besparingar och lån (s&Ls) är specialiserade banker som skapats för att främja prisvärda homeownership. De får sitt namn genom att finansiera inteckningar med besparingar som är försäkrade av Federal Deposit Insurance Corporation. Historiskt har de erbjudit högre priser på sparkonton för att locka fler insättningar, vilket ökar deras förmåga att erbjuda inteckningar.,
tidig leverantör av bolån
innan Federal Home Loan Bank Act av 1932, de flesta bolån var kortsiktiga och tillhandahålls av försäkringsbolag, inte banker. S&Ls fick sedan möjlighet att erbjuda 30-åriga inteckningar som erbjöd lägre månatliga betalningar än tidigare tillgängliga. Det hjälpte till att göra homeownership billigare.
s&Ls har förändrats avsevärt under de senaste decennierna., De som fortfarande finns idag fungerar som de flesta kommersiella banker genom att erbjuda checkkonton och andra gemensamma funktioner. Den viktigaste skillnaden är att de måste ha nästan två tredjedelar av sina tillgångar investerade i bostadslån.
skapandet av sparande och lån banker
innan den stora depressionen, inteckningar var 5 till 10-åriga lån som måste refinansieras eller betalas ut med en stor ballong betalning. Av 1935, 10% av alla amerikanska hem var i avskärmning, tack vare dessa hårda villkor och fallande bostadspriser., För att stoppa blodbadet gjorde den nya affären dessa tre saker:
- hemägarens Lånbolag köpte 1 miljon fallerade inteckningar från banker. HOLC ändrade dem till den långsiktiga, fast ränta inteckning vi känner idag och återinfört dem.
- Federal Housing Administration tillhandahöll inteckning försäkring.
- Federal National Mortgage Association skapade en sekundär marknad för inteckningar.
FNMA skapade också besparingar och lån för att utfärda dessa inteckningar. Dessa förändringar var ett svar på en ekonomisk katastrof., Men de ökade betydligt homeownership i USA.
tillväxten av Bostadslånemarknaden
1944 skapade Veterans Administration ett hypotekslånförsäkringsprogram som sänkte betalningarna. Som uppmuntrade återvänder krigsveteraner att köpa hem i förorterna. Programmet sporrade ekonomisk verksamhet inom byggbranschen.
under 1960-och 1970-talen utfärdades nästan alla bolån genom S&Ls. Tack vare alla dessa federala program steg homeownership från 43,6 procent i 1940 till 64 procent av 1980.,
problem för S&Ls
1973 skapade President Richard Nixon skenande inflation genom att ta bort den amerikanska dollarn från guldstandarden. S&ls kunde inte höja räntorna för att hålla jämna steg med stigande inflation, så de förlorade sina insättningar till penningmarknadskonton. Som eroderade kapitalet s&Ls behövs för att skapa billiga inteckningar. Industrin bad kongressen att ta bort vissa restriktioner för sin verksamhet.
1982 undertecknade president Ronald Reagan Garn-St., Germain Förvaringsinstituten Agera. Det gjorde det möjligt för banker att höja räntorna på sparinlåning, göra kommersiella och konsumentlån och minska lån till värde. S&ls investerat i spekulativa fastigheter och kommersiella lån. Mellan 1982 och 1985 ökade dessa tillgångar med 56%.
kollaps och Bailout
kollapsen av dessa investeringar ledde till att hälften av landets banker misslyckades. När bankerna gick under började statliga och federala försäkringsfonder ta slut på de pengar som behövs för att återbetala insättare.
1989, George H.,W. Bush administration betalade ut branschen med finansinstitutens Reform, återhämtning och Verkställighetslag. FIRREA gav $ 50 miljarder till nära misslyckade banker, inrättade Resolution Trust Corporation för att sälja banktillgångar och använde intäkterna för att ersätta insättare. FIRREA förbjudet S&Ls från att göra mer riskfyllda lån.
tyvärr förstörde spar-och lånekrisen förtroendet för institutioner som en gång hade trotts vara säkra källor till bostadslån eftersom statliga medel stödde dem.,
upprepa tidigare misstag
liksom andra banker hade s&Ls förbjudits av Glass-Steagall Act från att investera insättarnas medel på aktiemarknaden och högriskföretag för att få högre avkastning. Clinton-administrationen upphävde Glass-Steagall för att tillåta amerikanska banker att konkurrera med mer löst reglerade internationella banker. Det gjorde det möjligt för banker att använda FDIC-försäkrade insättningar för att investera i riskabla derivat.
de mest populära av dessa riskfyllda investeringsinstrument var MBS (MBS)., Bankerna sålde bolån till Fannie Mae eller Federal Home Loan Mortgage Corporation. De buntade sedan inteckningarna och sålde dem som MBS till andra investerare på sekundärmarknaden.
många hedgefonder och stora banker skulle köpa lånen och i sin tur ompaketeras och sälja dem med subprime-inteckningar som ingår i paketet. Dessa institutionella och stora köpare var försäkrade mot fallissemang genom att inneha kreditswappar (CDS). Efterfrågan på förpackade och högavkastande MBS var så stor att bankerna började sälja inteckningar till alla och alla. Bostadsbubblan expanderade.,
2006 finanskris
allt gick bra tills bostadspriserna började falla 2006. Precis som under den stora depressionen, husägare började försumliga på sina bolån, och hela derivatmarknaden säljer förpackade och ompaketerade värdepapper kollapsade. Finanskrisens tidslinje 2008 berättar om de kritiska händelser som hände i den värsta amerikanska finanskrisen sedan den stora depressionen.
Washington Mutual var den största sparbanken och lånebanken 2008., Det tog slut på pengar under finanskrisen när den inte kunde sälja sina bolån på den kollapsade sekundärmarknaden. När Lehman Brothers gick i konkurs fick WaMu insättare panik. De drog tillbaka 16,7 miljarder dollar under de kommande tio dagarna. FDIC tog över WaMu och sålde det till JPMorgan Chase för 1,9 miljarder dollar.
efter krisen S&Ls
skillnaden mellan affärsbanker och S&Ls har minskat avsevärt. År 2013 fanns det bara 936 besparingar och lån, enligt FDIC. Byrån övervakade nästan hälften av dem., Idag är S & Ls som alla andra banker, tack vare FIRREA bailout från 1980-talet.
de flesta s& Ls som återstår kan erbjuda banktjänster som liknar andra kommersiella banker, inklusive kontroll-och sparkonton. Huvudskillnaden är att 65% av en S& l: s tillgångar måste investeras i bostadslån.
en annan viktig skillnad är det lokala fokuset för de flesta S&Ls., Jämfört med banker som ofta är stora, multinationella företag, är S&Ls oftare lokalt ägda och kontrollerade, mer likartade i mode till kreditföreningar. Av denna anledning, de kan ofta vara ett bra ställe att få de bästa priserna på inteckningar.,