dokonywanie mądrych inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe wymaga mocnego opanowania pewnych koncepcji finansowych. Jeśli jesteś przytłoczony wszystkimi formułami, metrykami i poradami dotyczącymi oceny potencjalnych właściwości, nie jesteś sam. Niestety, nie ma jednego rozmiaru dla wszystkich obliczeń, za pomocą których możesz zdecydować, czy inwestycja jest odpowiednia dla Ciebie., Jednak ucząc się, jak i kiedy korzystać z różnych narzędzi wyceny, uzbroisz się w wiedzę potrzebną do określenia metod, które będą działać dla każdej napotkanej perspektywy.
jedną z najczęstszych miar potencjału inwestycyjnego nieruchomości jest jej stopa kapitalizacji, czyli „cap rate”.”Cap rate to obliczenie potencjalnej rocznej stopy zwrotu—straty lub zysku, który zobaczysz na swojej inwestycji.
Jak obliczyć pułap
istnieje więcej niż jeden sposób obliczenia pułapu, ale przyjrzymy się najczęstszemu tutaj., Podstawowa formuła to:
Cap Rate = (dochód operacyjny netto)/(bieżąca wartość rynkowa)
Podzielmy to:
dochód operacyjny netto: Twój dochód operacyjny netto to Twój dochód brutto z wynajmu (całkowita kwota pieniędzy, którą otrzymujesz z wynajmu) minus twoje koszty operacyjne (takie jak płace i koszty napraw). Aby uzyskać ten numer, wykonaj następujące czynności:
- Oblicz dochód z wynajmu brutto: oszacuj roczny czynsz, który otrzymasz. Jeśli nieruchomość jest już wynajęta, pomnóż aktualną łączną miesięczną czynsz za cały budynek przez 12., Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana lub jeśli uważasz, że obecny czynsz jest poniżej rynku, określ stawkę czynszu dla podobnych budynków. Podobne budynki znajdują się w tym samym obszarze ogólnym, mają porównywalne udogodnienia (takie jak Podwórko, Winda, system ochrony i pralnia w jednostce) i są tak samo zaktualizowane (lub nie zaktualizowane) jak te, które rozważasz. Możesz to zrobić przeglądając oferty wynajmu na stronach takich jak Craigslist, Zillow, Apartments.com, lub jakikolwiek serwis ogłoszeniowy jest popularny wśród mieszkańców.,
- Szacowanie kosztów operacyjnych: Szacowanie rocznych kosztów posiadania nieruchomości. Rozważ wydatki, takie jak:
-
- podatki od nieruchomości
- media, które zapłacisz (nie najemcy), takie jak woda, Internet lub gaz
- ubezpieczenie nieruchomości i odpowiedzialności cywilnej oraz
- konserwacja—jaki przewidujesz budżet na rutynową konserwację (taką jak sprzątanie i Kształtowanie krajobrazu), naprawy (takie jak usuwanie zużycia, naprawianie nieszczelnych rur i wymiana pieca), a przebudowa?,
- Odjmij #2 od #1. Odlicz koszty operacyjne (#2) od dochodu z najmu brutto (#1), aby określić swój dochód operacyjny netto.
aktualna wartość rynkowa: możesz użyć ceny wywoławczej lub ceny, którą oferujesz.
przewidujesz roczne koszty operacyjne w wysokości $5,800: $3,800 w podatkach od nieruchomości i $2,000 w kosztach utrzymania i innych.
szacowany zysk operacyjny netto wynosi $24,000-$5,800 = $18,200.,
jeśli Twoje szacunki są poprawne, ta nieruchomość z dwoma sypialniami da ci zwrot w wysokości 5,6%.
ale-czy nieruchomość będzie zajęta?
powyższa kalkulacja stawki cap zakłada, że otrzymujesz pełny czynsz co miesiąc—innymi słowy, że nieruchomość jest w 100% zajmowana przez 365 dni w roku (i że twoi najemcy nadążają za czynszem). Podczas gdy 100% obłożenie może się zdarzyć regularnie w przypadku domu jednorodzinnego, jest mniej prawdopodobne w przypadku budynku wielorodzinnego z większymi obrotami., Tak więc, jeśli to możliwe, przy obliczaniu limitu, będziesz chciał uwzględnić wskaźnik obłożenia mniejszy niż 100%. Oto Jak to zrobić:
Dostosuj wzór dochodu operacyjnego Netto Do następującego wzoru:
dochód operacyjny netto = – (koszty operacyjne)
większość inwestorów nieruchomości generuje w swoich obliczeniach oczekiwaną stratę czynszu w wysokości 5-10%. Tak więc, jeśli zakładałeś 90% obłożenia w powyższym przykładzie:
dochód operacyjny netto = – $5,800 = $15,800. (Zwróć uwagę, że zmniejszenie o 10% obłożenia skutkuje o 2400 USD mniejszym dochodem netto.,)
= $15,800 / $325,000 = 4.9%
jeśli wziąć pod uwagę zmniejszenie obłożenia, Dom z dwiema sypialniami ma teraz stopę zwrotu w wysokości około 4,9%, co czyni go nieco mniej atrakcyjną inwestycją.
