at foretage kloge boliginvesteringer i fast ejendom kræver et fast greb om visse økonomiske koncepter. Hvis du er overvældet af alle formler, målinger og råd derude til evaluering af potentielle egenskaber, er du ikke alene. Desværre er der ingen beregning i onen størrelse, der passer til alle, du kan bruge til at beslutte, om en investering er den rigtige for dig., Men ved at lære om, hvordan og hvornår du skal bruge forskellige værdiansættelsesværktøjer, får du dig selv med den viden, du har brug for for at fastlægge de metoder, der fungerer for hvert udsigt, du støder på.
en af de mest almindelige mål for en ejendoms investeringspotentiale er dens kapitaliseringsrate eller “cap rate.”Cap sats er en beregning af den potentielle årlige afkast—tab eller gevinst, du vil se på din investering.
Sådan beregnes Cap-hastigheden
Der er mere end en måde at beregne cap-hastigheden på, men vi vil se på de mest almindelige her., Den grundlæggende formel er:
Cap Sats = (Netto driftsindtægter)/(Nuværende Fair Market Value)
Lad os bryde det ned:
Net drift indtægt: Din netto driftsindtægter er din samlede lejeindtægter (den samlede mængde af penge, som du modtager fra leje) minus din driftsudgifter (såsom løn og udgifter til reparationer). For at nå frem til dette nummer skal du gøre følgende:
- Beregn bruttoudlejningsindkomst: skøn den årlige leje, du modtager. Hvis ejendommen allerede er lejet, multipliceres den aktuelle samlede månedlige leje for hele bygningen med 12., Hvis ejendommen ikke lejes, eller hvis du mener, at den aktuelle leje er under markedet, skal du bestemme den igangværende lejesats for lignende bygninger. Lignende bygninger er dem, der er i samme generelle område, har sammenlignelige faciliteter (såsom en gård, elevator, Sikkerhedssystem, og i-enhed vaskeri), og er så opdateret (eller ikke opdateret) som den, du overvejer. Du kan gøre denne forskning ved at se på leje lister på hjemmesider som Craigslist, Craillo,, Apartments.com, eller hvad notering tjeneste er populær blandt de lokale.,
- estimere driftsomkostninger: estimere de årlige omkostninger ved at eje ejendommen. Overveje udgifter, såsom følgende:
-
- ejendomsskatter
- utilities, at du (ikke lejerne) vil være at betale, såsom vand, Internet eller gas
- ejendom og ansvarsforsikring, og
- vedligeholdelse—hvad forventer du af dit budget vil være for rutine vedligeholdelse (såsom rengøring og landskabspleje), reparationer (f.eks afhjælpe slid og ælde, fastsættelse af utætte rør og udskiftning af en ovn), og remodels?,
- trække #2 fra #1. Træk dine driftsomkostninger (#2) fra din bruttoudlejningsindkomst (#1) for at bestemme din nettodriftsindkomst.
Aktuel markedsværdi: du kan enten bruge den prisforlangende eller den pris, du ville tilbyde.
du forventer årlige driftsudgifter til $5.800: $3.800 i ejendomsskatter og $2.000 i vedligeholdelse og andre udgifter.
din anslåede netto driftsindtægter er $24,000-$5,800 = $18,200.,
hvis dine estimater er korrekte, vil denne ejendom med to soveværelser give dig et Cap-afkast på 5.6%.
men-vil ejendommen blive besat?
Den fælles landbrugspolitik sats beregningen ovenfor forudsætter, at du modtager fuld husleje hver måned—med andre ord, at ejendommen er 100% besat 365 dage om året (og at dine lejere holde op med huslejen). Mens 100% belægning kan ske regelmæssigt for et enfamiliehus, er det mindre sandsynligt for en multiunitbygning med mere omsætning., Så når det er muligt, vil du tegne en belægning på mindre end 100%, når du beregner din cap-sats. Sådan gør du:
Juster formlen for nettodriftsindtægter til følgende:
Nettodriftsindtægter = – (driftsomkostninger)
de fleste ejendomsinvestorer bygger et forventet tab af husleje på 5-10% i deres beregninger. Så hvis du skulle antage en 90% belægning i ovenstående eksempel:
netto driftsindtægter = – $5.800 = $15.800. (Bemærk, at en 10% reduktion i belægning resulterer i $ 2,400 mindre nettoindkomst.,)
Cap-sats = $15,800 / $325,000 = 4.9%
, Når du mener, at nedsatte personer, to-værelses hus nu har en hætte sats afkast på ca 4.9%, hvilket gør det til en lidt mindre attraktiv investering.
