provádění moudrých investic do rezidenčních nemovitostí vyžaduje pevné pochopení určitých finančních konceptů. Pokud jste ohromeni všemi vzorci, metrikami a radami pro hodnocení potenciálních vlastností, nejste sami. Bohužel neexistuje žádný výpočet velikosti pro všechny, který můžete použít k rozhodnutí, zda je investice pro vás to pravé., Nicméně, učení o tom, jak a kdy používat různé ocenění nástroje, budete se vyzbrojit znalosti, které potřebujete, aby pin dolů metody, které bude pracovat pro každý vyhlídky, na které narazíte.
jedním z nejběžnějších opatření investičního potenciálu nemovitosti je její kapitalizační sazba nebo „sazba cap.“Sazba SZP je výpočet potenciální roční míry návratnosti-ztráty nebo zisku, který uvidíte na vaší investici.
Jak Vypočítat Cap Sazbu
Existuje více než jeden způsob, jak vypočítat cap sazbu, ale podíváme se na nejběžnější., Základní vzorec je:
Cap Rate = (Čistý Provozní zisk)/(Aktuální Tržní Hodnota)
Pojďme rozebrat to:
Čistý provozní příjem: Váš čistý provozní příjem je vaše hrubé příjmy z pronájmu (celkové množství peněz, které obdržíte z pronájmu) mínus provozní náklady (např. mzdy a nákladů na opravy). Chcete-li dosáhnout tohoto čísla, proveďte následující kroky:
- Vypočítejte hrubý příjem z pronájmu: odhad ročního nájemného, který obdržíte. Pokud je nemovitost již pronajata, vynásobte současný celkový měsíční nájem za celou budovu 12., Pokud nemovitost není pronajata, nebo pokud se domníváte, že aktuální nájemné je pod trhem, určete výši nájemného pro podobné budovy. Podobné stavby jsou ty, které jsou ve stejné obecné oblasti, mají srovnatelné vybavení (např. dvoře, výtah, bezpečnostní systém, a in-jednotky prádelna), a jsou aktualizovány (nebo není aktualizován) jako ten, uvažujete. Můžete to udělat výzkum při pohledu na pronájem výpisy na webových stránkách, jako je Craigslist, Zillow, Apartments.com, nebo cokoliv výpis služba je populární mezi místními obyvateli.,
- odhad provozních nákladů: odhad ročních nákladů na vlastnictví nemovitosti. Zvážit výdaje, jako jsou následující:
-
- daně z nemovitostí
- nástroje, které vám (ne nájemce) bude platit, jako je voda, Internet, nebo plynu
- pojištění majetku a odpovědnosti, a
- údržba—co očekáváte, že bude váš rozpočet na běžnou údržbu (jako je čištění a terénní úpravy), opravy (např. řešení opotřebení, upevnění děravého potrubí a nahrazení pece), a přeměňuje?,
- odečtěte #2 od #1. Odečtěte své provozní náklady (#2) z hrubého příjmu z pronájmu (#1) a určete čistý provozní příjem.
aktuální reálná tržní hodnota: můžete použít buď požadovanou cenu, nebo cenu, kterou nabízíte.
předpokládáte, že roční provozní náklady budou $ 5,800: $3,800 v dani z nemovitosti a $2,000 v údržbě a dalších výdajích.
odhadovaný čistý provozní příjem je $24,000 – $5,800 = $18,200.,
pokud jsou vaše odhady správné, tato vlastnost se dvěma ložnicemi vám poskytne návratnost sazby cap ve výši 5.6%.
ale – bude nemovitost obsazena?
sazba szp výpočet výše předpokládá, že přijímáte plnou nájemné každý měsíc—jinými slovy, že majetek je 100% obsazené 365 dní v roce (a že své nájemníky držet krok s nájmem). Zatímco 100% obsazenost se může stát pravidelně pro rodinný dům, je méně pravděpodobné, že pro multiunit budovy s větším obratem., Takže, kdykoli je to možné, budete chtít účtovat méně než 100% obsazenost při výpočtu sazby cap. Zde je návod, jak:
Upravte vzorec pro čistý provozní zisk následující:
Čisté Provozní Výnosy = – (Provozní Náklady)
Většina realitních investorů vybudovat 5-10% předpokládané ztráty z pronájmu do svých výpočtů. Takže pokud byste měli předpokládat 90% obsazenost ve výše uvedeném příkladu:
čistý provozní příjem = – $5,800 = $15,800. (Všimněte si, že 10% snížení obsazenosti má za následek $2,400 méně čistého příjmu.,)
Cap sazbu = $15,800 / $325,000 = 4.9%
Když si uvědomíte, nižší obsazenost, dvě ložnice dům nyní má cap sazbu návrat zhruba o 4,9%, což je mírně méně atraktivní investice.
