pengar Crashers (Svenska)

bryta min lägenhet hyresavtal var inte det värsta ekonomiska beslut jag någonsin gjort, men det var definitivt en av de läskigaste. Varför? För lagligt sett hade jag ingen tvingande anledning att bryta mitt hyresavtal. Jag lämnade frivilligt mitt nuvarande jobb och flyttade till en ny stad för att vara närmare min dåvarande partner utan ett formellt erbjudande om anställning.

ingenting hindrade mig från att stanna ytterligare ett par månader för att se ut mitt hyresavtal., Min hyresvärd skulle ha varit inom hans rätt att söka full betalning av hyran i slutet av leasingperioden.

lyckligtvis för mig valde han att inte. Den totala Out-of-pocket kostnaden för min trasiga hyresavtal lagt upp till ungefär en månads hyra; jag flyttade ut i mitten av månaden, utan en pro-rated avkastning av hyran betalas, och gick med på att förlora en del av min deposition lika med en halv månads hyra.

Jag har tur att processen gick lika smidigt som den gjorde. Det kunde ha blivit mycket värre för mig., De visar sig mycket värre för otaliga andra hyresgäster som bryter hyresavtal, oavsett om det är nödvändigt – på grund av ekonomiska svårigheter, till exempel – eller genom val, som jag gjorde.

de potentiella konsekvenserna av en trasig lägenhet leasing inkluderar en civil rättegång av din hyresvärd att återvinna utestående hyra, trakasserier av inkasserare, långsiktig kredit skada, och svårigheter att hitta nya bostäder. Men under vissa omständigheter är det möjligt att undvika vissa eller alla dessa resultat, även när din hyresvärd inte är villig att komma till ett informellt avtal.,

potentiella konsekvenser av en trasig Lägenhet leasing

dessa är några av de konsekvenser du kan möta efter att bryta ditt hyresavtal. De är inte ömsesidigt uteslutande, vilket innebär att du kan uppleva flera samtidigt.

din hyresvärd kan stämma dig

När din motivering för att bryta ditt hyresavtal inte skyddas av statliga lagar eller regler för hyresgäst-hyresvärd relationer, din hyresvärd kan stämma dig för obetald hyra., Det är mer sannolikt att hända om:

• du flyttar ut tidigt under din hyresperiod när det utestående hyressaldot överstiger hyresvärdens rättegångskostnader
• din hyresvärd vet var du befinner dig
• din hyresvärd lär dig att du har resurser att betala hyran om beställt
• enheten har varit ledig under en tid och ansträngningar att åter hyra det har misslyckats.

om din hyresvärd har erfarenhet av att hantera dåliga hyresgäster, kommer de inte att tveka att ta dig till domstol om det är värt sitt tag.,

du är fri att montera ett försvar, även om ditt leasingbeslut inte omfattas av tillämplig lag. Till exempel, i många stater, hyresvärdar måste visa god tro ansträngningar att åter hyra enheter utrymmas tidigt. De kan inte bara lämna en enhet tom tills hyresavtalet löper ut och stämma hyresavgörande hyresgästen för tillbaka hyra.

om du saknar ett trovärdigt försvar för att bryta ditt hyresavtal, är domaren nästan säker på att styra i din hyresvärds fördel. Om du redan har lämnat staden, kan det inte vara värt tid och kostnad för att återvända och visas personligen; många leasingbrytande hyresgäster inte.,

du kan ställas inför en Penningdom

om en domstol reglerar att du är lagligen skyldig att betala saldot på din hyra, kommer du att möta en penningdom, även känd som en kreditdom. Du kanske kan undvika långsiktig kreditskada genom att:

• utarbeta en ömsesidigt godtagbar betalningsplan med din hyresvärd i domstol, vilket du inte kan göra om du inte visar upp för att försvara ditt fall
• betala domen i sin helhet på plats, om du kan.,

även om domar och skattelättnader inte längre visas på konsumentkreditrapporter som sammanställts av de tre stora kreditrapporteringsbyråerna – en välkommen följd av den nationella Konsumentbiståndsplanen – och därmed inte direkt kan skada din kredit värdering, de förblir rättsligt bindande. En pengar dom i din hyresvärd fördel kan tillåta dem att garnera din lön, med förbehåll för inkomstgränser (vanligtvis 25% av disponibel inkomst), och eventuellt ditt bankkonto. Om du bor i en gemensam egendom stat, din makes tillgångar kan omfattas av utmätning samt.,

du kan behöva ta itu med inkasserare

om din tidigare hyresvärd beslutar att inte bry sig om tid och kostnader för att driva en domstol dom att ta igen utestående hyra, de kan hyra en inkassobyrå att återkräva skulden för deras räkning.

