Comprendere il processo di impegno e requisiti

L’acquisto di una casa può essere un processo complicato, uno che la maggior parte delle persone sono generalmente impreparati per e non capisco davvero. All’interno delle fasi di acquisto e vendita di una casa—dall’offerta, per l’ispezione a casa, e ottenere che l’approvazione mutuo—sono altre azioni che devono accadere.

Uno di quegli elementi difficili da capire è il processo di essere in garanzia, che si verifica tra il momento in cui un venditore accetta l’offerta e l’acquirente ottiene le chiavi della nuova casa. Come ti prepari per questo?, Ecco un 10-step walk-through del processo, in modo da non essere lasciato in piedi sotto la pioggia senza un tetto sopra la testa.

1. Aprire un conto di deposito a garanzia

Una volta che voi e il venditore d’accordo su un prezzo e firmare un contratto di acquisto reciprocamente accettabile, il vostro agente immobiliare raccoglierà il vostro caparra—una sorta di come un deposito in buona fede che viene infine applicato al vostro acconto—e depositarlo in un conto di deposito a garanzia presso,

Un conto di deposito a garanzia è gestito da una parte esterna al fine di detenere oggetti di valore, come denaro, atti di proprietà e documenti di finanza personale, per conto di due parti concordanti fino a quando le condizioni specificate non sono soddisfatte durante una transazione finanziaria. A seconda del motivo dell’impegno, l’agente di garanzia può essere una società di titoli specializzata nel settore immobiliare, una banca o altro istituto finanziario o un privato incaricato del ruolo.,

La società di garanzia agisce come una terza parte neutrale per raccogliere i fondi e i documenti necessari coinvolti nel processo di chiusura, incluso l’assegno iniziale di caparra, i documenti di prestito e l’atto firmato. In alcune aree, gli avvocati possono gestire questo processo invece di una società di deposito a garanzia, nel qual caso è spesso chiamato “insediamento” piuttosto che “impegno.”

2., Attendere la valutazione del creditore

La banca o altro creditore che fornisce il mutuo farà la propria valutazione della proprietà – che voi, l’acquirente, di solito paga—per proteggere i suoi interessi finanziari nel caso in cui mai bisogno di precludere sulla proprietà. Se la valutazione viene in inferiore al prezzo offerto, il creditore non vi darà finanziamento a meno che non si è disposti a venire con contanti per la differenza o il venditore abbassa il prezzo per l’importo stimato.,

Le altre opzioni per cercare di cambiare la mente del perito sono una delle seguenti:

• Fornire ulteriori informazioni sul motivo per cui si ritiene che la casa dovrebbe essere valutata ad un importo superiore.
• Ottieni una seconda valutazione.
• Prova ad andare con un altro creditore e spero che la valutazione esca a tuo favore.

Se nessuna di queste opzioni è possibile, si sarà in grado di annullare il contratto di acquisto.

3., Finanziamento sicuro

Dovresti essere già stato pre-approvato per un mutuo al momento in cui è stato accettato il contratto di acquisto. Una volta che si dà il vostro creditore l’indirizzo di proprietà, si preparerà una stima in buona fede o una dichiarazione in dettaglio l’importo del prestito, tasso di interesse, costi di chiusura, e altri costi associati con l’acquisto. Si consiglia di negoziare i numeri su questo documento prima di firmarlo.

Una volta che hai il tuo impegno di prestito scritto, è il momento di rimuovere la contingenza di finanziamento per iscritto dal contratto di acquisto, se ne esistesse uno.

Gli agenti spesso includono anche le contingenze di vendita della casa nei contratti di acquisto per impedire agli acquirenti di possedere contemporaneamente due case e pagare due mutui. Questo tipo di contingenza dà un acquirente un determinato periodo di tempo in cui vendere la loro attuale casa prima di chiudere l’impegno su una nuova casa.

4., Approvare le divulgazioni del venditore

Durante questo passaggio, dovresti ricevere una notifica scritta di eventuali problemi evidenti che sono già stati identificati dal venditore o dall’agente del venditore. Ad esempio, il garage potrebbe essere stato trasformato in una zona giorno, in violazione dei codici abitativi della città. Potresti già essere a conoscenza di eventuali problemi come questi perché sono spesso menzionati nell’elenco.

5. Ottenere l’ispezione a casa

Ispezione a casa

Non sono tenuti a ottenere un controllo a casa quando si acquista una casa, ma è nel vostro interesse a farlo., Per poche centinaia di dollari, un ispettore domestico professionista vi dirà se ci sono difetti pericolosi o costosi in casa. Se ci sono, ti consigliamo di sapere su di loro in modo da poter tornare indietro l’acquisto, chiedere al venditore di risolverli, o chiedere al venditore di abbassare il prezzo in modo da poter gestire le riparazioni da soli.

In particolare, non puoi negoziare alcuna concessione del venditore qui se il contratto dice che acquisterai la proprietà “così com’è.”Se il processo di ispezione si conclude in modo soddisfacente, sarà quindi necessario rimuovere la contingenza di ispezione del contratto di acquisto per iscritto., Ripeterai questo passaggio dopo qualsiasi altra ispezione.

Pest Inspection

Se il creditore non richiede un’ispezione dei parassiti, potresti comunque volerne ottenere uno per assicurarti che la casa non abbia termiti, formiche carpentiere o altri parassiti come scarafaggi o ratti. Questi problemi potrebbero non essere evidenti durante le ore diurne quando molto probabilmente hai visto la casa e sarebbe una scoperta terribilmente sgradita dopo esserti trasferito. Se ci sono problemi di parassiti, dovranno essere rettificati prima che la vendita possa procedere—supponendo che si desidera continuare con l’acquisto., Questa è un’altra area in cui potresti voler rinegoziare con il venditore per pagare il lavoro.

