de personer som identifierades, upprätthöll domstolarna försäljningen, även om meddelandena var felaktiga på grund av skatteuppbördens fel eller skickades till föråldrade adresser som fortfarande återspeglades på fastighetsvärderarens rullar.7 i dessa fall fokuserade domstolarna på rättvisan i det lagstadgade systemet i allmänhet och på den information som expediten hade tillgång till i början av processen., Domstolar hänvisade också ofta till den skyldighet som ålagts varje fastighetsägare att veta att hans eller hennes egendom är föremål för värdeskatter som förfaller till betalning varje år, som ytterligare stöd för att upprätthålla försäljningen där meddelandet hade misslyckats med att nå fastighetsägaren.
i själva verket, domstolarna upprätthöll skatt handling försäljning även när expediten fick avkastning från posttjänsten tydligt anger att meddelandet hade misslyckats med att nå fastighetsägaren som var på väg att förlora sin egendom.,8 även när den kontorist som genomförde försäljningen var fullt medveten om att tillkännagivandet hade misslyckats med att nå fastighetsägaren, domstolarna upprätthöll försäljningen, att tillkännagivandet uppfyllde Floridas stadga och även uppfyllde det grundläggande kravet på vederbörlig process att meddelandet ” rimligen beräknas, under alla omständigheter, att underrätta berörda parter om händelsens pendens.”9
När tillkännagivandet om försäljning returneras obevekligt
en fastighetsägares utsikter att välta en skattehandling försäljning på grund av bristande meddelande förbättrats dramatiskt under 2006, dock med högsta domstolens beslut i Jones v., Blommor, 547 USA 220 (2006). Där avvisade domstolen helt och hållet förutsättningen att endast ett meddelande om en skattehandling uppfyllde vederbörlig process om detta meddelande återlämnas obevekligt innan försäljningen sker.10
inför en fastighetsägares utmaning till en Arkansas skatteförsäljning, domstolen beviljade certiorari att avgöra ” om förfarandeklausulen kräver regeringen att vidta ytterligare åtgärder för att meddela en fastighetsägare när meddelande om en skatteförsäljning returneras obeveklig.,”11 domstolen förklarade att den tidigare hade bekräftat att de uteblivna meddelandena var tillräckliga, eftersom meddelandena ”rimligen hade beräknats för att nå den avsedda mottagaren” när de skickades.
i vart och ett av fallen försökte regeringen att lämna meddelande och hörde ingenting tillbaka vilket indikerar att något hade gått snett. . . . Men aldrig tagit itu med om vederbörlig process medför ytterligare ansvar när regeringen blir medveten innan det tar att dess försök till varsel har misslyckats.,12
även om domstolen medgav att stater inte är skyldiga att fastställa ett meddelande förfarande som föreskriver returkvitton, domstolen fastslog att om returkvitton användes ,och en ” mailed meddelande om en skatteförsäljning returneras outtagna, staten måste vidta ytterligare rimliga åtgärder för att försöka ge meddelande till fastighetsägaren innan sälja sin egendom, om det är praktiskt möjligt att göra det.,”13
domstolen övervägde också och avvisade argument om att försäljningen skulle upprätthållas eftersom 1) den skattskyldige hade lämnat den adress till vilken meddelandet hade skickats; 2) Det var upp till den skattskyldige att hålla sin adress uppdaterad; och 3) den skattskyldige åtalades med meddelande om att hans eller hennes egendom var föremål för att ta om han eller hon underlåtit att betala skatt. Domstolen enades om att den skattskyldige hade var och en av dessa uppgifter, domstolen fastslog att ”ingen av dessa påståenden befriar staten dess konstitutionella skyldighet att tillhandahålla tillräckliga meddelanden.,”14 även om domstolen avböjde att ange vilka” ytterligare rimliga åtgärder ” som krävs, har flera överprövningsdomstolar föreslagit ytterligare offentliga registersökningar kan vara nödvändiga när en skattemyndighet får ett returkvitto som visar att leveransen av ett försäljningsmeddelande har misslyckats.15
unika omständigheter kan kräva ytterligare åtgärder
Florida Högsta domstolen har också signalerat behovet av en mer rigorös översyn av tillräckligheten av skattelättnader försäljning meddelanden, som börjar med beslutet av Delta Property Management, Inc. v. Profil Investeringar, Inc., 875 så. 2d 433 (Fla. 2004)., Där upphävde domstolen en sammanfattande dom som upprätthöll en skattehandling försäljning för ytterligare förfaranden, eftersom det meddelande som skickas till fastighetsägaren kan ha förlitat sig på en föråldrad adress hämtad från en gammal bedömningsrulle snarare än från den senaste tillgängliga bedömningsrullen enligt F. S. § 197.502(4)(A)., Domstolen meddelade också att det hädanefter inte alltid är möjligt att följa det lagstadgade uppsägningsförfarandet och anger: ”medan expediten bör använda skatteuppbördens uttalande när han förbereder skattelättnaden, kan omständigheterna motivera ytterligare åtgärder från expediten. . . . ”16