även om federal lag begränsar de längder som de kan gå för att samla in på skulder, är inkassobyråer alltid mer aggressiva än ursprungliga lienholders; om man tar ditt fall, vet du det., Dessutom kan inkassobyrån som antar din leasing-breaking skuld Välja att göra vad din hyresvärd inte: söka en pengar dom i domstol.

inkasso är något du vill undvika till varje pris. Det kommer att allvarligt påverka din kredit värdering. Om du är rädd att din hyresvärd kan anställa en inkassobyrå, registrera dig för kredit övervakning från TransUnion. Du kan också använda kredit Karma för att kontrollera din kredit värdering gratis varje månad.

du kan förlora din deposition

att bryta ditt hyresavtal är en av många anledningar till att du kan förlora din deposition., Även när din hyresvärd beslutar att inte ta dig till domstol, de kan ta din insättning, vanligtvis i sin helhet.

de flesta stater begränsar säkerhetsinlåning till en eller två månaders hyra. Några, inklusive Ohio och New York, har inga lagstadgade gränser på statlig nivå för säkerhetsinlåning för icke-hyresstyrda enheter. I dessa stater kan kommunerna införa lägre säkerhetsgränser.,

du kan ha svårt att hitta nya bostäder

även om pengar domar för obetald hyra inte längre visas på kreditupplysningar, skulderna själva uthärda, och din hyresvärd är inte sannolikt att glömma att du bröt ditt hyresavtal. Det kan komma tillbaka för att bita dig när du letar efter bostäder.

Även om din hyra eller inteckning ansökan utelämnar den adress där du bröt ditt hyresavtal, en rutinmässig bakgrundskontroll och egendom sökning kommer gräva det och din hyresvärd identitet., Att du utelämnade problem adressen är en röd flagga i och för sig själv; nu föreställa sig hur samtalet mellan hyresvärden du stiffade och din potentiella framtida hyresvärd eller hypotekslån långivare kommer att gå.

din gamla hyresvärd kan också rapportera det trasiga hyresavtalet till hyresgästens rapporteringsbyråer som hyresvärden Protection Agency. Hyresgäster kan ha liten eller ingen möjlighet att ta bort nedsättande – och potentiellt felaktiga-information från dessa lätt reglerade resurser.,

du kan uppleva pågående ekonomiska svårigheter

När medel är snäva och sparljus, kan eventuellt överskott av bostadsrelaterad avgift vara tillräckligt för att höja din budget. Att hitta dig själv på kroken för flera månaders obetald hyra efter din hyresvärd säkrar en pengar dom kan visa sig katastrofala för din ekonomi. Om mildare åtgärder som kredit rådgivning är inte tillräckligt, ditt bästa alternativ kan vara att förklara konkurs, ett drastiskt steg som negativt påverkar din kredit för kommande år.,

Pro tips: om du slutar bryta ett leasingavtal och det påverkar din kredit, överväga att registrera dig för Experian Boost, En gratis tjänst som faktorer återkommande icke-kredit räkningar (som El och kabel) i din Experian kreditupplysning.

När kan du bryta ditt hyresavtal med Minimal straff?

under följande omständigheter kan du tillåtas att bryta ditt hyresavtal med minimal ekonomisk straffavgift – eller ingen alls. Tänk på att även om ditt leasingbeslut är skyddat enligt statlig lag, kan du fortfarande förlora en del eller hela din deposition.,

lagar som reglerar hyresvärden och hyresrätt varierar beroende på stat, så kontrollera med din statsåklagare eller konsumentskyddskontor för lokal vägledning. Gratis juridiska resurser som Nolo och FindLaw har massor av information om hyresbostäder lagar, men de är ingen ersättning för officiella källor.

