Förstå Spärrprocessen och kraven

att köpa ett hus kan vara en komplicerad process, en som de flesta människor i allmänhet är oförberedda för och inte riktigt förstår. Inom stadierna av att köpa och sälja ett hem—från erbjudandet, till hem inspektion, och få att inteckning godkännande—är andra åtgärder som måste hända.

en av dessa svårförståeliga element är processen att vara i escrow, vilket inträffar mellan den tid en säljare accepterar erbjudandet och köparen får nycklarna till det nya huset. Hur förbereder du dig för det?, Här är en 10-stegs genomgång av processen, så du kommer inte att lämnas stående i regnet utan tak över huvudet.

1. Öppna ett spärrkonto

När du och säljaren är överens om ett pris och undertecknar ett ömsesidigt godtagbart köpeavtal, kommer din fastighetsmäklare att samla in dina allvarligaste pengar-ungefär som en god tro insättning som slutligen tillämpas på din handpenning – och deponera den på ett spärrkonto hos escrow company eller tjänsten som anges i köpeavtalet.,

ett spärrkonto hanteras av en utomstående part för att hålla värdesaker, såsom pengar, egendomshandlingar och personfinansieringsdokument, på uppdrag av två avtalsparter tills angivna villkor är uppfyllda under en finansiell transaktion. Beroende på orsaken till escrow kan escrow-agenten vara ett titelföretag som specialiserat sig på fastigheter, en bank eller annan finansiell institution eller en privatperson som anförtrotts rollen.,

escrow company fungerar som en neutral tredje part för att samla in nödvändiga medel och dokument som är involverade i stängningsprocessen, inklusive den första allvarligaste penningkontrollen, lånedokumenten och den undertecknade handlingen. På vissa områden kan advokater hantera denna process istället för ett spärrföretag, i vilket fall det ofta kallas ”avveckling” snarare än ”escrow.”

2., Invänta Långivarens bedömning

banken eller annan långivare som ger din inteckning kommer att göra sin egen bedömning av fastigheten-som du, Köparen, betalar vanligtvis för-för att skydda sina ekonomiska intressen om det någonsin behöver utestänga på fastigheten. Om bedömningen kommer i lägre än det erbjudna priset, långivaren kommer inte att ge dig finansiering om du inte är villig att komma med kontanter för skillnaden eller säljaren sänker priset till det beräknade beloppet.,

dina andra alternativ för att försöka ändra bedömarens sinne är något av följande:

• ge ytterligare information om varför du tror att hemmet bör bedömas till ett högre belopp.
• få en andra bedömning.
• försök att gå med en annan långivare och hoppas att bedömning kommer ut till din fördel.

om inget av dessa alternativ är möjligt kommer du att kunna avbryta köpeavtalet.

3., Säker finansiering

Du borde redan ha godkänts för en inteckning när ditt köpeavtal accepterades. När du ger din långivare fastighetsadressen, det kommer att förbereda en god tro uppskattning eller ett uttalande som beskriver ditt lånebelopp, ränta, stängning kostnader och andra kostnader i samband med köpet. Du kanske vill förhandla om numren på detta dokument innan du undertecknar det.

När du har ditt skriftliga låneåtagande är det dags att ta bort finansieringsbetingelserna skriftligen från köpeavtalet, om det fanns någon.

agenter inkluderar ofta även hem försäljning oförutsedda i köpeavtal för att förhindra köpare från att samtidigt äga två hem och betala två inteckningar. Denna typ av oförutsedda ger en köpare en viss tid för att sälja sina nuvarande hem innan stängning spärra på ett nytt hem.

4., Godkänn säljarens upplysningar

under det här steget bör du få en skriftlig anmälan om eventuella uppenbara problem som redan har identifierats av säljaren eller säljarens agent. Till exempel kan garaget ha förvandlats till ett vardagsrum, i strid med stadens bostadskoder. Du kanske redan är medveten om några problem som dessa eftersom de ofta nämns i noteringen.

5. Hämta heminspektionen

heminspektion

du behöver inte få en heminspektion när du köper ett hem, men det är i ditt bästa intresse att göra det., För några hundra dollar kommer en professionell heminspektör att berätta om det finns några farliga eller kostsamma defekter i hemmet. Om det finns, Vill du veta om dem så att du kan backa ur köpet, be säljaren att fixa dem, eller be säljaren att sänka priset så att du kan hantera reparationerna själv.

i synnerhet kan du inte förhandla om några säljarkoncessioner här om kontraktet säger att du kommer att köpa fastigheten ”som det är.”Om inspektionsprocessen avslutas på ett tillfredsställande sätt, måste du sedan ta bort köpeavtalet inspektion oförutsedda skriftligen., Du kommer att upprepa detta steg efter några andra inspektioner.

Skadedjursbesiktning

om långivaren inte kräver en skadedjursbesiktning, kanske du fortfarande vill få en för att säkerställa att huset inte har termiter, snickare myror eller andra skadedjur som kackerlackor eller råttor. Dessa problem kan inte vara uppenbara under dagtid timmar när du har troligen sett huset och skulle vara en fruktansvärt ovälkommen upptäckt när du flyttar in. Om det finns några skadedjursproblem måste de åtgärdas innan försäljningen kan fortsätta-förutsatt att du vill fortsätta med köpet., Detta är ett annat område där du kanske vill omförhandla med säljaren att betala för arbetet.

