Los costos de cierre de la hipoteca oscilan entre el 2 y el 5% del precio de compra de una casa. Eso puede sumar. Pero, muchos vendedores están dispuestos a pagar sus costos de cierre con el fin de vender su casa más rápido.
sin embargo, hay un límite a cuánto puede pagar un vendedor. Cada tipo de préstamo — convencional, FHA, VA y USDA-establece máximos en los costos de cierre pagados por el vendedor.
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¿qué son las concesiones del vendedor?,
Las concesiones del vendedor son costos de cierre que el vendedor ha acordado pagar. Estos también se conocen como costos pagados por el vendedor, o a veces como concesiones de ventas o contribuciones del vendedor. Los compradores de vivienda nuevos y experimentados pueden entrar en casas más rápido con la ayuda del vendedor.,
en este artículo:
- contribuciones del vendedor de préstamos convencionales
- contribuciones del vendedor de préstamos de la FHA
- contribuciones del vendedor de préstamos VA
- contribuciones del vendedor de préstamos de la USDA
- Cómo usar las contribuciones del vendedor en exceso
- nuestros prestamistas recomendados para préstamos hipotecarios
contribuciones del Vendedor por tipo de préstamo
cada tipo de préstamo tiene reglas ligeramente diferentes cuando se trata de contribuciones del vendedor. El porcentaje que permite cada tipo de préstamo también varía., Es importante entender los máximos pagados por el vendedor para su tipo de préstamo, para que pueda aprovechar al máximo cuando llegue el momento de comprar.
los costos máximos pagados por el vendedor para préstamos convencionales
Fannie Mae y Freddie Mac son los dos creadores de reglas para préstamos convencionales. Establecen costos de cierre máximos pagados por el vendedor que son diferentes de otros tipos de préstamos como FHA y VA. Si bien los montos de costos pagados por el vendedor están limitados, los límites son muy generosos.
un comprador que compra una casa de 2 250,000 con un 10% de descuento podría recibir hasta $15,000 en asistencia de costos de cierre (6% del precio de venta)., Esta cifra en dólares es mucho más de lo que el vendedor típico está dispuesto a contribuir, por lo que los límites ni siquiera serán un factor en la mayoría de los casos.,dence or second home
Source: Fannie Mae Selling Guide
FHA seller contributions
FHA seller concessions have similar rules to conventional loans., Para todos los préstamos de la FHA, el vendedor y otras partes interesadas pueden contribuir hasta el 6% del precio de venta o para costos de cierre, Gastos prepagados, puntos de descuento y otras concesiones de financiamiento.
si el valor de la vivienda tasada es inferior al precio de compra, el vendedor puede contribuir con el 6% del valor. FHA indica que el arrendador de los dos valores (compra versus tasación) puede ser utilizado.
contribución máxima del vendedor de préstamos VA
el vendedor puede contribuir hasta el 4% del precio de venta, más los costos razonables y habituales del préstamo en los préstamos hipotecarios VA., Las contribuciones totales pueden exceder el 4% porque los costos de cierre Estándar no cuentan para el total.
de acuerdo con las directrices del VA, La regla del 4% solo se aplica a artículos tales como:
- prepago de impuestos sobre la propiedad y seguros
- electrodomésticos y otros regalos del constructor
- puntos de descuento por encima del 2% del monto del préstamo
- pago de los juicios y deudas del comprador
- pago de la tarifa de financiación del VA
por ejemplo, los costos originación, y el título igual al 2% del precio de compra., El vendedor acepta pagar por adelantado los impuestos, el seguro, la tarifa de financiación del VA y un saldo de la tarjeta de crédito igual al 3% del precio de venta.
esta contribución del 5% se permitiría porque el 2% se destina a los costos de cierre del Préstamo Básico.
contribuciones del vendedor del USDA
las pautas de préstamo del USDA establecen que el vendedor puede contribuir hasta el 6% del precio de venta a los costos de cierre razonables del comprador. Las pautas también establecen que los costos de cierre no pueden exceder los cobrados por otros solicitantes por el prestamista para transacciones similares, como préstamos hipotecarios asegurados por la FHA o garantizados por el VA.,
contribuciones de las partes interesadas
Los costos pagados por el vendedor caen dentro de una categoría más amplia de fondos relacionados con bienes raíces llamados contribuciones de las partes interesadas o IPCs. Estos costos son contribuciones que incentivan al comprador a comprar esa casa en particular. Los IPCs están permitidos hasta una cierta cantidad de dólares.
¿Quién se considera interesado? Su agente de bienes raíces, el constructor de casas y, por supuesto, el vendedor de casas. Incluso los fondos de los programas de asistencia para el pago inicial se consideran IPCs si los fondos provienen del vendedor y se ejecutan a través de una organización sin fines de lucro.,
cualquier persona que pueda beneficiarse de la venta de la casa se considera una parte interesada, y su contribución al comprador es limitada.