du kallas till aktiv tjänst militärtjänst

federal Servicemememembers Civil Relief Act (SCRA) tillåter aktiva uniformerade tjänstemedlemmar att bryta bostäder leasing utan straff, förutsatt att du uppfyller vissa villkor., Detta skydd gäller för:

• aktiva medlemmar i alla reguljära väpnade styrkor grenar, såsom armén, flottan, flygvapnet och Marines
• Aktiva Kustbevakningsmedlemmar som tjänar till stöd för reguljära väpnade styrkor grenar
• National Guard medlemmar och reservister kallas till aktiv tjänst

för att bryta ett leasingavtal undertecknat innan aktiv tjänstgöringstatus, ge din hyresvärd en kopia av dina militära order inte mindre än 30 dagar innan du avser att bryta ditt hyresavtal. Din tjänstgöringsstatus måste vara minst 90 dagar i följd.,

för att bryta ett leasingavtal undertecknat efter att ha angett aktiv tjänst, ge din hyresvärd en kopia av utplacering eller permanent byte av stationsorder som varar minst 90 dagar i följd. Den 30-dagars uppsägningstid gäller även här.

i båda fallen tillåter SCRA dig 30 dagar att utrymma lokalerna efter din sista månatliga hyra betalning förfallodag.

din enhet lider allvarlig skada (utanför din kontroll)

många stater tillåter hyresgäster att bryta hyresavtal utan straff när deras enheter blir obeboeliga på grund av omständigheter utanför deras kontroll., Definitioner av ”obeboeliga” och ”omständigheter utanför din kontroll” varierar beroende på stat, men vanliga situationer inkluderar naturkatastrofer och brottsliga handlingar, såsom mordbrand, att tarmen eller förstöra lokalerna.

du är offer för våld i hemmet

många stater tillåter offer för våld i hemmet att bryta bostadshyror utan straff. Reglerna varierar beroende på stat, men ett aktuellt domstolsbeslut är oftast tillräckligt bevis på brottsoffrets status.,

den minsta uppsägningstid är i allmänhet 30 dagar, men du bör aldrig förbli i en osäker situation för att undvika ekonomiska konsekvenser som aldrig kan komma. Om du känner att du är i fara, kontakta Hotline för våld i hemmet.

du eller en Medhyresgäst står inför en hälsokris

om ett allvarligt fysiskt eller psykiskt problem gör att du, en beroende boende med dig,eller en medhyresgäst inte kan leva självständigt i din hyrda bostad, kan du kvalificera dig för uppsägning i förtid utan skyldighet att betala hela hyresbeloppet.,

om det är tillåtet kan hälsorelaterade hyresavtal vara åldersbegränsade. I Nevada är minimiåldern 60 år. De flesta stater kräver en anteckning från en lokalt licensierad läkare och minst 30 dagars varsel. Tillåtna villkor varierar men i allmänhet dovetail med villkor för vilka du kan kräva invaliditetsförsäkring förmåner.

din hyresvärd är inte hedra sina skyldigheter att upprätthålla beboeliga bostäder

många stater har ”konstruktiv vräkning” lagar som tillåter hyresgäster att flytta ut utan straff när hyresvärden misslyckas med att upprätthålla säkra, beboeliga bostäder.,

för att kvalificera sig som konstruktiv vräkning måste felet vara beständigt och allvarligt. Ignorera en begäran om att ersätta en trasig mikrovågsugn förmodligen inte kommer att skära den; ignorera upprepade, brådskande förfrågningar för att få värmen eller vattnet påslagen sannolikt kommer. Generellt måste problemet vara så allvarligt att du är tvungen att flytta ut innan ditt hyresavtal slutar.,

även om hyresvärdens misslyckande uppfyller den konstruktiva utvisningsstandarden måste du noggrant dokumentera problemet – inklusive när det började, hur det utvecklades och hur det påverkar din användning av fastigheten – tillsammans med alla förfrågningar om service. Att anlita en licensierad byggnadsinspektör för att dokumentera problemet och verifiera att enheten är oslagbar kan stärka ditt ärende.