hvornår er det nyttigt at kende Cap-satsen?
cap-satsen er en nyttig måling, når du vurderer en ejendom, som du forventer at give regelmæssig, relativt forudsigelig indkomst. For eksempel, du ønsker at beregne cap sats for en 4-enhed højhus besat af lejere med år lange lejekontrakter.,
du vil beregne og sammenligne cap-satserne for lignende potentielle investeringsegenskaber, du kigger på. For eksempel, hvis du vejer fordele og ulemper ved to duplekser beliggende i det samme centrum, kan sammenligning af deres cap-satser hjælpe dig med at bestemme, hvilken ejendom der vil være en bedre tilføjelse til din portefølje.
at kende cap—satsen for en potentiel investering hjælper dig også med at beslutte, om den anmodede pris er rimelig-hvis den er overpris baseret på dine Cap-renteberegninger, kan du muligvis forhandle om en lavere pris.
hvornår er det ikke så nyttigt at kende Cap-satsen?,
beregning af cap-satsen for en ejendom er ikke særlig nyttig, hvis du planlægger at vende den, tilbyde den som ferieudlejning eller leje den ud på kort sigt. Når du vender en ejendom, er et af dine mål at holde fast i den i så kort tid som muligt—hvilket gør cap rate ‘ s 12-måneders referenceramme mindre relevant. For ferie eller kortvarige huslejer vil du sandsynligvis opleve udsving i indkomst og belægning, for ikke at nævne driftsomkostninger, der svinger på grund af sæsonbestemt vedligeholdelse eller reparationer som følge af høj lejeromsætning., Disse faktorer kombineres for at påvirke din netto driftsindtægter, hvilket igen resulterer i en upålidelig cap rate beregning.
cap—satsen beregnes også ud fra den antagelse, at du betaler alle kontanter for en ejendom-ikke tager et lån. Derfor tager det ikke højde for omkostninger forbundet med et prioritetslån, såsom renter eller betalte point. Det tager heller ikke højde for de øvrige omkostninger ved at erhverve ejendommen, såsom lukningsomkostninger og mæglergebyrer.,
Hvad skal man kigge efter i en Cap-sats
Når du ønsker at købe en investeringsejendom, vil du for det meste se en højere cap-sats. Jo højere cap sats, jo bedre det årlige afkast af din investering. Hvis du ønsker at gøre mindst en vis procentdel af indkomst fra din investering hvert år, bør du lade det drive din beslutning om at investere. Du kan opdele din beregnede nettoindkomst tal med dit mål cap sats for at bestemme den pris, du ville være villig til at betale for en bestemt ejendom.,
den “cap rate”, du skal købe hos, afhænger af placeringen af den ejendom, du ønsker at købe ind, og det afkast, du har brug for for at gøre investeringen værd for dig. Med andre ord vil du gerne måle din modvilje mod risiko. For eksempel kan fagfolk, der køber kommercielle ejendomme, købe til en 4% cap-sats i områder med høj efterspørgsel (og derfor mindre risikable), men holde ud for en 10% (eller endnu højere) cap-sats i områder med lav efterspørgsel. Generelt er 4% til 10% om året et rimeligt interval at tjene til din investeringsejendom.,
Fortsat med vores to-værelses hus eksemplet fra ovenstående, dividere netto driftsindtægter ved et minimalt acceptable cap sats på 5% vil give dig top pris, du ville være villig til at betale:
Uanset hvilken rente, du sigter til, sørg for, at den forventede indkomst efterlader dig med en sund beløb af kontanter efter afdrag er blevet betalt. Hvis du har en lejer, der ikke betaler for et par måneder, og cap sats på din potentielle ejendom er 2% eller mindre, din investeringsejendom kan hurtigt blive en forpligtelse., Vær sikker på at overveje worstorst-case leje tab scenarier, når du beregner din potentielle afkast—på den måde, har du en god fornemmelse af, om du har råd til at bære ejendommen, når det er ubesat.