inkomstmetoden är en av tre tekniker kommersiella Fastighetsvärderare som används för att värdera fastigheter. Jämfört med de andra två teknikerna (försäljning jämförelse tillvägagångssätt och kostnadsmetoden), inkomst tillvägagångssätt är mer komplicerat och därför är det ofta förvirrande för många kommersiella fastigheter proffs. I den här artikeln går vi igenom inkomstmetoden för fastighetsvärdering steg för steg, inklusive flera inkomstmetoder.
Vad är inkomstmetoden för värdering?,
inkomstmetoden är en metod som används av värderingsmän som uppskattar marknadsvärdet på en fastighet baserat på egendomens inkomst. Inkomstmetoden är en tillämpning av diskonterad kassaflödesanalys inom finans. Med inkomstmetoden är en fastighets värde idag nuvärdet av de framtida kassaflöden som ägaren kan förvänta sig att få. Eftersom det bygger på att ta emot Hyresintäkter, är detta tillvägagångssätt vanligast för kommersiella fastigheter med hyresgäster.,
det finns två metoder för att kapitalisera framtida intäkter till ett nuvärde: metoden direkt kapitalisering och metoden avkastning kapitalisering. Skillnaden är att den direkta kapitaliseringsmetoden uppskattar värdet med ett enda års resultat medan avkastningskapitaliseringsmetoden innehåller intäkter över en flerårig innehavsperiod. Låt oss ta en titt på båda metoderna i lite mer djup.
Inkomstmetod: metoden för direkt kapitalisering
metoden för direkt kapitalisering uppskattar egendomsvärdet med hjälp av ett års resultatprognos., Resultatmätningen kan vara potentiell bruttoinkomst, effektiv bruttoinkomst eller Rörelseresultat. Direkt kapitalisering kräver att det finns bra, Senaste försäljningsdata från jämförbara egenskaper. Den jämförbara försäljningen ger den lämpliga marknadsmultiplikatorn att använda med den berörda egenskapen. Du kan hitta den genomsnittliga marknaden multiplikator efter att hitta rimliga jämförbara försäljningsdata., Följande formler är tre sätt att hitta marknadsmultiplikatorn med hjälp av olika inkomståtgärder:
- potentiell Bruttoinkomstmultiplikator (PGIM) = försäljningspris / PGI
- effektiv Bruttoinkomstmultiplikator (EGIM) = försäljningspris / EGI
- Nettoinkomstmultiplikator (NIM) = försäljningspris / NOI
Efter att ha hittat marknadsmultiplikatorn multiplicerar du objektets prognostiserade inkomst med marknadsmultiplikatorn. Om du till exempel multiplicerar marknadssegmentet pgim med objektets prognostiserade SGB nästa år ger det aktuella ämnesvärdet uppskattning., Direkt kapitalisering kräver att inkomst-och utgiftskvoterna är likartade för jämförelserna och den aktuella egendomen och att nästa års resultat är representativt för kommande år.
Income Approach: Avkastningskapitaliseringsmetoden
avkastningskapitaliseringsmetoden är en mer komplex metod för värdering. Denna metod använder netto rörelseintäkter uppskattningar för en typisk investering holdingperiod. Därför står det resulterande egendomsvärdet för framtida förväntade förändringar i hyrespriser, lediga tjänster och rörelsekostnader., Avkastningsvärde kräver inte stabila och oföränderliga marknadsförhållanden under innehavsperioden. Avkastningskapitaliseringsmetoden innehåller också en uppskattning av det förväntade försäljningspriset vid slutet av innehavsperioden. Låt oss ta en närmare titt på hur avkastningsvärdet fungerar.
komponenter i Kapitaliseringsmetoden för avkastning
med hjälp av kapitaliseringsmetoden för avkastning är uppskattningen av ämnets värde nuvärdet av framtida förväntade kassaflöden. Nuvärdesformeln summerar helt enkelt de framtida kassaflödena (P) efter att ha diskonterat dem tillbaka till nuvarande tid., Med tillämpning av denna formel är kassaflödena proforma-uppskattningarna av rörelseresultatet (P1 till Pn), den erforderliga avkastningen är r och n är innehavsperioden. Även om formeln beräknar nuvärde (PV), bör det noteras att både Excel och populära finansiella räknare använder nettonuvärdet (NPV) formel för att hitta nuvärdet av ojämna kassaflöden. Detta fungerar eftersom du helt enkelt kan koppla in $ 0 för det ursprungliga investeringsbeloppet, och sedan kommer det resulterande nettonuvärdet att motsvara nuvärdet.,
Här är några fler detaljer om komponenterna i avkastningsvärdet:
- kassaflödesprognoser. Att förutse de kassaflöden som en inkomstproducerande egendom kommer att generera under nästa år är relativt enkelt och korrekt. Fastigheter har redan hyresgäster med hyresavtal på plats, och kostnaderna bör inte variera dramatiskt från deras nuvarande nivåer. Den mer utmanande delen av kassaflödesprognoser kommer när man överväger vad som händer med kassaflöden under de närmaste åren., Dessutom tenderar eventuella prognosfel på ett år att sammanfoga sig under de efterföljande åren. Innehavsperioder på 5-10 år är de vanligaste, och dessa uppskattningar kräver prognoser för framtida marknadshyra, vakans och insamlingsförlust och driftskostnader.