om du har blivit konstruktivt vräkt, vara redo att visas i domstol om och när din hyresvärd stämmer dig för obetald hyra., Konstruktiv vräkning är ett giltigt försvar mot obetalda hyresfordringar, men domare tar inte bara hyresgäster på deras ord-därav behovet av dokumentation. Om du betalat någon hyra efter att problemet blev oacceptabelt, kan du stämma din hyresvärd för att återställa den. Leta efter pro bono hyresgästers rättigheter representation i ditt område; till exempel, i Minneapolis, där jag bor, volontär advokater nätverk är en stor resurs för låginkomsttagare och bostäder-osäkra individer.

din hyresvärd stör eller tillåter störningar i din integritet

detta kallas ”brott mot tyst njutning.,”I grund och botten kan hyresvärdar inte otillbörligt störa hyresgästernas rättigheter till:

• integritet. Reglerna varierar beroende på stat, men hyresvärdar måste i allmänhet ge 12 till 24 timmars förvarning om att de avser att få tillgång till fastigheten i icke-nödsituationer, till exempel för visningar eller reparationer.
• säkerhet. Hyresvärdar kan inte direkt eller indirekt äventyra hyresgästens säkerhet – till exempel genom att tillåta olaglig verksamhet att förekomma i lokalerna eller misslyckas med att reparera en läckande gasledning.
• exklusiv användning., En hyresgäst med exklusiv användning av en hyrd fastighet har ensam rätt att uppta och använda den egenskapen för det ändamål som anges i hyresavtalet. Det innebär att endast hyresgäster som heter på hyresavtalet kan bo på lokalerna. En hyresvärd kan inte, till exempel, tillfälligt vräka en hyresgäst att göra plats för en besökande släkting eller lista ett andra sovrum på Airbnb utan hyresgästens tillstånd.

om du tror att din hyresvärd har brutit detta förbund, kan du vara inom din rätt att flytta ut utan straff. Återigen är dokumentation din vän om och när din hyresvärd tar dig till domstol.,

ditt hyresavtal har en klausul om förtida uppsägning

hyresgästvänliga bostadsrätter kan ha expansiva klausuler om förtida uppsägning som tillåter hyresgäster att bryta leasingavtal av skäl som inte skyddas av statlig eller lokal lagstiftning. Även om det är tillåtet, kan dock statlig lagstiftning kräva tillräcklig förhandsanmälan-ofta 30 till 60 dagar-och tillräcklig dokumentation, såsom ett officiellt jobb erbjudande brev eller skilsmässa ansökan. Uppsägningsklausuler kan innefatta situationer som:

• Jobbomlokalisering. Detta kan omfatta omlokalisering av din nuvarande arbetsgivare eller omlokalisering för att ta ett jobb med en ny arbetsgivare., En make / maka eller inhemsk partner kan också omfattas.
• jobbförlust. Om du upplever ekonomiska svårigheter på grund av oväntade jobb förlust, du kan ha anledning att bryta ditt hyresavtal med minimal straff. Om du inte har en billigare-eller fri-plats uppradade, men, du kanske först vill förhandla om en uppskjuten hyra betalningsplan med din hyresvärd (se nedan).
• skilsmässa. Ekonomiska svårigheter eller omlokalisering som orsakats av skilsmässa kan befria dig från din skyldighet att betala en del eller hela den återstående hyran på grund av ett brutet hyresavtal., Blotta faktumet av din skilsmässa är osannolikt att vara tillräckligt, dock. I samråd med dina respektive juridiska ombud måste du utarbeta och underteckna ett leasingavtal som tilldelar alla hyresgästers rättigheter och skyldigheter, inklusive full betalning av återstående hyra, till maken kvar i enheten.
• en Familjehälsokris. Om du behöver tillhandahålla vård i hemmet för en allvarligt sjuk familjemedlem eller erfarenhet ekonomiska svårigheter i samband med deras vård, kan du anlita., Återigen kommer det faktum att en familjemedlems sjukdom sannolikt inte räcker om du inte är ekonomiskt ansvarig för deras vård.

du är fri att försöka förhandla fram en mer omfattande klausul om förtida uppsägning innan du signerar ditt hyresavtal. På en hyresgästers marknad kan hyresvärdar vara mer benägna att generositet.

