Fare investimenti immobiliari residenziali saggi richiede una solida conoscenza di alcuni concetti finanziari. Se sei sopraffatto da tutte le formule, metriche e consigli là fuori per valutare le potenziali proprietà, non sei solo. Purtroppo, non esiste un calcolo one-size-fits-all è possibile utilizzare per decidere se un investimento è giusto per te., Tuttavia, imparando su come e quando utilizzare vari strumenti di valutazione, ti armarsi con le conoscenze necessarie per definire i metodi che funzioneranno per ogni prospettiva che si incontrano.
Una delle misure più comuni del potenziale di investimento di una proprietà è il suo tasso di capitalizzazione, o “cap rate.”Il tasso di cap è un calcolo del potenziale tasso annuo di rendimento—la perdita o il guadagno che vedrete sul vostro investimento.
Come calcolare il tasso di Cap
C’è più di un modo per calcolare il tasso di cap, ma vedremo il più comune qui., La formula di base è:
Cap Rate = (Net Operating Income)/(Current Fair Market Value)
Let’s break that down:
Net operating income: Il tuo net operating income è il tuo reddito lordo da locazione (l’importo totale di denaro che ricevi dall’affitto) meno le tue spese operative (come paghe e costi di riparazione). Per arrivare a questo numero, fai quanto segue:
- Calcola il reddito lordo da locazione: stima l’affitto annuale che riceverai. Se la proprietà è già affittata, moltiplicare l’affitto mensile totale corrente per l’intero edificio per 12., Se la proprietà non viene affittata, o se ritieni che l’affitto corrente sia inferiore al mercato, determina il tasso di affitto in corso per edifici simili. Edifici simili sono quelli che si trovano nella stessa area generale, hanno servizi comparabili (come un cortile, ascensore, sistema di sicurezza e lavanderia in unità) e sono aggiornati (o non aggiornati) come quello che stai considerando. Puoi fare questa ricerca guardando gli annunci di noleggio su siti Web come Craigslist, Zillow, Apartments.com, o qualunque servizio di elenco è popolare tra gente del posto.,
- Stima spese operative: Stimare il costo annuale di possedere la proprietà. Considerare le spese come il seguente:
-
- le tasse immobiliari
- utilità che non gli inquilini) saranno a pagamento, come acqua, Internet, o gas
- proprietà e assicurazione di responsabilità civile, e
- manutenzione—come immaginate il vostro budget per la manutenzione ordinaria (pulizia e paesaggistica), riparazioni (come affrontare usura, fissaggio tubi che perde, e la sostituzione di un forno), e rimodella?,
- Sottrai #2 da #1. Detrarre le spese operative (#2) dal reddito lordo da locazione (#1) per determinare il reddito operativo netto.
Valore corrente di mercato equo: puoi utilizzare il prezzo richiesto o il prezzo che offriresti.
Si prevede che le spese operative annuali siano di $5.800: taxes 3.800 in tasse di proprietà e $2.000 in manutenzione e altre spese.
Il tuo reddito operativo netto stimato è $24.000-$5.800 = $18.200.,
Se le tue stime sono corrette, questa proprietà con due camere da letto ti darebbe un rendimento del tasso di cap del 5,6%.
Ma – La proprietà sarà occupata?
Il calcolo del tasso di cap di cui sopra presuppone che si sta ricevendo pieno affitto ogni mese—in altre parole, che la proprietà è 100% occupato 365 giorni dell’anno (e che i vostri inquilini tenere il passo con l’affitto). Mentre 100% occupazione potrebbe accadere regolarmente per una casa unifamiliare, è meno probabile per un edificio multiunit con più fatturato., Quindi, quando possibile, ti consigliamo di tenere conto di un tasso di occupazione inferiore al 100% quando si calcola il tasso di cap. Ecco come:
Regolare la formula per il risultato operativo netto al seguente:
Risultato operativo netto = – (Spese operative)
La maggior parte degli investitori immobiliari costruire un 5-10% perdita prevista di affitto nei loro calcoli. Quindi, se si dovesse assumere un’occupazione del 90% nell’esempio precedente:
Utile operativo netto = – $5.800 = $15.800. (Si noti che una riduzione del 10% dei risultati di occupazione in income 2.400 meno reddito netto.,)
Cap rate = $15,800 / $325,000 = 4.9%
Se si considera l’occupazione ridotta, la casa con due camere da letto ora ha un rendimento del tasso di cap di circa il 4,9%, rendendolo un investimento leggermente meno attraente.
