Het begrijpen van het Escrow-proces en de vereisten

het kopen van een huis kan een ingewikkeld proces zijn, een proces waar de meeste mensen over het algemeen niet op voorbereid zijn en niet echt begrijpen. In de stadia van het kopen en verkopen van een huis—van het aanbod, de huisinspectie, en het krijgen van die hypotheek goedkeuring—zijn andere acties die moeten gebeuren.

een van die moeilijk te begrijpen elementen is het proces van het in escrow zitten, dat plaatsvindt tussen het moment dat een verkoper het aanbod accepteert en de koper de sleutels van het nieuwe huis krijgt. Hoe bereid je je voor?, Hier is een 10-stappen walk-through van het proces, zodat je niet zal worden overgelaten in de regen zonder een dak boven je hoofd.

1. Open een geblokkeerde rekening

zodra u en de verkoper het eens zijn over een prijs en een wederzijds aanvaardbare koopovereenkomst ondertekenen, zal uw makelaar uw ernstige geld ophalen—een beetje als een aanbetaling te goeder trouw die uiteindelijk op uw aanbetaling wordt toegepast—en het storten op een geblokkeerde rekening bij het escrow bedrijf of de dienst die in de koopovereenkomst is gespecificeerd.,

een geblokkeerde rekening wordt beheerd door een externe partij om kostbaarheden, zoals geld, eigendomsbewijzen en persoonlijke financiële documenten, namens twee partijen aan te houden totdat tijdens een financiële transactie aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Afhankelijk van de reden voor de escrow, de escrow agent kan een titel bedrijf dat gespecialiseerd is in onroerend goed, een bank of andere financiële instelling, of een particulier belast met de rol.,

De escrow company treedt op als een neutrale derde partij om de benodigde fondsen en documenten te verzamelen die betrokken zijn bij het afsluitende proces, inclusief de eerste echtheid van het geld, de leningdocumenten en de ondertekende akte. In sommige gebieden, advocaten kunnen omgaan met dit proces in plaats van een escrow bedrijf, in welk geval het vaak “schikking” in plaats van “escrow.”

2., Wacht op de beoordeling van de kredietgever

de bank of andere kredietverstrekker die uw hypotheek verstrekt, zal haar eigen beoordeling van het onroerend goed uitvoeren—waarvoor u, de koper, gewoonlijk betaalt—om haar financiële belangen te beschermen in het geval zij ooit beslag op het onroerend goed moet leggen. Als de beoordeling komt in lager dan de aangeboden prijs, zal de geldschieter niet geven u de financiering, tenzij u bereid bent om te komen met contant geld voor het verschil of de verkoper verlaagt de prijs aan de geschatte bedrag.,

uw andere opties om te proberen de taxateur van gedachten te veranderen zijn een van de volgende:

• geef aanvullende informatie over waarom u van mening bent dat de woning tegen een hoger bedrag moet worden gewaardeerd.
• krijg een tweede beoordeling.
• probeer met een andere geldschieter te gaan en hoop dat de beoordeling in uw voordeel uitkomt.

als geen van deze opties mogelijk is, kunt u het koopcontract annuleren.

3., Veilige financiering

u moet al vooraf zijn goedgekeurd voor een hypotheek op het moment dat uw koopovereenkomst werd aanvaard. Zodra u uw geldschieter het adres van de woning, het zal een goede trouw schatting of een verklaring met details van uw lening bedrag, rente, sluitingskosten, en andere kosten in verband met de aankoop te bereiden. U kunt de nummers op dit document bespreken voordat u het ondertekent.

zodra u uw schriftelijke leningverplichting hebt, is het tijd om de financieringsmogelijkheid schriftelijk uit de koopovereenkomst te verwijderen, als er een bestond.

agenten omvatten vaak ook onvoorziene gebeurtenissen in koopcontracten om te voorkomen dat kopers tegelijkertijd twee huizen bezitten en twee hypotheken betalen. Dit soort onvoorziene omstandigheden geeft een koper een bepaalde hoeveelheid tijd om hun huidige huis te verkopen voordat het sluiten van escrow op een nieuw huis.

4., Keur de informatie van de verkoper goed

tijdens deze stap dient u een schriftelijke melding te ontvangen van evidente problemen die reeds door de verkoper of de vertegenwoordiger van de verkoper zijn vastgesteld. Bijvoorbeeld, de garage kan zijn omgezet in een woonruimte, in strijd met de stad huisvestingscodes. U kunt al op de hoogte zijn van eventuele problemen zoals deze, omdat ze vaak worden vermeld in de lijst.