mildra de finansiella effekterna av ett brutet hyresavtal

även om ditt beslut om att bryta hyresavtal inte omfattas av lagarna om statligt hyresskydd, kan dessa strategier hindra dess ekonomiska inverkan.,

dokumentera allt

först, om du tror att ditt beslut att bryta ditt hyresavtal är motiverat av statlig eller lokal stadga, dokumentera allt och allt som kan stödja din fordran.,av:

• viktiga datum och tider, till exempel den dag du först märkte ett habitability-problem eller tidpunkten för ett polissamtal till nästa dörr enhet
• Service-eller inspektionsregister relaterade till problemet, till exempel en ugnsinspektion som bekräftade behovet av ersättning
• kommunikation Om problemet med din hyresvärd, inklusive e-post, brev, juridiska meddelanden, telefonsamtal sammanfattningar eller inspelningar (om det är tillåtet enligt lag) och personliga konversationssammanfattningar

utan tillräcklig dokumentation, du är mycket mindre benägna att råda i domstol, om det kommer till det.,

informera din hyresvärd om deras skyldighet att mildra skador

i de flesta stater måste hyresvärdar göra rimliga ansträngningar för att återhyra enheter som utrymts innan hyresavtalet löper ut. I juridiskt språkbruk är detta känt som hyresvärdens ”skyldighet att mildra skador.”Nolo har en omfattande lista över stater där skyldigheten att mildra skador gäller och där lagen är mindre tydlig.

om du bor i ett duty-to-mitigate tillstånd, övervaka din hyresvärds ansträngningar att åter hyra den enhet du har utrymt., Om det verkar som om de inte gör rimliga ansträngningar, inte gör någon ansträngning alls, eller de formellt begär obetald hyra strax efter att du flyttar ut, skicka dem ett skriftligt meddelande om sin plikt att mildra. Detta meddelande bör hänvisa dem till den tillämpliga statliga stadgan och kortfattat beskriva dess bestämmelser, inklusive dess definition av ”rimliga ansträngningar” och hur de åtgärder som de har vidtagit eller inte vidtagit hittills faller under den standarden., Gör klart i ditt brev att din hyresvärd inte kan förvänta sig att bara låta din leasingperiod löpa ut, åter hyra platsen på en ny långsiktig leasing, och sedan ta dig till domstol för hyra förfallen.

Jag bröt mitt hyresavtal i ett duty-to-mitigate tillstånd, och det var omedelbart uppenbart att min hyresvärd förstod sin skyldighet enligt lagen. Inom några dagar efter meddelandet visade han platsen, och jag är ganska säker på att han hade en ny hyresgäst uppradade innan jag officiellt lämnade. Hur som helst spelade den lätthet med vilken han hyrde om enheten utan tvekan in i hans förmånlig behandling.,

hitta en Subtenant

även när din hyresvärd har en skyldighet att hyra om enheten, Vill du göra rimliga ansträngningar för att hjälpa den processen.

ett av de enklaste sätten att lösa ett brutet leasingavtal är att hyra ut enheten under resten av leasingperioden. Många bostäder leasing uttryckligen förbjuder uthyrning, men om din inte, berätta för din hyresvärd att du tänker hyra ut och annonsera platsen på gratis eller billiga resurser besöks av potentiella hyresgäster i ditt område, såsom Craigslist, Nextdoor, eller Roommates.com. – herr talman!,

det är viktigt att du är ärlig om dina avsikter att hyra ut. Förståeligt nog tenderar hyresvärdar att vara försiktiga med subtenanter, och åtminstone kommer de att utsätta din för samma prövning som någon annan heltidshyresgäst. Det är också till ditt bästa eftersom du förblir ansvarig för hyresavtalet och hyran även efter andrahandsuthyrning.

den ideala subtenanten är någon med vilken du har ett redan existerande förhållande och för vilken du inte tvekar. Jag känner hyresgäster som har bränts av sketchy subtenants med vilka de inte hade någon tidigare förening.,

överför ditt hyresavtal

om du föredrar att inte behålla ansvaret för ditt hyresavtal efter att du flyttat, överväg att överföra det till en ny hyresgäst. Transferrees tar juridiskt ansvar för hyra som ska betalas efter överföringsdatumet, befriar den tidigare hyresgästen, vilket gör att du kan gå bort från ditt hyresavtal tidigt utan långvarig skyldighet utöver alla juridiskt tillåtna avgifter för skada eller orenhet du orsakade.