kiedy znajomość stawki Cap jest pomocna?
wskaźnik pułapu jest pomocnym wskaźnikiem, gdy oceniasz nieruchomość, która zapewnia regularny, stosunkowo przewidywalny dochód. Na przykład, chcesz obliczyć stawkę cap dla 4-jednostkowego budynku mieszkalnego zajmowanego przez najemców z rocznym najmem.,
będziesz chciał obliczyć i porównać stopy kapitalizacji podobnych potencjalnych nieruchomości inwestycyjnych, na które patrzysz. Na przykład, jeśli rozważasz zalety i wady dwóch dupleksów zlokalizowanych w tym samym centrum miasta, porównanie ich stawek granicznych może pomóc w określeniu, która nieruchomość będzie lepszym dodatkiem do Twojego portfela.
znajomość stawki maksymalnej potencjalnej inwestycji pomaga również zdecydować, czy cena wywoławcza jest rozsądna—jeśli jest zawyżona na podstawie obliczeń stawki maksymalnej, możesz negocjować niższą cenę.
kiedy znajomość stawki Cap nie jest tak pomocna?,
Obliczanie stawki capture nieruchomości nie jest szczególnie przydatne, jeśli planujesz ją przerzucić, zaoferować jako wynajem na wakacje lub wynająć na krótki okres. Gdy przerzucasz nieruchomość, jednym z twoich celów jest utrzymanie jej przez jak najkrótszy czas, co sprawia, że 12—miesięczny okres odniesienia stawki granicznej jest mniej istotny. W przypadku wynajmu wakacyjnego lub krótkoterminowego prawdopodobnie doświadczysz wahań przychodów i zajętości, nie wspominając o kosztach operacyjnych, które ulegają wahaniom z powodu sezonowych konserwacji lub napraw wynikających z wysokiej rotacji najemców., Czynniki te wpływają na przychody operacyjne netto, co z kolei skutkuje nierzetelnym obliczaniem pułapów.
ponadto stawka maksymalna jest obliczana przy założeniu, że płacisz całą gotówkę za nieruchomość—nie zaciągasz kredytu. Dlatego nie uwzględnia żadnych kosztów związanych z hipoteką, takich jak odsetki czy zapłacone punkty. Nie uwzględnia również innych kosztów nabycia nieruchomości, takich jak koszty zamknięcia i opłaty pośredników.,
czego szukać w stopie Cap
gdy chcesz kupić nieruchomość inwestycyjną, najczęściej chcesz zobaczyć wyższą stopę cap. Im wyższa stopa ograniczenia, tym lepszy roczny zwrot z inwestycji. Jeśli chcesz zarobić co najmniej pewien procent dochodu z inwestycji każdego roku, powinieneś pozwolić, aby to napędzało twoją decyzję o zainwestowaniu. Możesz podzielić obliczony dochód netto przez stawkę docelową, aby określić cenę, którą chcesz zapłacić za konkretną nieruchomość.,
„cap rate”, w którym powinieneś kupić, zależy od lokalizacji nieruchomości, w której chcesz kupić i zwrotu, którego potrzebujesz, aby inwestycja była dla Ciebie warta. Innymi słowy, będziesz chciał ocenić swoją niechęć do ryzyka. Na przykład specjaliści kupujący Nieruchomości komercyjne mogą kupować Po 4% pułapie na obszarach o dużym popycie (a zatem mniej ryzykownych), ale utrzymują się na 10% (lub nawet wyższym) pułapie na obszarach o niskim popycie. Ogólnie rzecz biorąc, 4% do 10% rocznie to rozsądny zakres, aby zarobić na nieruchomości inwestycyjnej.,
kontynuując nasz przykład domu z dwiema sypialniami z góry, podzielenie dochodu operacyjnego netto przez minimalną akceptowalną stopę ograniczenia wynoszącą 5% da Ci najwyższą cenę, którą jesteś gotów zapłacić:
niezależnie od stopy zwrotu, do której dążysz, upewnij się, że przewidywany dochód pozostawia Ci zdrową kwotę gotówki po spłacie kredytu hipotecznego. Jeśli masz najemcę, który nie płaci za kilka miesięcy, a stawka ograniczenia na potencjalnej nieruchomości wynosi 2% lub mniej, Twoja nieruchomość inwestycyjna może szybko stać się zobowiązaniem., Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę najgorsze scenariusze utraty czynszu przy obliczaniu potencjalnego zwrotu-w ten sposób będziesz miał dobre poczucie, czy możesz sobie pozwolić na przenoszenie nieruchomości, gdy jest ona niezamieszkana.