Um kluge Wohnimmobilieninvestitionen tätigen zu können, müssen bestimmte Finanzkonzepte genau verstanden werden. Wenn Sie von allen Formeln, Metriken und Ratschlägen zur Bewertung potenzieller Eigenschaften überwältigt sind, sind Sie nicht allein. Leider gibt es keine One-Size-fits-all-Berechnung, mit der Sie entscheiden können, ob eine Investition für Sie richtig ist., Wenn Sie jedoch lernen, wie und wann Sie verschiedene Bewertungstools verwenden müssen, werden Sie sich mit dem Wissen bewaffnen, das Sie benötigen, um die Methoden festzulegen, die für jeden Interessenten funktionieren, dem Sie begegnen.
Eine der häufigsten Maßnahmen für das Investitionspotential einer Immobilie ist ihre Kapitalisierungsrate oder “ Cap-Rate.“Die Cap-Rate ist eine Berechnung der potenziellen jährlichen Rendite-der Verlust oder Gewinn, den Sie bei Ihrer Investition sehen werden.
So berechnen Sie die Cap-Rate
Es gibt mehr als eine Möglichkeit, die Cap-Rate zu berechnen, aber wir werden uns die häufigsten hier ansehen., Die Grundformel lautet:
Cap Rate = (Netto-Betriebsergebnis)/(Aktueller fairer Marktwert)
Lassen Sie uns das aufschlüsseln:
Netto-Betriebsergebnis: Ihr Netto-Betriebsergebnis ist Ihr Bruttomieteinkommen (der Gesamtbetrag, den Sie aus der Miete erhalten) abzüglich Ihrer Betriebskosten (wie Lohn-und Reparaturkosten). Gehen Sie wie folgt vor, um zu dieser Nummer zu gelangen:
- Bruttomieteinnahmen berechnen: Schätzen Sie die Jahresmiete, die Sie erhalten. Wenn die Immobilie bereits vermietet ist, multiplizieren Sie die aktuelle monatliche Gesamtmiete für das gesamte Gebäude mit 12., Wenn die Immobilie nicht vermietet ist oder wenn Sie der Meinung sind, dass die aktuelle Miete unter dem Markt liegt, bestimmen Sie den aktuellen Mietpreis für ähnliche Gebäude. Ähnliche Gebäude befinden sich im selben allgemeinen Bereich, verfügen über vergleichbare Annehmlichkeiten (wie einen Hof, einen Aufzug, ein Sicherheitssystem und eine Wäscherei in der Einheit) und sind so aktualisiert (oder nicht aktualisiert) wie die, die Sie in Betracht ziehen. Sie können diese Forschung tun, indem Sie Mietangebote auf Websites wie Craigslist suchen, Zillow, Apartments.com, oder was auch immer Listing Service ist beliebt bei den Einheimischen.,
- Schätzung der Betriebskosten: Schätzung der jährlichen Kosten für den Besitz der Immobilie. Betrachten Sie Ausgaben wie die folgenden:
-
- Immobiliensteuern
- Dienstprogramme, die Sie (nicht die Mieter) zahlen, wie Wasser, Internet oder Gas
- Immobilien—und Haftpflichtversicherung, und
- Wartung-was erwarten Sie Ihr Budget wird für routinemäßige Wartung (wie Reinigung und Landschaftsbau), Reparaturen (wie Adressierung von Verschleiß, Befestigung undichten rohre und Ersetzen eines Ofens) und umgestaltet?,
- Subtrahiere #2 von #1. Ziehen Sie Ihre Betriebskosten (#2) von Ihren Bruttomieteinnahmen (#1) ab, um Ihr Netto-Betriebsergebnis zu ermitteln.
Aktueller fairer Marktwert: Sie können entweder den Angebotspreis oder den Preis verwenden, den Sie anbieten würden.
Sie gehen davon aus, dass die jährlichen Betriebskosten 5,800 USD betragen: 3,800 USD an Grundsteuern und 2,000 USD an Wartungs-und sonstigen Ausgaben.
Ihr geschätztes Netto-Betriebsergebnis beträgt $24,000 – $5,800 = $18,200.,
Wenn Ihre Schätzungen korrekt sind, erhalten Sie mit dieser Eigenschaft mit zwei Schlafzimmern eine Kapitalrendite von 5.6%.
Aber – Wird die Immobilie belegt?
Bei der obigen Berechnung des Cap-Satzes wird davon ausgegangen, dass Sie jeden Monat die volle Miete erhalten—mit anderen Worten, dass die Immobilie 365 Tage im Jahr zu 100% belegt ist (und dass Ihre Mieter mit der Miete Schritt halten). Während eine 100% ige Auslastung für ein Einfamilienhaus regelmäßig auftreten kann, ist es für ein Mehrfamilienhaus mit mehr Umsatz weniger wahrscheinlich., Wenn möglich, sollten Sie bei der Berechnung Ihrer Cap-Rate eine Auslastung von weniger als 100% berücksichtigen. So geht ‚ s:
Passen Sie die Formel für das Betriebsergebnis wie folgt an:
Betriebsergebnis = – (Betriebskosten)
Die meisten Immobilieninvestoren bauen einen erwarteten Mietverlust von 5-10% in ihre Berechnungen ein. Also, wenn Sie eine 90% Belegung im obigen Beispiel annehmen würden:
Net operating income = – $5,800 = $15,800. (Beachten Sie, dass eine Reduzierung der Belegung um 10% zu 2,400 USD weniger Nettoeinkommen führt.,)
Cap rate = $15,800 / $325,000 = 4.9%
Wenn Sie eine reduzierte Belegung in Betracht ziehen, hat das Haus mit zwei Schlafzimmern jetzt eine Kapitalrendite von ungefähr 4.9%, was es zu einer etwas weniger attraktiven Investition macht.