dessutom, efter beslutet i Jones v. Flowers, Florida Högsta domstolen utarbetat vidare på vilken typ av unika omständigheter domstolen hade i åtanke som skulle kräva ytterligare ansträngningar av expediten att ge tillräcklig information om en skatt handling försäljning i Vosilla v. Rosado, 944 så., 2d 289 (Fla. 2006) .17 i det målet ansåg domstolen att en skattehandling skulle överklagas, där fastighetsägarna inte fick det lagstadgade tillkännagivandet om försäljning, trots att fastighetsägarna hade vidtagit rimliga åtgärder för att hålla både skatteindrivaren och fastighetsvärderaren underrättad om sin nya adress. I själva verket visade de bevis som lades fram vid rättegången att Rosados hade lämnat skriftligt meddelande om sin nya postadress till både skatteindrivare och kontorist av circuit court, men varken officiellt uppdaterat egendom värderingsman bedömning rullar för att visa den nya adressen.,18 således, när skatteindrivaren fick en ansökan som krävde att han skulle genomföra en skattehandling, upprättade skatteindrivaren uttalandet för meddelande med den gamla adressen och expediten skickade meddelandet till den gamla adressen.
inte överraskande fick expediten returkvittot tillbaka, vilket indikerade att någon annan än Rosados hade undertecknat meddelandet.19 kontoristen måste också få en sheriff återlämnande av Tjänsten, som uttryckligen uppgav att Rosados inte längre bodde på den gamla adressen.20 men expediten fortsatte med skattehandlingen av Rosados egendom.,
När Rosados ifrågasatte försäljningen, fastställde rättegångsdomstolen försäljningen, och beslutade att expediten hade rätt att förlita sig på skatteindrivarens uttalande, och även om uttalandet innehöll en gammal adress uppfyllde försäljningen det lagstadgade förfarandet.21 vid överklagande, den femte distriktet omvända, och Högsta domstolen bekräftade återföring, säger: ”rättsprocessen kräver att kontorist ser bortom skatteindrivare uttalande när det finns anledning att tro att uttalandet inte längre återspeglar dem som har rätt att lägga märke till eller … inte längre återspeglar titelinnehavarens adress.,”22
domstolen motiverade vidare att:
de åtgärder som vidtagits av staten när de anmäler en titelinnehavare av en förestående skattehandling försäljning av titelinnehavarens egendom måste rimligen beräknas för att nå titelinnehavaren under hela omständigheterna. Sådana omständigheter omfattar unik information om en avsedd mottagare som kan kräva att skattemyndigheten gör ansträngningar utöver vad som krävs enligt den lagstadgade ordningen under vanliga omständigheter.,23
eftersom ”expediten visste eller borde ha vetat att meddelandet skickades till Rosados på en felaktig adress”24 drog domstolen slutsatsen att expediten måste göra ytterligare ansträngningar för att tillkännage försäljningen.
tillämpa förfallodatum standarder till Florida skatt handling försäljning
tillämpa förfallodatum standarder tillkännages i blommor och Rosado till Florida skatt handling försäljning dikterar att clerks som lär sig att ett meddelande har returnerats obelevereras innan en schemalagd skatt handling försäljning sker måste vidta ytterligare rimliga åtgärder för att meddela innan du säljer en fastighet, om det är praktiskt möjligt att göra det., Helt enkelt sätta tillbaka kvitton i filen visar meddelande skickades men inte fått kan följa Florida lagstadgade meddelandeförfarandet, men det kommer inte att uppfylla konstitutionella förfarandekrav. Dessutom, lätthet och tillgänglighet av elektroniska sökningar i denna tekniska ålder militate starkt till förmån för att kräva rutinmässig internet sökningar efter saknade skattebetalare och lien innehavare innan sälja ut sin egendom., På samma sätt skyddar felaktiga meddelanden som grundar sig på fel i skatteupptagarens uttalande och som identifierar felaktiga personer eller adresser inte längre skatteuppköpare från att ha avsatt försäljning. Från och med nu bör skattelättnader köpare räkna med att behöva försvara kontoristens underlåtenhet att vidta ytterligare åtgärder för att meddela om en skattehandling försäljning när ett meddelande returneras obevekligt. Likaså skattelättnader köpare måste vara redo att bevisa att expediten hade ingen kunskap om unika omständigheter om fastighetsägaren som kan ha gett särskilda ansträngningar utöver den lagstadgade anmälan systemet., Annars skattehandling inköp kan ha en mycket svår tid att hänga på skatt handling egendom när ägarna kommer till domstol för att utmana tillräckligheten av meddelanden som de aldrig fått.