Miljöinspektion

det rekommenderas ibland att få en miljöinspektion för att kontrollera toxiner i hemmet som mögel, radongas och asbest. Det kan också finnas problem på hemsidan, som förorening från en plats nära en deponi, tidigare oljefält, kemtvätt eller bensinstation. Eventuella problem som upptäcks på detta område kan innebära allvarliga hälsorisker och kan vara oöverkomligt dyra att åtgärda.,

andra inspektioner

områden som är föremål för jordbävningar kan kräva en markrapport och / eller en geologisk rapport för att bedöma risken för allvarliga skador på egendomen i händelse av en sådan katastrof. Många områden kräver översvämningsrapporter. Om hemmet är alltför sannolikt att översvämma, du kommer inte att kunna få husägare försäkring, vilket innebär att du inte kan få en inteckning. I vissa fall, köpa översvämning försäkring utöver din husägare försäkring kommer att lösa detta problem., På landsbygden bör en landundersökning göras för att verifiera gränserna för fastigheten—i stadsområden tenderar gränserna att redan vara mycket tydliga.

6. Köp Hazard Insurance

detta inkluderar homeowners försäkring och eventuell extra täckning som krävs i ditt geografiska område, såsom flood insurance. Du kommer att behöva ha homeowner ’ s försäkring tills din inteckning betalas ut—och du skulle förmodligen vill ha det, ändå. Välj ditt eget försäkringsbolag, som kan vara annorlunda än den som långivaren väljer, och shoppa runt för att få den bästa kursen.

7., Titelrapport och försäkring

dessa krävs också av din långivare, men igen, du vill ha dem ändå. Titelrapporten ser till att äganderätten till fastigheten är tydlig—det vill säga att det inte finns några panträtter på fastigheten och ingen annan, men säljaren har ett krav på någon del av den.

titelförsäkring skyddar dig och långivaren från eventuella juridiska utmaningar som kan uppstå senare om något inte dök upp under titelsökningen.,

om det är något fel med titeln—känd som ett moln eller defekt—måste säljaren fixa det så att försäljningen kan fortsätta eller låta dig gå iväg. Beroende på var du bor kan escrow company och titelbolaget vara ett och samma.

8. Den sista genomgången

det är en bra idé att åter inspektera fastigheten strax innan stängning för att se till att inga nya skador har inträffat och att säljaren har lämnat dig objekt som anges i köpeavtalet som apparater eller inventarier., Vid denna punkt i processen, du förmodligen inte kommer att kunna backa ut om hemmet har lidit allvarliga skador. Det är dock inte ovanligt att en liten köpare pressar sin agent för att få avtalet upphävt över något obetydligt.

9. Granska HUD-1-formuläret

minst en dag innan du stänger kommer du att få ett HUD-1-formulär eller det slutliga uttalandet av lånevillkor och slutkostnader. Jämför det med den uppskattning av god tro som du skrev under tidigare. De två dokumenten bör vara mycket lika., Leta efter onödiga, oväntade eller överdrivna avgifter samt direkta misstag.

10. Stäng Escrow

stängningsprocessen varierar något efter stat, men i grund och botten måste du skriva ett ton pappersarbete, vilket du bör ta din tid med och läsa noggrant. Säljaren kommer att ha papper att underteckna också. När alla papper är undertecknade kommer escrow officer att förbereda en ny handling som namnger dig som fastighetens ägare och skicka den till länsinspelaren., Du ska skicka in en kassör check eller ordna en banköverföring för att möta den återstående handpenningen-varav några är täckt av dina allvar pengar – och stängning kostnader, och din långivare kommer att tråd dina lånefonder att spärra så säljaren och, i förekommande fall, säljarens långivare, kan betalas.

om du gör det så här långt får du äntligen ta i besittning av hemmet.

FHA lån Escrow riktlinjer

med traditionella inteckningar, din erfarenhet med escrow slutar vanligtvis vid denna tidpunkt., Om du köper ett hus med en Federal Housing Administration (FHA) lån, men dina kontakter med spärrade konton fortsätter på ett annat sätt, av olika skäl.

FHA lån kräver ett spärrkonto underhålls för fastighetsskatt, homeowner ’ s försäkring, och inteckning försäkringspremier (MIPs). Den senare krävs för låntagare som gör mindre än en 20% handpenning., I stället för att betala skatt direkt till regeringen och försäkringspremier till försäkringsgivaren, en FHA låntagare betalar en tolftedel av dessa kostnader varje månad, förutom hans inteckning rektor och räntebetalning, på kontot. Spärrkontot har dessa pengar tills räkningarna förfaller i slutet av året.

vid denna tidpunkt justeras månatliga escrow-betalningar för det följande året upp eller ner baserat på om det fanns brist eller överskott i kontot för innevarande års betalning. Mortgage-innehavare är skyldiga att skicka ett årligt uttalande om aktiviteten av ditt spärrkonto, som också kan kallas en inteckning beslagtagna konto.

varför allt detta?, Eftersom, för att uttrycka det grovt, FHA lån sökande anses högre risk: de har ofta lägre kredit poäng, mindre inkomster, och färre tillgångar—alla de skäl som de söker FHA lån, som har mindre stränga krav för låntagare än konventionella bolån. Långivare är villiga att förlänga inteckningar till dem på grund av FHA stöd, och FHA är villig att backa dem. Men det vill se till att räkningarna får betalt, därmed escrow-konto mandat.,

den nedersta raden

din fastighetsmäklare kommer att övervaka hela denna spärrprocess, så var inte alltför bekymrad om du inte förstår varje detalj. Men i alla transaktioner där du lägger så mycket på linjen ekonomiskt, det är en bra idé att ha åtminstone en grundläggande uppfattning om vad som händer så att du inte kommer att dra nytta av-eller oavsiktligt förlora ditt hem.,