- återförsäljningsvärde. Beräkningar med inkomstmetoden förutsätter att ägaren säljer ämnesfastigheten i slutet av innehavsperioden. Värderingsmän kan uppskatta återförsäljningsvärdet med hjälp av en direkt dollarprognos eller en genomsnittlig förväntad årlig tillväxttakt i fastighetsvärden., Direkta dollarprognoser föredras inte eftersom de inte direkt står för några marknadsförväntningar. Tillväxttakten överväger prognostiserade marknadstillväxthastigheter, men ämnets värde kan växa i en takt som skiljer sig från marknadsgenomsnittet. En tredje metod tillämpar direkta kapitaliseringstekniker till slutet av innehavsperioden. Till exempel skulle en värderingsman som överväger en femårsperiod förlänga proformas kassaflödesuppskattningar ytterligare ett år., Det förväntade försäljningspriset vid utgången av det femte året skulle motsvara NOI under det sjätte året dividerat med en marknadsvärde.
- diskonteringsräntor. I företagsfinansiering är diskonteringsräntan i en nettonuvärdesberäkning vanligtvis företagets vägda genomsnittliga kapitalkostnad. Vid värdering av en investering är diskonteringsräntan vanligtvis representerad som den erforderliga avkastningen. Fastighetsinvesterare får använda den erforderliga avkastningen på sina förvaltningsfastigheter eller den förväntade avkastningen på en motsvarande riskinvestering.,
Inkomst tillvägagångssätt exempel med direkt kapitalisering
en av fördelarna med direkt kapitalisering är att det ger ett sätt att få en snabb värdering uppskattning. Värderingsmän kan snabbt få en marknad multiplikator från nyligen sålda fastighetstransaktioner. Tänk på två nyligen sålda jämförelseprodukter, en med SGB på $ 300,000 och ett försäljningspris på $2.1 miljoner och en annan med en SGB på $225,000 och ett försäljningspris på $1.8 miljoner. Den första ger en PGIM på 7 ($2,100,000/$300,000) medan den andra ger en PGIM på 8 ($1,800,000/ $ 225,000). Så marknadsgenomsnittet pgim på 7.,5 kan tillämpas på ett ämne egendom s SGB uppskattning för att ge en snabb värdering. Om ett ämne egendoms förväntade SGB nästa år är $195,000, multiplicera det med marknaden pgim för att uppskatta ämnesvärdet.
Ämnesvärde = $ 195,000 x 7.5 = $ 1,462,500
värderingsmän använder också direkt kapitalisering tillsammans med restvärderingstekniker för att hitta värdet på en fastighet när endast värdet på marken eller värdet av förbättringarna är känt. Värdet av marken kan vara känt från en separat analys med hjälp av jämförbara uppgifter om försäljning av mark., Från denna analys, anta att markvärdet är $ 350,000 med en 9% Mark kapitalisering hastighet. Vidare, anta att förbättringarna ensam har en 10% kapitaliseringstakt.
den del av egenskapens NOI som genereras av marken kan beräknas genom att multiplicera markvärdet och markkapitaliseringsgraden. Den återstående inkomsten beror på förbättringarna.
dela avkastningen bidraget av förbättringarna genom förbättringar kapitalisering hastighet resulterar i en värdering av $2,185,000 för bara förbättringarna., Att lägga till markvärdet till värdet av förbättringarna resulterar i en total fastighetsvärdesberäkning på $ 2,535,000.
resultatinriktning exempel med användning av avkastning kapitalisering
för att uppskatta ämnet egenskapsvärde med hjälp av inkomstmetoden är det första steget att skapa en proforma kassaflödesanalys för den förväntade innehavsperioden. Med hjälp av följande marknadsantaganden, låt oss uppskatta kassaflödena till ägaren under en femårig innehavsperiod.
- egenskapen ämne förväntas ge SGB på $200,000 under nästa år och har för närvarande en 5% vakansgrad., Rörelsekostnaderna är för närvarande 45% av EGI, och det förväntas förbli detsamma under innehavsperioden.
- marknadshyran ökar för närvarande med en hastighet av 3% per år. Under det andra året förväntas den dock bara växa med 1% innan den nuvarande tillväxttakten på 3% återgår till den nuvarande tillväxttakten.
- vakansgraden förväntas stiga till 7% under de följande två åren och sedan återgå till en stabil 5%.
- terminalvärdet på 9% beräknas från nuvarande marknadsränta.,
detta är proformas kassaflödesanalys enligt de givna marknadsantagandena. Försäljningspriset år 5 är år 6 NOI dividerat med kapitaliseringsgraden.
Nu kan vi beräkna nuvärdet genom att diskontera de framtida kassaflödena tillbaka till nuet med hjälp av investerarens RETUR på 12%. Kassaflödena är $ 104,500 i år 1, $ 103,323 i år 2, $ 106,423 i år 3, $ 111,973 i år 4 och $ 1,435,241 (summan av NOI i år 5 och det förväntade återförsäljningsvärdet) i år 5. Därför är ämnesvärdet uppskattningen $ 1,136,977.,
slutsats
i den här artikeln diskuterade vi inkomstmetoden för fastighetsvärdering. Vi definierade inkomstmetoden och förklarade sedan de två inkomstmetoden metoder värderingsmän använder. För det första använder den direkta kapitaliseringsmetoden ett enda års inkomst för att uppskatta marknadsvärdet på en fastighet. För det andra använder metoden avkastning kapitalisering en flerårig prognos av kassaflöden och sedan rabatter dessa framtida kassaflöden tillbaka till nuet för att få ett nuvärde för fastigheten., Vi gick sedan igenom ett exempel på både inkomstmetoden med hjälp av direktkapitaliseringsmetoden och ett annat exempel med hjälp av avkastningskapitaliseringsmetoden.