¿por qué establecer los costos de cierre máximos pagados por el vendedor?
los fabricantes de reglas hipotecarias como Fannie Mae, Freddie Mac y HUD tienen como objetivo mantener el mercado de la vivienda justo al mantener los valores y precios sostenibles.
Aquí hay un ejemplo de cómo los costos de cierre pagados por el vendedor y otras contribuciones de las partes interesadas podrían inflar los precios.
Imagine que está comprando una casa con un valor de 2 250,000., El vendedor realmente quiere vender la casa rápidamente, por lo que ofrece 2 25,000 para pagar sus costos de cierre y dice que puede quedarse con lo que quede. Pero, a cambio, cambia el precio de la casa a 2 275,000.
luego paga ilegalmente al tasador para establecer un valor de 2 275,000 para la casa.
surgen una serie de consecuencias negativas:
- usted pagó demasiado por la casa.
- Las casas similares en el vecindario comenzarán a venderse por 2 275,000 (y, más si se repite el ciclo).
- El monto del préstamo del banco no se basa en el valor real de la casa.,
en muy poco tiempo, los valores de las propiedades y los montos de los préstamos están en niveles poco realistas. Si los propietarios dejan de hacer sus pagos, los bancos y los inversores hipotecarios se quedan con la factura.
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¿puede el vendedor contribuir más que los costos de cierre reales?
No. La contribución máxima del vendedor es la menor del porcentaje del precio de venta determinado por el tipo de préstamo o los costos de cierre reales.
por ejemplo, un comprador de vivienda tiene $5,000 en costos de cierre y el monto máximo de Contribución del vendedor es de 1 10,000., El máximo que el vendedor puede contribuir es de 5 5,000 a pesar de que los límites son más altos.
Las contribuciones del vendedor no se pueden utilizar para ayudar al comprador con el pago inicial, para reducir el principal del préstamo del prestatario, o de lo contrario se devolverán al comprador por encima del monto real del costo de cierre.
formas creativas de utilizar el exceso de contribuciones del vendedor
mientras que las contribuciones del vendedor se limitan a los costos de cierre reales, puede aumentar constructivamente sus costos de cierre para usar todos los fondos disponibles.
Imagine que el vendedor está dispuesto a contribuir 7 7,000, pero sus costos de cierre son solo 5 5,000., Eso es la friolera de 2 2.000 está en la línea.
en esta situación, pídale a su prestamista que le cite los costos específicos para reducir la tasa. Podría terminar afeitando 0.125%-0.25% de descuento en su tarifa utilizando la contribución del vendedor en exceso.
también puede usar créditos del vendedor para pagar por adelantado su seguro de vivienda, impuestos y, a veces, incluso cuotas de HOA. Pregúntele a su prestamista y agente de custodia si hay cargos por capacidad de alcantarillado y/u otros impuestos o cargos de transferencia que usted podría pagar por adelantado. Lo más probable es que hay una manera de utilizar todo el dinero disponible para usted.,
incluso puede usar el crédito del vendedor para pagar tarifas de financiación por adelantado para tipos de préstamos gubernamentales como FHA.
Use las contribuciones del vendedor para las tarifas iniciales de FHA, VA y USDA
todos los tipos de préstamos respaldados por el gobierno le permiten pagar por adelantado las tarifas de financiación con las contribuciones del vendedor.
los préstamos de la FHA requieren un pago inicial del seguro hipotecario igual al 1.75% del monto del préstamo. El vendedor puede pagar esta tarifa como parte de las concesiones del vendedor de la FHA. Sin embargo, la tarifa completa debe ser pagada por el vendedor., Si utilizas el crédito de vendedor en exceso, pero no es suficiente para cubrir el cargo inicial completo, entonces no puedes usar los fondos para pagar el cargo.
los préstamos VA permiten al vendedor pagar la totalidad o parte de la tarifa inicial (2.3% -3.6% del monto del préstamo). La tarifa cuenta para la regla de contribución máxima del 4% del VA.
USDA requiere una tarifa de garantía inicial del 2.0% del monto del préstamo. El comprador puede utilizar las contribuciones del vendedor para pagarlo.
las contribuciones del vendedor ayudan a muchos a convertirse en propietarios
las contribuciones del vendedor y otros créditos de partes interesadas reducen la cantidad de dinero que se necesita para entrar en una casa.,
los préstamos cero-abajo como USDA y VA no requieren nada abajo. Pero, abrir cualquier préstamo implica miles en costos de cierre.
un crédito para el vendedor puede eliminar la barrera del costo de cierre y ayudar a los compradores a ingresar a las casas por poco o nada de su bolsillo.
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muchos compradores de vivienda se sorprenden de que no solo califican, sino que los costos iniciales de ser propietario de vivienda son mucho más bajos de lo que esperaban.
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