Ispezione ambientale

A volte è consigliabile ottenere un’ispezione ambientale per verificare la presenza di tossine in casa come muffe, gas radon e amianto. Ci possono anche essere problemi sul sito di casa, come la contaminazione da un luogo vicino a una discarica, ex giacimento di petrolio, lavanderia a secco, o stazione di servizio. Qualsiasi problema scoperto in questo settore può comportare gravi rischi per la salute e può essere proibitivamente costoso da risolvere.,

Altre ispezioni

Le aree soggette a terremoti possono richiedere una relazione sul suolo e / o una relazione geologica per valutare il rischio di gravi danni alla proprietà in caso di tale disastro. Molte aree richiedono segnalazioni di inondazioni. Se la casa è troppo probabile per inondare, non sarà in grado di ottenere l’assicurazione del proprietario di abitazione, il che significa che non è possibile ottenere un mutuo. In alcuni casi, l’acquisto di assicurazione di inondazione in aggiunta all’assicurazione del proprietario di abitazione risolverà questo problema., Nelle zone rurali, un sondaggio terra dovrebbe essere fatto per verificare i confini della proprietà – nelle aree urbane, i confini tendono ad essere già molto chiaro.

6. Acquisto Hazard Insurance

Questo include l’assicurazione del proprietario di abitazione e qualsiasi copertura extra richiesta nella vostra area geografica, come l’assicurazione contro le inondazioni. Vi sarà richiesto di avere l’assicurazione del proprietario di abitazione fino a quando il mutuo è pagato-e si sarebbe probabilmente vuole, comunque. Scegli la tua compagnia di assicurazione, che può essere diverso da quello che il creditore seleziona, e guardarsi intorno per ottenere la migliore tariffa.

7., Title Report e Insurance

Questi sono richiesti anche dal tuo creditore, ma ancora una volta, li vorresti comunque. Il rapporto sul titolo assicura che il titolo della proprietà sia chiaro, cioè che non ci sono gravami sulla proprietà e nessun altro, tranne il venditore, ha diritto a qualsiasi parte di esso.

Titolo assicurazione protegge voi e il creditore da eventuali sfide legali che potrebbero sorgere in seguito se qualcosa non si presenta durante la ricerca del titolo.,

Se c’è qualcosa di sbagliato con il titolo—noto come una nuvola o difetto—il venditore dovrà risolvere il problema in modo che la vendita può procedere o lasciare che si cammina via. A seconda di dove si vive, la società di deposito a garanzia e la società titolo può essere la stessa cosa.

8. Il Walk-Through finale

E ‘ una buona idea per ri-ispezionare la proprietà poco prima della chiusura per assicurarsi che non si è verificato alcun nuovo danno e che il venditore ha lasciato gli elementi specificati nel contratto di acquisto, come elettrodomestici o infissi., A questo punto del processo, probabilmente non sarà in grado di fare marcia indietro a meno che la casa ha subito gravi danni. Tuttavia, non è inaudito per un piccolo acquirente di pressione il suo agente per ottenere l’accordo annullato su qualcosa di insignificante.

9. Rivedi il modulo HUD-1

Almeno un giorno prima della chiusura, riceverai un modulo HUD-1 o la dichiarazione finale dei termini del prestito e dei costi di chiusura. Confrontalo con la stima in buona fede che hai firmato in precedenza. I due documenti dovrebbero essere molto simili., Cerca tasse inutili, inaspettate o eccessive e errori definitivi.

10. Chiudi Escrow

Il processo di chiusura varia in qualche modo a seconda dello stato, ma fondamentalmente, dovrai firmare un sacco di documenti, che dovresti prendere il tuo tempo e leggere attentamente. Il venditore avrà documenti da firmare pure. Dopo che tutti i documenti sono stati firmati, l’ufficiale di garanzia preparerà un nuovo atto nominandoti come proprietario della proprietà e lo invierà al registratore della contea., Potrai inviare un assegno circolare o organizzare un bonifico bancario per soddisfare il restante acconto-alcuni dei quali è coperto dalla caparra—e costi di chiusura, e il vostro creditore sarà filo i fondi di prestito a escrow in modo che il venditore e, se applicabile, prestatore del venditore, può essere pagato.

Se si arriva fino a questo punto, potrai finalmente arrivare a prendere possesso della casa.

FHA Loan Escrow Guidelines

Con i mutui tradizionali, la tua esperienza con l’impegno di solito termina a questo punto., Se si acquista una casa con un prestito federale Housing Administration (FHA), tuttavia, i rapporti con i conti di deposito a garanzia continuano in modo diverso, per motivi diversi.

FHA prestiti richiedono un conto di deposito a garanzia essere mantenuto per le tasse di proprietà, assicurazione del proprietario di abitazione, e premi di assicurazione ipotecaria (MIPs). Quest’ultimo è richiesto per i mutuatari che fanno meno di un acconto del 20%., Piuttosto che pagare le tasse direttamente al governo e premi assicurativi per l’assicuratore, un mutuatario FHA paga un dodicesimo di queste spese ogni mese, in aggiunta al suo mutuo principale e il pagamento degli interessi, sul conto. Il conto di deposito a garanzia detiene questo denaro fino a quando le bollette diventano dovute alla fine dell’anno.