Wann Ist die Kenntnis der Cap-Rate Hilfreich?
Der Cap-Kurs ist eine hilfreiche Metrik, wenn Sie eine Immobilie bewerten, von der Sie erwarten, dass sie ein regelmäßiges, relativ vorhersehbares Einkommen erzielt. Sie möchten beispielsweise den Cap-Satz für ein 4-Einheiten-Mehrfamilienhaus berechnen, das von Mietern mit einjährigen Mietverträgen bewohnt wird.,
Sie möchten die Cap-Raten ähnlicher potenzieller Anlageimmobilien berechnen und vergleichen, die Sie sich ansehen. Wenn Sie beispielsweise die Vor-und Nachteile von zwei Duplexen in derselben Innenstadt abwägen, können Sie anhand des Vergleichs der Cap-Raten feststellen, welche Immobilie eine bessere Ergänzung Ihres Portfolios darstellt.
Wenn Sie den Cap-Kurs einer potenziellen Investition kennen, können Sie auch entscheiden, ob der Preis angemessen ist—wenn er basierend auf Ihren Cap-Rate-Berechnungen überteuert ist, können Sie möglicherweise einen niedrigeren Preis aushandeln.
Wann Ist die Kenntnis der Cap-Rate Nicht So Hilfreich?,
Die Berechnung des Cap-Rates einer Immobilie ist nicht besonders nützlich, wenn Sie planen, sie umzudrehen, als Ferienwohnung anzubieten oder sie kurzfristig zu vermieten. Wenn Sie eine Immobilie umdrehen, besteht eines Ihrer Ziele darin, sie so kurz wie möglich zu halten—wodurch der 12-Monats-Referenzrahmen des Cap-Zinssatzes weniger relevant wird. Bei Ferien-oder Kurzzeitmieten werden Sie wahrscheinlich Einkommens-und Belegungsschwankungen erleben, ganz zu schweigen von Betriebskosten, die aufgrund saisonaler Wartung oder Reparaturen aufgrund eines hohen Mieterumsatzes schwanken., Diese Faktoren wirken sich zusammen auf Ihr Netto-Betriebsergebnis aus, was wiederum zu einer unzuverlässigen Berechnung des Cap-Zinssatzes führt.
Außerdem wird der Cap-Satz unter der Annahme berechnet, dass Sie alles Bargeld für eine Immobilie bezahlen—keinen Kredit aufnehmen. Daher werden keine mit einer Hypothek verbundenen Kosten wie Zinsen oder gezahlte Punkte berücksichtigt. Es berücksichtigt auch nicht die anderen Kosten für den Erwerb der Immobilie, wie Abschlusskosten und Maklergebühren.,
Was in einer Cap-Rate zu suchen
Wenn Sie eine Anlageimmobilie kaufen möchten, möchten Sie meistens eine höhere Cap-Rate sehen. Je höher der Cap-Satz, desto besser ist die jährliche Rendite Ihrer Investition. Wenn Sie jedes Jahr mindestens einen bestimmten Prozentsatz des Einkommens aus Ihrer Investition erzielen möchten, sollten Sie dies Ihre Investitionsentscheidung vorantreiben lassen. Sie können Ihre berechnete Nettoeinkommenszahl durch Ihren Zielkapitalsatz dividieren, um den Preis zu bestimmen, den Sie für eine bestimmte Immobilie zahlen möchten.,
Der „Cap Rate“, den Sie kaufen sollten, hängt vom Standort der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten, und von der Rendite, die Sie benötigen, um die Investition für Sie wert zu machen. Mit anderen Worten, Sie möchten Ihre Risikoaversion messen. Zum Beispiel können Fachleute, die Gewerbeimmobilien kaufen, in Gebieten mit hoher Nachfrage (und daher weniger riskant) zu einem Cap-Satz von 4% kaufen, in Gebieten mit niedriger Nachfrage jedoch zu einem Cap-Satz von 10% (oder sogar höher). Im Allgemeinen sind 4% bis 10% pro Jahr ein angemessener Bereich, um für Ihre Anlageimmobilie zu verdienen.,
Wenn Sie mit unserem Beispiel für ein Zwei-Zimmer-Haus von oben fortfahren und das Netto-Betriebsergebnis durch einen akzeptablen Mindestkapitalsatz von 5% dividieren, erhalten Sie den Höchstpreis, den Sie bereit wären zu zahlen:
Unabhängig davon, welche Rendite Sie anstreben, stellen Sie sicher, dass das projizierte Einkommen Ihnen nach Zahlung der Hypothekenzahlung einen gesunden Geldbetrag hinterlässt. Wenn Sie einen Mieter haben, der einige Monate lang nicht zahlt, und der Deckungssatz für Ihre potenzielle Immobilie 2% oder weniger beträgt, kann Ihre Anlageimmobilie schnell zu einer Haftung werden., Achten Sie darauf, Worst-Case-Mietverlustszenarien zu berücksichtigen, wenn Sie Ihre potenzielle Rendite berechnen—auf diese Weise haben Sie ein gutes Gefühl dafür, ob Sie es sich leisten können, die Immobilie zu tragen, wenn sie nicht besetzt ist.