David J. Pfeffer
12-28-2010
zanim grunt zostanie rozbity na projekcie budowlanym, właściciel staje przed wieloma trudnymi decyzjami. Co najważniejsze, właściciel musi zdecydować, jaki rodzaj umowy budowlanej zawrzeć z wykonawcą. Najczęstszymi opcjami dostępnymi dla właściciela są umowa ryczałtowa i umowa cost-Plus-fee.,
obie te umowy mają zalety i wady z perspektywy właściciela. Właściciel musi mieć na uwadze swój interes finansowy, jednocześnie pozwalając wykonawcy osiągnąć rozsądny zysk i skutecznie zbudować projekt wysokiej jakości.
Umowa ryczałtowa
dla właściciela, który ma bardzo napięte ograniczenia budżetowe lub nie ma doświadczenia w branży budowlanej, umowa ryczałtowa jest często idealna. Umowa ryczałtowa jest najbardziej podstawową formą umowy między właścicielem a wykonawcą i jest dość łatwa w zarządzaniu., Aby tego rodzaju umowa była skuteczna, właściciel musi posiadać wystarczająco szczegółowe i kompletne rysunki i specyfikacje. Dokumenty budowlane muszą być dobrze określone w momencie składania oferty, aby umożliwić oferentom prawidłowe oszacowanie kosztów pracy i materiałów.
na podstawie umowy ryczałtowej wykonawca jest odpowiedzialny za wykonanie projektu w ramach uzgodnionych kosztów stałych określonych w umowie. Jeśli wykonawca ukończy Projekt pod stałym całkowitym kosztem, wówczas wykonawca zachowa różnicę i osiągnie zysk z pracy., Właściciel nie ma prawa do żadnych oszczędności, jeśli projekt jest zakończony poniżej stałego kosztu całkowitego. Umowa ryczałtowa jest zazwyczaj zamkniętą księgą, więc wykonawca nie musi zgłaszać właścicielowi kosztów pracy i materiałów.
zalety
zawarcie umowy ryczałtowej wiąże się z kilkoma korzyściami dla właściciela. To ogromna korzyść dla właściciela, że umowa jest łatwa do zarządzania. Płatności na rzecz Wykonawcy są oparte na procentach wykonanych prac., Zasadniczo harmonogram płatności jest tworzony przez wykonawcę i sprawdzany przez właściciela i architekta w trakcie budowy.
wady
są wady, które właściciel musi wziąć pod uwagę w ramach umowy ryczałtowej. Być może największe obawy dotyczą przekroczenia kosztów i braku elastyczności.
w przypadku, gdy wykonawca przekroczy stały całkowity koszt projektu, teoria zakłada, że Wykonawca jest odpowiedzialny za wszelkie koszty w zakresie prac, które przekraczają uzgodnioną sumę., W praktyce jednak wykonawca może przestać pracować nad projektem i obwiniać właściciela i innych za przekroczenie kosztów.
Jeśli właściciel chce dokonać zmian w projekcie w trakcie budowy, właściciel może uznać, że umowa ryczałtowa nie zapewnia dużej elastyczności. Wprowadzanie zmian w trakcie budowy może być obarczone trudnościami, ponieważ wykonawca licytuje projekt zgodnie z ukończonymi planami, a nie ciągle zmieniającymi się planami; zmiany mogą być kosztowne i trudne do uzyskania przez właściciela., Ponieważ projekt jest zamknięty książka, właściciel musi określić materiały, które wykonawca jest zobowiązany do wykorzystania podczas budowy; w przeciwnym razie wykonawca może używać najniższych odpowiednich materiałów klasy, aby zaoszczędzić pieniądze.
aby właściciel mógł się chronić, musi ściśle współpracować z zespołem projektowym na etapach planowania projektu, aby upewnić się, że wszystko, czego chce, jest udokumentowane w ostatecznych planach.,
Umowa Cost-Plus-Fee
dla właściciela, który ma doświadczenie w branży budowlanej, lub dla właściciela, który nie może wstępnie określić lub wystarczająco szczegółowo zakresu prac, umowa cost-plus-fee (znana w branży po prostu jako metoda „cost-plus”) jest najlepsza. W umowie cost-plus wykonawca otrzymuje od właściciela zwrot rzeczywistych kosztów wykonania robót. Wykonawca nie powinien osiągać zysku na żadnym etapie budowy, a projekt jest otwarty.,
przed rozpoczęciem projektu właściciel i wykonawca uzgadniają opłatę (często ustaloną miesięczną opłatę lub opłatę opartą na procentach kosztów pracy), którą wykonawca zachowa dla zysku i kosztów ogólnych. Idea układu cost-plus polega na tym, aby właściciel zapłacił koszt rzeczywistej pracy bez marż, plus ustaloną opłatę za zysk wykonawcy. Aby uniknąć sporów, właściciel i wykonawca powinien określić na początku procesu, jaki jest koszt podlegający zwrotowi dla wykonawcy (dla jego ogólnych warunków, takich jak pracownicy w projekcie, ubezpieczenie itp.,), a co jest uważane za koszt dla właściciela.
zalety
umowa cost-plus jest idealna dla projektów przyspieszonych lub w sytuacjach, w których Wykonawca angażuje się przed ukończeniem dokumentów budowlanych. Umowa cost-plus pozwala właścicielowi na większą elastyczność w zmienianiu projektów i materiałów w miarę postępu projektu.
ponadto umowa ta zwykle wymaga, aby Wykonawca uzyskał kilka konkurencyjnych ofert dla każdej transakcji, umożliwiając właścicielowi przegląd ofert i zapewnienie najniższego kosztu., A ponieważ projekt jest otwarta książka, właściciel ma prawo znać koszt materiałów i pracy na każdym etapie procesu budowlanego. Jeśli właściciel i wykonawca mają dobre relacje robocze, umowa cost-plus pozwala na elastyczne i wydajne doświadczenie budowlane.
wady
największą wadą umowy cost-plus jest to, że koszty mogą szybko wzrosnąć. Zgodnie z umową cost-plus właściciel musi zweryfikować setki, a często tysiące deklarowanych kosztów; takie porozumienie jest Dojrzałe dla nieuczciwego wykonawcy do oszustwa właściciela.,
dodatek GMP
podczas gdy tradycyjna umowa cost-plus nie ma ustalonego budżetu, właściciel i wykonawca często zgadzają się na ograniczenie ceny, gdy projekt projektu zostanie zasadniczo zakończony. Jest to znane jako gwarantowana cena maksymalna (lub GMP). Zgodnie z umową GMP wykonawca, który przekracza ograniczoną KWOTĘ, jest odpowiedzialny za różnicę, a jeśli całkowity koszt projektu jest poniżej ograniczonego kosztu, właściciel i wykonawca często zgadzają się na „wspólne oszczędności” korzyści.,
nawet w przypadku umowy GMP właściciel musi zachować czujność i upewnić się, że Wykonawca nie ustawi GMP zbyt wysoko lub nie wykorzysta luk w umowie, aby ominąć limit GMP. Alternatywnie, niektórzy wykonawcy ustawić GMP wyższe niż potrzeba, tak, że całkowity koszt projektu jest poniżej kosztów ograniczonych. W ten sposób wykonawca może starać się uzyskać „dodatkowy zysk” poprzez klauzulę wspólnych oszczędności.,
Jeśli właściciele są dobrze poinformowani i biorą aktywny udział w rozwoju projektu, mogą uniknąć pułapek zarówno umów ryczałtowych, jak i umów kosztowych i cieszyć się owocami dobrze skonstruowanego, końcowego projektu, który został ukończony w ramach budżetu.