Quando è utile conoscere il tasso di Cap?
Il cap rate è una metrica utile quando si valuta una proprietà che si prevede di produrre un reddito regolare e relativamente prevedibile. Ad esempio, si desidera calcolare il tasso di cap per un condominio di 4 unità occupato da inquilini con contratti di locazione di un anno.,
Ti consigliamo di calcolare e confrontare i tassi di capitalizzazione di potenziali investimenti immobiliari simili che stai guardando. Ad esempio, se stai pesando i pro ei contro di due duplex situati nella stessa zona del centro, confrontando i loro tassi di cap può aiutare a determinare quale proprietà sarà una migliore aggiunta al vostro portafoglio.
Conoscere il tasso massimo di un potenziale investimento ti aiuta anche a decidere se il prezzo richiesto è ragionevole—se è troppo caro in base ai calcoli del tasso massimo, potresti essere in grado di negoziare un prezzo più basso.
Quando conoscere il tasso di Cap non è così utile?,
Calcolare il tasso massimo di una proprietà non è particolarmente utile se hai intenzione di capovolgerlo, offrirlo come casa vacanza o affittarlo a breve termine. Quando capovolgi una proprietà, uno dei tuoi obiettivi è quello di mantenerla per il più breve tempo possibile, rendendo meno rilevante il quadro di riferimento di 12 mesi del cap rate. Per vacanze o affitti a breve termine, è probabile che si verifichino oscillazioni di reddito e occupazione, per non parlare delle spese operative che fluttuano a causa di manutenzione stagionale o riparazioni derivanti da un elevato fatturato inquilino., Questi fattori si combinano per influenzare il reddito operativo netto, che a sua volta si traduce in un calcolo del tasso di cap inaffidabile.
Inoltre, il tasso di cap è calcolato sul presupposto che si sta pagando tutti i contanti per una proprietà—non prendendo un prestito. Pertanto, non tiene conto di eventuali costi associati a un mutuo, come interessi o punti pagati. Inoltre, non tiene conto degli altri costi di acquisizione della proprietà, come i costi di chiusura e le commissioni dei broker.,
Cosa cercare in un Cap Rate
Quando stai cercando di acquistare un investimento immobiliare, il più delle volte vuoi vedere un cap rate più alto. Più alto è il tasso di cap, migliore è il rendimento annuo del vostro investimento. Se stai cercando di fare almeno una certa percentuale di reddito fuori il vostro investimento ogni anno, si dovrebbe lasciare che guidare la vostra decisione di investire. Puoi dividere la tua cifra di reddito netto calcolata per il tuo tasso di cap target per determinare il prezzo che saresti disposto a pagare per una particolare proprietà.,
Il “cap rate” si dovrebbe acquistare a dipende dalla posizione della proprietà che si sta cercando di acquistare in e il ritorno si richiede per rendere l’investimento vale la pena a voi. In altre parole, ti consigliamo di valutare la vostra avversione al rischio. Ad esempio, i professionisti che acquistano immobili commerciali potrebbero acquistare a un tasso massimo del 4% nelle aree ad alta domanda (e quindi meno rischiose), ma resistere a un tasso massimo del 10% (o anche superiore) nelle aree a bassa domanda. Generalmente, 4% al 10% all’anno è una gamma ragionevole per guadagnare per il vostro investimento immobiliare.,
Continuando con il nostro esempio di casa con due camere da letto dall’alto, dividendo il reddito operativo netto per un tasso minimo accettabile di cap del 5% ti darà il prezzo più alto che saresti disposto a pagare:
Qualunque sia il tasso di rendimento a cui stai mirando, assicurati che il reddito previsto ti lasci con una buona quantità di denaro dopo che il pagamento del mutuo è stato pagato. Se si dispone di un inquilino che non paga per un paio di mesi, e il tasso di cap sulla vostra proprietà potenziale è del 2% o meno, il vostro investimento immobiliare potrebbe rapidamente diventare una passività., Assicurati di considerare gli scenari di perdita di affitto nel peggiore dei casi quando calcoli il tuo potenziale rendimento: in questo modo, avrai un buon senso se puoi permetterti di portare la proprietà quando non è occupata.