David J. Pfeffer
12-28-2010
Før bakken er brutt på et byggeprosjekt, en eier står overfor mange vanskelige avgjørelser. Viktigst av alt, må eieren bestemme hva slags konstruksjon til å inngå kontrakt med leverandøren. De vanligste alternativene som er tilgjengelige for en eier er lump sum kontrakt og kost-pluss-avgift kontrakt.,
Begge disse kontraktene har fordeler og ulemper fra et eier perspektiv. Eieren må holde sin økonomiske interesse i tankene, mens på samme tid, slik at leverandøren skal ha en rimelig fortjeneste og bygge et prosjekt for kvalitet effektivt.
Lump Sum Kontrakt
For en eier som har et veldig stramt budsjett begrensninger eller mangler erfaring i byggebransjen, og lump sum kontrakten er ofte ideelt. Den lump sum kontrakten er den mest grunnleggende form av en avtale mellom eier og entreprenør og er ganske lett å håndtere., For denne typen kontrakt for å være effektive, må eieren ha tilstrekkelig detaljerte og komplette tegninger og spesifikasjoner. Bygging dokumenter må være godt definert i tide av budet for å tillate budgivere riktig å anslå kostnaden på arbeidskraft og materialer.
Under en lump sum avtalen, har leverandøren er ansvarlig for å fullføre prosjektet innenfor avtalt fast pris som er fastsatt i kontrakten. Hvis leverandøren er ferdig prosjektet under den faste totale kostnader, så leverandøren holder forskjell og gjør en fortjeneste fra arbeidet., Eier har ikke rett til eventuelle besparelser hvis prosjektet er ferdigstilt under de faste totale kostnader. En lump sum kontrakten er generelt en lukket bok ordning, slik at leverandøren ikke har til å rapportere pris på arbeidskraft og materialer til eieren.
Fordelene
Det er flere fordeler for en eier å gå inn i en lump sum kontrakt. Det er en stor fordel for en eier av at kontrakten er enkel å administrere. Utbetalinger til leverandøren, er basert på prosentandel av ferdig arbeid., Generelt, betalingsplan er opprettet av leverandøren og anmeldt av eier og arkitekt i løpet av konstruksjonen.
Ulemper
Det er ulemper en eier må vurdere under et engangsbeløp avtalen. Kanskje den største bekymringer er overskridelser og manglende fleksibilitet.
I tilfelle at leverandøren overstiger den faste totale kostnader for prosjektet, teorien går på at leverandøren er ansvarlig for alle kostnader innenfor rammen av det arbeidet som overstiger avtalt sum., I praksis, derimot, kan leverandøren slutter å arbeide på prosjektet og skylde på eieren og andre for kostnadsoverskridelser.
Hvis eieren ønsker å gjøre endringer i prosjektet i løpet av konstruksjon, eieren kan finne at lump sum kontrakten ikke gi for mye fleksibilitet. Å gjøre endringer, mens byggingen er i gang, kan være ladet med problemer fordi leverandøren byr på prosjektet i henhold til ferdige planer, ikke stadig skiftende planer; endringene kan være kostbart og vanskelig for eieren å skaffe., Siden prosjektet er lukket bok, eieren må spesifisere hvilke materialer som leverandøren er pålagt å bruke under bygging, ellers leverandøren er sannsynlig å bruke den laveste egnet førsteklasses materialer for å spare penger.
for en eier å beskytte seg selv, han må jobbe tett med design team i planleggingsfasen av prosjektet for å sikre at alt han ønsker er dokumentert i den endelige planer.,
Kost-Pluss Avgift Kontrakt
For en eier som har erfaring i byggebransjen, eller for en eier som ikke først definere eller tilstrekkelig detalj omfanget av arbeidet, kost-pluss-avgift kontrakt (kjent i bransjen rett og slett som «kost-pluss-metoden) er det beste. I en kost-pluss-avtalen, og leverandøren er tilbakebetalt av eieren for de faktiske kostnadene for å utføre arbeidet. Leverandøren er ikke ment for å gjøre en fortjeneste på enhver fase av bygging og prosjektet er åpen bok.,
Før prosjektet starter, eier og entreprenør er enige om en avgift (ofte en fast månedlig gebyr eller en avgift basert på en prosentandel av kostnadene for arbeidet) som leverandøren vil beholde for profitt og overhead. Ideen om kost-pluss-ordningen er for eieren til å betale kostnadene for selve arbeidet uten markeringer, pluss et sett avgift for leverandørens fortjeneste. For å unngå tvister, eier og leverandøren bør angi tidlig i den prosessen det er et refunderes utgifter til leverandøren (for hans generelle forhold, for eksempel ansatte på prosjektet, forsikring, etc.,), og hva som regnes som en kostnad for eieren.
Fordelene
kost-pluss-avtalen er ideell for rask-sporet prosjekter eller for situasjoner der leverandøren blir involvert før bygging dokumenter er vesentlig fullført. Kost-pluss-kontrakt gjør det mulig for en eier å ha mer fleksibilitet til å endre design og materialer som prosjektet fortsetter.
Videre, denne avtalen krever vanligvis leverandøren for å få flere konkurrerende bud for hver handel, slik at eieren til å skrive en anmeldelse budene og sikre lavest mulig kostnad., Og, siden prosjektet er åpen bok, eieren har rett til å vite kostnaden av materialer og arbeidskraft i hver fase av byggeprosessen. Hvis eieren og leverandøren har et godt samarbeid, kost-pluss-kontrakt gir mulighet for en fleksibel og effektiv bygge erfaring.
Ulemper
Den største ulempen av kost-pluss-kontrakt er at kostnadene kan stige raskt. Under kost-pluss-kontrakt eieren må bekrefte hundrevis og ofte tusenvis av hevdet kostnader; slik ordning er moden for en uærlig leverandøren for å svindle eieren.,
GMP Add-On
Mens den tradisjonelle kost-pluss-avtalen ikke har et fast budsjett, som eier og entreprenør ofte samtykker til cap prisen når prosjektets design er vesentlig fullføre. Dette er kjent som Garantert Maksimal Pris (eller GMP) bestemmelsen. Under en GMP-avtalen, en entreprenør som overstiger det beløp begrenset oppad er ansvarlig for forskjellen, og hvis den totale kostnaden for prosjektet er under dekket kost, eier og entreprenør ofte godta en «felles sparing» nytte.,
Selv med en GMP-kontrakt, må eieren være på vakt og sikre at leverandøren ikke stille GMP for høy eller bruk smutthull i avtalen for å komme seg rundt GMP cap. Alternativt, noen entreprenører angi GMP høyere enn må være slik at den totale kostnaden for prosjektet kommer inn under dekket kostnaden. Dermed leverandøren kan prøve å få «ekstra fortjeneste» gjennom delte besparelser punkt.,
Hvis eierne er godt informert og ta en aktiv rolle i utviklingen av prosjektet, kan de unngå fallgruvene i både engangsbeløp og kost-pluss kontrakter, og nyte fruktene av en godt konstruert, avsluttende prosjekt som ble gjennomført innenfor budsjett.