5. De huisinspectie

huisinspectie

u bent niet verplicht om een huisinspectie te verkrijgen wanneer u een huis koopt, maar het is in uw eigen belang om dit te doen., Voor een paar honderd dollar, een professionele huis inspecteur zal u vertellen of er gevaarlijke of dure gebreken in het huis. Als die er zijn, wilt u weten over hen, zodat u kunt terug uit de aankoop, vraag de verkoper om ze te repareren, of Vraag de verkoper om de prijs te verlagen, zodat u kunt omgaan met de reparaties zelf.

in het bijzonder kunt u hier geen verkopersconcessies onderhandelen als in het contract staat dat u het onroerend goed “zoals het is” zult kopen.”Als het inspectieproces naar tevredenheid verloopt, moet u de inspectievoorwaarde van de koopovereenkomst schriftelijk verwijderen., U zult deze stap na alle andere inspecties herhalen.

ongedierte inspectie

als de kredietgever geen ongedierte inspectie nodig heeft, kunt u er toch een nodig hebben om er zeker van te zijn dat het huis geen termieten, timmermieren of andere ongedierte zoals kakkerlakken of ratten heeft. Deze problemen kunnen niet duidelijk zijn tijdens de daguren wanneer u waarschijnlijk het huis hebt bekeken en zou een vreselijk onwelkome ontdekking nadat u in te trekken. Als er ongedierte problemen, zullen ze moeten worden verholpen voordat de verkoop kan doorgaan—ervan uitgaande dat u wilt doorgaan met de aankoop., Dit is een ander gebied waar u misschien wilt heronderhandelen met de verkoper om te betalen voor het werk.

Milieu-Inspectie

soms wordt aanbevolen om een milieu-inspectie te laten uitvoeren om te controleren op toxines in huis, zoals schimmel, radongas en asbest. Er kunnen ook problemen zijn op het huis, zoals verontreiniging vanaf een locatie in de buurt van een stortplaats, voormalig olieveld, stomerij of benzinestation. Eventuele problemen die op dit gebied worden ontdekt, kunnen ernstige gezondheidsrisico ‘ s met zich meebrengen en kunnen onbetaalbaar duur zijn om op te lossen.,

andere inspecties

gebieden die onderhevig zijn aan aardbevingen kunnen een bodemrapport en / of een geologisch rapport vereisen om het risico van ernstige schade aan het object in geval van een dergelijke ramp te beoordelen. Veel gebieden vereisen overstromingsrapporten. Als het huis is te waarschijnlijk overstroming, zult u niet in staat zijn om huiseigenaar ‘ s verzekering te krijgen, wat betekent dat je geen hypotheek kunt krijgen. In sommige gevallen, de aankoop van overstroming verzekering in aanvulling op de verzekering van uw huiseigenaar zal dit probleem op te lossen., In plattelandsgebieden moet een landonderzoek worden gedaan om de grenzen van het pand te controleren—in stedelijke gebieden zijn de grenzen meestal al heel duidelijk.

6. Risicoverzekering

Dit omvat de verzekering voor huiseigenaren en eventuele extra dekking die nodig is in uw geografische gebied, zoals overstromingsverzekering. U zult verplicht zijn om een huiseigenaarsverzekering te hebben totdat uw hypotheek is afbetaald—en u zou het waarschijnlijk toch willen. Kies uw eigen verzekeringsmaatschappij, die anders kan zijn dan degene die de geldschieter selecteert, en shop rond om de beste prijs te krijgen.

7., Titelrapport en verzekering

deze zijn ook vereist door uw kredietgever, maar nogmaals, u zou ze toch willen. Het titelrapport zorgt ervoor dat de eigendom van het pand duidelijk is—dat wil zeggen dat er geen pandrechten op het pand zijn en dat niemand anders dan de verkoper aanspraak heeft op enig deel ervan.

Title insurance beschermt u en de geldschieter tegen eventuele juridische uitdagingen die later zouden kunnen ontstaan als er iets niet verschijnt tijdens het zoeken naar de titel.,

als er iets mis is met de titel—bekend als een cloud of defect—moet de verkoper het repareren zodat de verkoop kan doorgaan of u kunt laten weglopen. Afhankelijk van waar je woont, de escrow bedrijf en de titel bedrijf kan een en hetzelfde zijn.