kdy je znalost míry SZP užitečná?
míra SZP je užitečná metrika, když hodnotíte vlastnost, kterou očekáváte, že získáte pravidelný, relativně předvídatelný příjem. Například, budete chtít vypočítat cap sazbu pro 4-jednotka bytový dům obsazený nájemníky s roční pronájmy.,
budete chtít vypočítat a porovnat sazby SZP podobných potenciálních investičních nemovitostí, na které se díváte. Například, pokud vážíte klady a zápory dvou duplexů umístěných ve stejném centru města, porovnání jejich sazeb cap vám může pomoci určit, která vlastnost bude lepším doplňkem vašeho portfolia.
s Vědomím, sazba szp potenciální investice také vám pomůže rozhodnout, zda je požadovaná cena přiměřená—pokud je to předražené, na základě vašich cap sazbu výpočty, můžete být schopni vyjednat nižší cenu.
kdy není znalost míry SZP tak užitečná?,
výpočet sazby stropu nemovitosti není zvlášť užitečný, pokud ji plánujete převrátit, nabídnout ji jako pronájem dovolené nebo si ji krátkodobě pronajmout. Když otočíte nemovitost, jedním z vašich cílů je držet ji co nejkratší dobu—což činí referenční rámec 12 měsíců Cap méně relevantní. Na dovolené nebo krátkodobé pronájmy, budete pravděpodobně zažít výkyvy v příjmech a obsazení, nemluvě o provozních nákladech, které se pohybují vzhledem k sezónní údržbu nebo opravy vyplývající z vysoké nájemce obrat., Tyto faktory se kombinují, aby ovlivnily váš čistý provozní příjem, což zase vede k nespolehlivému výpočtu sazby stropu.
sazba SZP se také počítá za předpokladu, že platíte veškerou hotovost za nemovitost—nepřijímáte půjčku. Nezohledňuje proto žádné náklady spojené s hypotékou, jako jsou úroky nebo uhrazené body. Nezohledňuje také ostatní náklady na pořízení nemovitosti, jako jsou náklady na uzavření a poplatky makléřů.,
co hledat v Cap Rate
Když hledáte koupit investiční nemovitost, většinu času chcete vidět vyšší cap rate. Čím vyšší je sazba SZP, tím lepší je roční návratnost vaší investice. Pokud hledáte, aby alespoň určité procento příjmů z vaší investice každý rok, měli byste nechat, že řídit vaše rozhodnutí investovat. Vypočítaný údaj o čistém příjmu můžete rozdělit podle sazby cílového stropu, abyste určili cenu, kterou byste byli ochotni zaplatit za konkrétní nemovitost.,
„cap sazbu“, byste měli koupit, závisí na umístění nemovitosti, kterou hledáte ke koupi, a na oplátku budete potřebovat, aby se investice stojí za to. Jinými slovy, budete chtít posoudit svou averzi k riziku. Například, pracovníci nákupu komerčních nemovitostí mohou koupit za 4% cap sazbu v high-poptávka (a tedy méně rizikových) oblastí, ale počkej si na 10% (nebo dokonce vyšší) cap sazbu v low-poptávka oblastech. Obecně platí, že 4% až 10% ročně je přiměřeným rozsahem, který můžete vydělat za svůj investiční majetek.,
Pokračovat s našimi dům se dvěma ložnicemi příkladu z výše, rozdělením čistých provozních výnosů o minimální přijatelné cap sazba 5%, bude vám nejvyšší cenu byste byli ochotni zaplatit:
Ať už míra návratnosti jsou zaměřené na, ujistěte se, že předpokládané příjmy nechává vás s zdravé množství peněz poté, co hypoteční platby nebyla vyplacena. Pokud máte nájemce, který neplatí po dobu několika měsíců, a sazba stropu na váš potenciální majetek je 2% nebo méně, vaše investiční nemovitost se může rychle stát závazkem., Při výpočtu potenciálního výnosu nezapomeňte zvážit scénáře ztráty nájemného v nejhorším případě-tímto způsobem budete mít dobrý pocit, zda si můžete dovolit nést nemovitost, když je neobsazená.