bekräfta att ditt hyresavtal kan överföras innan du spenderar tid och ansträngning för att söka nya hyresgäster., Om ditt hyresavtal är överförbart kan din hyresvärd inte hindra dig från att göra detta drag, men du kan fortfarande vara bunden av en uppsägningstid som krävs, vanligtvis 30 till 60 dagar. Om överföring inte uttryckligen är tillåten kan du behöva be din hyresvärds tillstånd, och din hyresvärd kan vara inom deras rättigheter att avböja.

var i båda fallen rättframt med din hyresvärd. Många hyresvärdar är försiktiga med leasingöverföringar av samma skäl som de är försiktiga med subleasing arrangemang., Jag har hört anekdotiska bevis på hyresvärdar omintetgöra avgående hyresgästers ansträngningar att överföra leasing, även när hyresavtalet uttryckligen tillåter överföringar.

ge så mycket varsel som möjligt

ju längre din uppsägningstid desto lägre är sannolikheten att din enhet kommer att sitta ledig efter att du har avgått. Det gör aldrig ont att överskrida din stats uppsägningstid, även om detta kanske inte är möjligt mitt i en hastig avgång.

Växla till ett kortare hyresavtal

hyresavtalet jag bröt var en sex månaders hyresavtal-sannolikt en annan faktor i min hyresvärds förmånlig behandling., Och min fru och jag hade turen att byta till ett månatligt hyresavtal strax innan vi köpte vårt första hem; i slutet av vår sista månad i den lägenheten var vi fria och tydliga.

om du förbereder dig för att förnya ditt hyresavtal och förväntar dig att flytta före det efterföljande förnyelsedatumet, se om din hyresvärd godkänner en förnyelseperiod som är kortare än ett år. Månadsvis är idealisk, men många hyresvärdar är inte villiga att ta den risken; tre eller sex månader är vanligare. Din hyresvärd är naturligtvis inte skyldig att godkänna ett kortare hyresavtal.,

vädja om förmånlig behandling

När allt annat misslyckas, vädja till din hyresvärds mjukare sida. De flesta hyresvärdar är inte tecknade skurkar som bryr sig om ingenting annat än att maximera sina egenskapers kassaflöde. I fall av äkta svårigheter kan din vara villig att skära dig en paus.

Hjälp din hyresvärd att komma till ”ja” genom att gå den extra milen före och under flytten., Rengör platsen noggrant, erbjuda att måla eller göra mindre reparationer som inte kräver specialiserad arbetskraft, göra en samlad insats för att hitta ersättnings hyresgäster – utan att usurping hyresvärdens skyldighet att mildra – och sjunga hyresvärdens lovord på online hyresgästforum.

om din hyresvärd inte är villig att direkt förlåta utestående hyra, är det näst bästa att utarbeta en ömsesidigt godtagbar återbetalningsplan utan att gå till domstol. Om du är skyldig fyra månaders hyra, kanske din hyresvärd kommer att acceptera avbetalningar under följande 12 eller 18 månader., I slutändan skulle din hyresvärd förmodligen föredra full – eller till och med delbetalning över tiden till en betydande avskrivning.

sista ordet

att mitt beslut att bryta mitt hyresavtal slutade tillräckligt bra för alla inblandade har inte påverkat min långvariga ånger. Även om vi skildes i godo, jag kan inte låta bli att känna att jag lät min hyresvärd ner; jag kan inte föreställa mig att han var glad att jag lämnade tidigt.

år senare är det lätt för mig att berätta för läsarna att inte göra vad jag gjorde och bryta ett leasingavtal frivilligt utan en tillåten motivering., Ditt beslut kan fungera lika bra som mitt, och du kan väl mildra den ekonomiska skadan genom att följa vägledningen här. Men det gör det inte nödvändigtvis rätt.

å andra sidan, om din nuvarande bostadssituation hotar din säkerhet, frihet eller integritet, har du all rätt att lämna med all vederbörlig brådska och oroa dig för att utöva dina juridiska rättigheter senare. Ditt liv är viktigare än något tillfälligt ekonomiskt bakslag.

har du någonsin brutit din lägenhet leasing? Hur gick det för dig?