8. De laatste doorloop

Het is een goed idee om de woning opnieuw te inspecteren vlak voor het sluiten om er zeker van te zijn dat er geen nieuwe schade is opgetreden en dat de verkoper u items heeft achtergelaten die in de koopovereenkomst zijn vermeld, zoals apparaten of armaturen., Op dit punt in het proces, zult u waarschijnlijk niet in staat zijn om terug te keren, tenzij het huis ernstige schade heeft opgelopen. Het is echter niet ongehoord voor een kleine koper om zijn of haar agent onder druk te zetten om de overeenkomst nietig te laten verklaren over iets onbeduidend.

9. Bekijk het HUD-1 formulier

ten minste één dag voor het sluiten, ontvangt u een HUD-1 formulier of de eindafrekening van de leningsvoorwaarden en de slotkosten. Vergelijk het met de schatting die je eerder ondertekende. De twee documenten moeten zeer vergelijkbaar zijn., Kijk voor onnodige, onverwachte of buitensporige vergoedingen, evenals regelrechte fouten.

10. Sluiten Escrow

het sluitingsproces varieert enigszins per staat, maar in principe moet u een ton papierwerk ondertekenen, waarmee u de tijd moet nemen en zorgvuldig moet lezen. De verkoper moet ook papieren tekenen. Nadat alle papieren zijn ondertekend, zal de escrow officer een nieuwe akte voor te bereiden met de naam van u als eigenaar van het pand en stuur het naar de provincie recorder., U dient een cheque in of regelt een bankoverschrijving om de resterende aanbetaling te voldoen—waarvan sommige worden gedekt door uw ernstige geld—en sluitingskosten, en uw geldschieter zal uw lening geld overmaken om te escrow, zodat de verkoper en, indien van toepassing, de geldschieter van de verkoper, kan worden betaald.

als je zover komt, krijg je eindelijk bezit van de home.

FHA Loan Escrow Guidelines

bij traditionele hypotheken eindigt uw ervaring met escrow meestal op dit punt., Als u het kopen van een huis met een Federal Housing Administration (FHA) lening, echter, uw omgang met escrow accounts blijven op een andere manier, om verschillende redenen.

FHA-leningen vereisen dat een geblokkeerde rekening wordt aangehouden voor onroerendgoedbelasting, huiseigenaarsverzekering en hypotheekverzekeringspremies (MIP ‘ s). Dit laatste is vereist voor kredietnemers die minder dan 20% aanbetaling doen., In plaats van rechtstreeks belastingen aan de overheid en verzekeringspremies aan de verzekeraar te betalen, betaalt een FHA-kredietnemer maandelijks een twaalfde van deze kosten, Naast zijn hypotheekschuld en rentebetaling, op de rekening. De geblokkeerde rekening houdt dit geld in totdat de rekeningen opeisbaar worden aan het einde van het jaar.

Op dit moment worden de maandelijkse geblokkeerde betalingen voor het volgende jaar naar boven of naar beneden bijgesteld op basis van de vraag of er een tekort of een overschot was op de rekening voor de betaling van het lopende jaar. Hypotheekhouders zijn verplicht om u een jaaroverzicht te sturen met betrekking tot de activiteit van uw geblokkeerde rekening, die ook wel een hypotheekbeslagrekening genoemd kan worden.

waarom dit allemaal?, Omdat, om het grof te zeggen, FHA lening aanvragers worden beschouwd als een hoger risico: ze hebben vaak lagere credit scores, kleinere inkomens, en minder activa—alle redenen waarom ze op zoek zijn naar FHA leningen, die minder strenge eisen voor leners dan conventionele hypotheken. Kredietverstrekkers zijn bereid om hypotheken aan hen uit te breiden vanwege de steun van de FHA, en de FHA is bereid om hen te steunen. Maar het wil ervoor zorgen dat de rekeningen betaald worden, vandaar de borg-account mandaat.,

de Bottom Line

uw makelaar zal toezicht houden op dit hele escrow proces, dus wees niet te bezorgd als u niet elk detail begrijpt. Echter, in elke transactie waar je zet zo veel op de lijn financieel, Het is een goed idee om ten minste een basisidee van wat er gaande is, zodat u niet profiteren van—of per ongeluk verliest uw huis.,