följande svar publicerades i oktober 2007 Journal
författare engagemang
jag skriver för att uttrycka min extrema missnöje med beslutet av tidskriften att publicera i sin juli / augusti 2007 utfärda en artikel skriven av Robert M. Quinn, ” Florida Skattehandling försäljning blir riskabelt.,”
denna artikel är ofullständig eftersom den presenterar som fast lag flera viktiga principer som påstås baseras på de senaste besluten från Florida Högsta domstolen och USA: s högsta domstol som antingen ännu inte har beslutats eller är allvarligt begränsade av omfattningen av domstolarnas faktiska innehav.
flera kritiska frågor som är det ultimata fokuset på denna artikel är att bli kraftigt omtvistade och litigated i två separata fall jag hanterar och som är att bli litigated på den andra sidan av Robert Quinn och hans advokatbyrå Carlton Fields.,
det första fallet spelar en viktig roll i artikeln, Delta Property Management, Inc. v. Profil Investeringar, Inc., 875 så. 2d 433 (Fla. 2004), och går in i sitt sjunde år av rättstvister i Duval County Circuit Court, där jag tillsammans med Co-counsel representerar käranden och Mr Quinn och hans firma representerar en av de tilltalade. Ett annat överklagande som bland annat behandlar rättegångsdomstolens fastställande av att Högsta domstolens tidigare beslut inte är tillämpligt (diskuteras i not 17 i artikeln) är nära förestående., Ett annat fall diskuteras också i texten som åtföljer not 17 i artikeln, Luke Investments, Inc. v. Camelot Villa Ägare Association, Inc., (2d DCA Fall Nr 2d07-1682), är ett fall där jag, tillsammans med andra råd, representerar klaganden Luke Investments, och Mr Quinn och hans advokatbyrå representerar appellee, Camelot Condominium Owners Association. Muntligt argument innan det andra Distriktet är inställt för 3 oktober 2007.
det faktum att Mr., Quinn och Carlton Fields, författaren och hans firma, har detta uppenbara intresse i dessa fall, och i resultatet av detta rättsområde avslöjades inte i artikeln. Jag anser att detta är fullständigt oacceptabelt.
Jag kan inte tro att tidskriften inte tar ansvar för att låta vad som är liktydigt med ex parte rättslig lobbying visas på dess sidor.
William S., Graessle, Jacksonville
Redaktörens anteckning: författarens och hans advokatbyrås engagemang i tvister som diskuterades i hans artikel och pendensen för vissa fall som diskuterades däri, under tillämpliga Tidskriftspolicyer, diskvalificerade inte nödvändigtvis stycket från publiceringen. Men genom ofullständig kommunikation mellan redaktionen och författaren var detta engagemang inte känt eller övervägt av granskningspanelen. Fler formella förfaranden är nu på plats så att en liknande situation inte uppstår igen., Tidskriften ber om ursäkt för att dessa frågor inte tillkännagavs för vår läsare och hoppas att alla berörda parter kommer att göra sin egen bedömning av de frågor som tagits upp av Mr Graessle. Slutligen har tidskriften bjudit in honom att förbereda en uppföljningsartikel i en framtida fråga.
Robert M. Quinn är aktieägare i Carlton Fields, P. A., i Tampa. Han är medlem i företagets affärstvister, fastighetsrättstvister, och konkurs och borgenärer rättigheter practice grupper. Mr., Quinn har över 25 års erfarenhet av att representera företag och långivare i kommersiella tvister av alla slag, och även i frågor som rör tvister om fastigheter, träning och utmätningar, enhetliga Handelslagstvister, borgenärers rättigheter och konkursfrågor. Quinn är en frekvent föreläsare och författare inom dessa områden.