Lease Purchase vs. Lease Option-en potentiell lösning för din köpare eller säljare

lease Option eller Lease Purchase Agreements, vanligen kallad ”Lease-to-Own” – avtal används felaktigt, även om de är väldigt olika. Dessa avtal tillåter en potentiell köpare att uppta säljarens egendom under en tid innan försäljningen slutförs., Detta arrangemang kan hjälpa antingen eller båda parter att uppfylla sina mål och behov med avseende på transaktionen och deras specifika omständigheter. I vissa fall kan dessa avtal även tillåta en köpare möjlighet att bygga lite eget kapital i hemmet samt.

det är viktigt att förstå skillnaden mellan ett Leasingoptionsavtal (”Leasingoption”) och ett Leasingköpsavtal (”Leasingköp”).,

Leasingköp

ett Leasingköp består av två separata kontrakt:

1. bostadshyresavtalet som föreskriver hyresgästens-köparens leasing av fastigheten för en viss term; och
2. köpeavtalet som förpliktar varje part till de typiska villkoren i ett bostadsköpsavtal vid utgången av den angivna leasingperioden.

typiskt ger denna typ av avtal vad som kallas tvärfalls bestämmelser för att säkerställa att ett brott mot ett av avtalen kommer att resultera i en automatisk överträdelse av den andra., Eftersom hyresgästen-köparen har åtagit sig att köpa fastigheten i samband med ett Leasingköp, kommer hyresavtalet ofta att föreskriva att hyresgästen-köparen är ansvarig för underhåll och reparationer som vanligtvis är hyresvärdens plikt.

Leasingoption

en Leasingoption fungerar mycket på samma sätt som ett Leasingköp genom att det består av två avtal och teoretiskt tillåter hyresgästen att slutligen köpa fastigheten. Hyresgästen undertecknar dock inte ett köpeavtal utan ingår istället ett optionsavtal (”Option Agreement”).,

ett optionsavtal ger hyresgästen-optionsinnehavaren rätt att köpa fastigheten till ett överenskommet pris under leasingperioden eller annan angiven term, även kallad ”optionsperioden”, i utbyte mot en avgift som betalas till säljaren kallas ”Optionsavgiften.”

det här ser väldigt ut som en insättning på ett kontrakt till salu, varför Leasingalternativet och Leasingköpet är så ofta förvirrade. Ett leasingalternativ innehåller också bestämmelser om Cross-default, och Optionsavgiften som refereras ovan är vanligtvis ej återbetalningsbar., Vid en hyresgäst-optionsinnehavarens val att utöva sin option att köpa fastigheten, Optionsavgiften är vanligtvis krediteras köpeskillingen, men det kan finnas en extra deposition som krävs på parternas utförande av kontraktet för försäljning.

en viktig särskiljande faktor för Leasingalternativet är att avtalet inte ålägger hyresgästen att köpa fastigheten, men förpliktar säljaren att sälja fastigheten om och när hyresgästen utövar rätt möjlighet att köpa.,

Hyresvärd-Hyresgäst relation

både hyresavtalet köp och leasing alternativet Skapa hyresvärden-hyresgäst relationer. Därför, om hyresgästen standard, hyresvärden-säljaren skulle vräka hyresgästen-köparen eller hyresgästen – optionsinnehavaren som en vanlig hyresgäst. En fråga som kan uppstå i samband med en vräkning av en hyresgäst till ett Leasingköp eller Leasingoption är en skälig räntefordran., Även om det inte är typiskt framgångsrikt kan en hyresgäst hävda ett ägarintresse i den aktuella fastigheten, som är grundad i tanken att ett Leasingköp eller Leasingoption i huvudsak motsvarar en försäljning, som liknar ett avbetalning markkontrakt (eller kontrakt för handling), varigenom säljaren behåller äganderätten till fastigheten som säkerhet tills saldot betalas av köparen. Om ett rättvist intresse argument råder, hyresvärden-säljaren kommer att krävas för att ta bort hyresgästen genom avskärmning åtgärder, i motsats till en enklare vräkning., avtal om handling;

begränsa leasingperioden till ett år eller mindre;

tillhandahålla en deposition (säljare tar inte säkerhetsinlåning, hyresvärdar gör);

säljaren bör fortsätta att betala skatt och försäkring på fastigheten;

ge inte stora hyreskrediter (detta skapar bara mer kapital hyresgästen kan kräva);

avstå från att använda orden ”kredit”, ”säljare” och ”köpare” i hyresavtalet och/eller optionsavtalet och

kommer hyresgästen-köparen/optionsinnehavaren att göra förbättringar, och vad kommer värdet att vara av sådana förbättringar?,; och

vad är skillnaden mellan hyresgästen-köparen/optionsinnehavarens optionspris och fastighetens verkliga marknadsvärde? Ju närmare dessa belopp desto mer eget kapital kan man hävda.

om du har frågor om Leasingköp, leasingalternativ eller någon fastighetstransaktion, kontakta oss.