David J. Pfeffer
12-28-2010
Før jorden er brudt på et byggeprojekt, en ejer er over for mange vanskelige beslutninger. Vigtigst ejeren skal beslutte, hvilken slags byggekontrakt at indgå med entreprenøren. De mest almindelige muligheder til rådighed for en ejer er engangsbeløb kontrakt og cost-plus-gebyr kontrakt.,
begge disse kontrakter har fordele og ulemper fra en ejers perspektiv. Ejeren skal holde sin økonomiske interesse i tankerne, samtidig med at entreprenøren kan opnå en rimelig fortjeneste og opbygge et kvalitetsprojekt effektivt.
engangsbeløbet
for en ejer, der har meget stramme budgetmæssige begrænsninger eller mangler erfaring inden for byggebranchen, er engangsbeløbet ofte ideel. Engangsbeløb kontrakt er den mest grundlæggende form for en aftale mellem en ejer og entreprenør og er forholdsvis let at administrere., For at denne form for kontrakt skal være effektiv, skal ejeren have tilstrækkeligt detaljerede og komplette tegninger og specifikationer. Byggedokumenterne skal være veldefinerede på budtidspunktet for at give budgiverne mulighed for korrekt at estimere omkostningerne ved arbejdskraft og materialer.
i henhold til en engangsaftale er entreprenøren ansvarlig for at gennemføre projektet inden for de aftalte faste omkostninger, der er angivet i kontrakten. Hvis entreprenøren gennemfører projektet under de faste samlede omkostninger, holder entreprenøren forskellen og tjener på arbejdet., Ejeren har ikke ret til besparelser, hvis projektet er afsluttet under de faste samlede omkostninger. En engangsbeløb kontrakt er generelt en lukket bog arrangement, så entreprenøren behøver ikke at rapportere omkostningerne ved arbejdskraft og materialer til ejeren.
fordele
Der er flere fordele for en ejer at indgå en engangsbeløb. Det er en stor fordel for en ejer, at kontrakten er nem at administrere. Betalinger til entreprenøren er baseret på procentdelen af afsluttet arbejde., Generelt er betalingsplanen oprettet af entreprenøren og gennemgået af ejeren og arkitekten i løbet af byggeriet.
ulemper
Der er ulemper, som en ejer skal overveje i henhold til en engangsaftale. Måske er de største bekymringer omkostningsoverskridelser og manglende fleksibilitet.
i tilfælde af at entreprenøren overstiger de faste samlede omkostninger ved projektet, går teorien om, at entreprenøren er ansvarlig for eventuelle omkostninger inden for omfanget af det arbejde, der overstiger det aftalte samlede beløb., I praksis kan entreprenøren dog stoppe med at arbejde på projektet og bebrejde ejeren og andre for omkostningsoverskridelser.
Hvis ejeren ønsker at foretage ændringer i projektet i løbet af byggeriet, kan ejeren opleve, at engangsbeløb ikke giver meget fleksibilitet. At foretage ændringer, mens konstruktionen er i gang, kan være fyldt med vanskeligheder, fordi entreprenøren byder på projektet i henhold til afsluttede planer, ikke stadigt skiftende planer; ændringerne kan være dyre og vanskelige for ejeren at få., Da projektet er lukket bog, ejeren skal angive de materialer, som entreprenøren er forpligtet til at bruge under byggeriet; ellers entreprenøren er tilbøjelige til at bruge de lavest egnede kvalitet materialer til at spare penge.
for at en ejer skal beskytte sig selv, skal han arbejde tæt sammen med designteamet i planlægningsfasen af projektet for at sikre, at alt, hvad han ønsker, dokumenteres i de endelige planer.,
Cost-Plus Gebyr Kontrakt
For en ejer, der har erfaring i byggebranchen, eller for en ejer, der ikke i første omgang definere eller tilstrækkeligt detaljeret omfanget af det arbejde, cost-plus gebyr kontrakt (kendt i branchen blot som “cost-plus” – metoden), der er bedst. I en cost-plus-aftale refunderes entreprenøren af ejeren for de faktiske omkostninger ved udførelsen af arbejdet. Entreprenøren skal ikke tjene penge på nogen fase af konstruktionen, og projektet er åben bog.,
før projektet begynder, er ejeren og entreprenøren enige om et gebyr (ofte et fast månedligt gebyr eller et gebyr baseret på en procentdel af omkostningerne ved arbejdet), som entreprenøren vil beholde for fortjeneste og overhead. Ideen med cost-plus-arrangementet er, at ejeren betaler omkostningerne ved det faktiske arbejde uden markeringer, plus et fast gebyr for entreprenørens fortjeneste. For at undgå tvister skal ejeren og entreprenøren tidligt i processen angive, hvad der er en refunderbar udgift til entreprenøren (for hans generelle forhold som medarbejdere på projektet, forsikring osv.,), og hvad der betragtes som en omkostning for ejeren.
fordele
cost-plus-aftalen er ideel til hurtige projekter eller til situationer, hvor entreprenøren bliver involveret, før byggedokumenterne er væsentligt afsluttet. Cost-plus-kontrakten giver en ejer mulighed for at have mere fleksibilitet til at ændre design og materialer, når projektet fortsætter.
desuden kræver denne aftale normalt, at entreprenøren opnår flere konkurrencedygtige bud for hver handel, så ejeren kan gennemgå budene og sikre de laveste omkostninger., Og da projektet er åben bog, har ejeren ret til at kende omkostningerne ved materialer og arbejdskraft i hver fase af byggeprocessen. Hvis ejeren og entreprenøren har et godt samarbejde, giver cost – plus kontrakten mulighed for en fleksibel og effektiv byggeoplevelse.
ulemper
den største ulempe ved cost-plus-kontrakten er, at omkostningerne kan stige hurtigt. I henhold til cost-plus-kontrakten skal ejeren verificere hundreder og ofte tusinder af påståede omkostninger; en sådan ordning er moden til, at en uærlig entreprenør bedrager ejeren.,
GMP-tilføjelsen
mens den traditionelle cost-plus-aftale ikke har et fast budget, accepterer en ejer og entreprenør ofte at sænke prisen, når projektets design er væsentligt afsluttet. Dette er kendt som en garanteret maksimal pris (eller GMP) bestemmelse. I henhold til en GMP-aftale, en entreprenør, der overstiger det loft beløb er ansvarlig for forskellen, og hvis de samlede omkostninger ved projektet er under den Loft omkostninger, ejeren og entreprenøren ofte enige om en “delt opsparing” fordel.,
selv med en GMP-kontrakt skal ejeren forblive opmærksom og sikre, at entreprenøren ikke sætter GMP for højt eller bruger smuthuller i aftalen for at komme rundt om GMP-hætten. Alternativt sætter nogle entreprenører GMP højere end nødvendigt, så de samlede omkostninger ved projektet kommer ind under de Loft omkostninger. Dermed kan entreprenøren forsøge at modtage “ekstra fortjeneste” gennem den delte opsparingsklausul.,
hvis ejere er velinformerede og tager en aktiv rolle i udviklingen af projektet, kan de Undgå faldgruberne i både engangsbeløb og cost-plus kontrakter og nyde frugterne af et velkonstrueret, slutprojekt, der blev afsluttet inden for budgettet.