David J. Pfeffer
12-28-2010
Bevor bei einem Bauprojekt Boden gebrochen wird, steht ein Eigentümer vor vielen schwierigen Entscheidungen. Vor allem muss der Eigentümer entscheiden, welche Art von Bauvertrag mit dem Auftragnehmer abzuschließen. Die gebräuchlichsten Optionen, die einem Eigentümer zur Verfügung stehen, sind der Pauschalvertrag und der Kosten-plus-Gebühren-Vertrag.,
Beide Verträge haben aus Sicht des Eigentümers Vor-und Nachteile. Der Eigentümer muss sein finanzielles Interesse im Auge behalten und gleichzeitig dem Auftragnehmer ermöglichen, einen angemessenen Gewinn zu erzielen und ein Qualitätsprojekt effizient aufzubauen.
Der Pauschalvertrag
Für einen Eigentümer, der sehr enge Budgetbeschränkungen hat oder keine Erfahrung in der Bauindustrie hat, ist der Pauschalvertrag oft ideal. Der Pauschalvertrag ist die grundlegendste Form einer Vereinbarung zwischen einem Eigentümer und einem Auftragnehmer und ist ziemlich einfach zu verwalten., Damit dieser Vertrag wirksam wird, muss der Eigentümer über ausreichend detaillierte und vollständige Zeichnungen und Spezifikationen verfügen. Die Bauunterlagen müssen zum Zeitpunkt des Angebots genau definiert sein, damit die Bieter die Arbeits-und Materialkosten richtig einschätzen können.
Im Rahmen einer Pauschalvereinbarung ist der Auftragnehmer für die Fertigstellung des Projekts innerhalb der im Vertrag festgelegten vereinbarten Fixkosten verantwortlich. Wenn der Auftragnehmer das Projekt zu den festen Gesamtkosten abschließt, behält der Auftragnehmer die Differenz bei und profitiert von der Arbeit., Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Einsparungen, wenn das Projekt unter den festen Gesamtkosten abgeschlossen ist. Ein Pauschalvertrag ist in der Regel eine geschlossene Vereinbarung, sodass der Auftragnehmer die Arbeits-und Materialkosten nicht dem Eigentümer melden muss.
Vorteile
Es gibt mehrere Vorteile für einen Eigentümer, einen Pauschalvertrag abzuschließen. Es ist ein großer Vorteil für einen Eigentümer, dass der Vertrag einfach zu verwalten ist. Die Zahlungen an den Auftragnehmer basieren auf dem Prozentsatz der abgeschlossenen Arbeiten., Im Allgemeinen wird der Zahlungsplan vom Auftragnehmer erstellt und im Laufe des Baus vom Eigentümer und Architekten überprüft.
Nachteile
Es gibt Nachteile, die ein Eigentümer im Rahmen einer Pauschalvereinbarung berücksichtigen muss. Vielleicht sind die größten Bedenken Kostenüberschreitungen und mangelnde Flexibilität.
Für den Fall, dass der Auftragnehmer die festen Gesamtkosten des Projekts übersteigt, geht die Theorie davon aus, dass der Auftragnehmer für alle Kosten im Rahmen der Arbeit verantwortlich ist, die die vereinbarte Summe überschreiten., In der Praxis kann der Auftragnehmer jedoch die Arbeit an dem Projekt einstellen und den Eigentümer und andere für Kostenüberschreitungen verantwortlich machen.
Wenn der Eigentümer im Laufe des Baus Änderungen am Projekt vornehmen möchte, kann der Eigentümer feststellen, dass der Pauschalvertrag nicht viel Flexibilität bietet. Änderungen vorzunehmen, während der Bau im Gange ist, kann mit Schwierigkeiten behaftet sein, weil der Auftragnehmer auf das Projekt nach abgeschlossenen Plänen bieten, nicht ständig wechselnden Pläne; die Änderungen können teuer und schwierig für den Eigentümer zu erhalten., Da das Projekt Buch geschlossen ist, muss der Eigentümer die Materialien angeben, die der Auftragnehmer während des Baus verwenden muss; Andernfalls wird der Auftragnehmer wahrscheinlich die Materialien mit der niedrigsten geeigneten Qualität verwenden, um Geld zu sparen.
Damit sich ein Eigentümer schützen kann, muss er während der Planungsphase des Projekts eng mit dem Designteam zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass alles, was er will, in den endgültigen Plänen dokumentiert ist.,
Der Kosten – Plus-Honorarvertrag
Für einen Eigentümer, der Erfahrung in der Bauindustrie hat, oder für einen Eigentümer, der den Umfang der Arbeiten zunächst nicht oder nicht ausreichend detailliert definieren kann, ist der Kosten-plus-Honorarvertrag (in der Branche einfach als „Kosten-Plus“ – Methode bekannt) am besten. In einer Kosten-Plus-Vereinbarung erhält der Auftragnehmer vom Eigentümer die tatsächlichen Kosten für die Ausführung der Arbeiten erstattet. Der Auftragnehmer soll in keiner Phase des Baus einen Gewinn erzielen, und das Projekt ist ein offenes Buch.,
Vor Beginn des Projekts vereinbaren Eigentümer und Auftragnehmer eine Gebühr (häufig eine festgelegte monatliche Gebühr oder eine Gebühr, die auf einem Prozentsatz der Arbeitskosten basiert), die der Auftragnehmer für Gewinn und Gemeinkosten einbehält. Die Idee der Kosten-Plus-Vereinbarung besteht darin, dass der Eigentümer die Kosten der tatsächlichen Arbeit ohne Aufschläge zuzüglich einer festgelegten Gebühr für den Gewinn des Auftragnehmers trägt. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten der Eigentümer und der Auftragnehmer frühzeitig angeben, was ein erstattungsfähiger Aufwand für den Auftragnehmer ist (für seine allgemeinen Bedingungen wie Mitarbeiter am Projekt, Versicherung usw.,), und was als Kosten für den Eigentümer.
Vorteile
Die Cost-Plus-Vereinbarung eignet sich ideal für Projekte mit schneller Projektverfolgung oder für Situationen, in denen der Auftragnehmer involviert wird, bevor die Bauunterlagen im Wesentlichen abgeschlossen sind. Der Cost-Plus-Vertrag ermöglicht es einem Eigentümer, im Laufe des Projekts mehr Flexibilität bei der Änderung von Designs und Materialien zu haben.
Darüber hinaus erfordert diese Vereinbarung in der Regel, dass der Auftragnehmer für jeden Trade mehrere Wettbewerbsangebote einholt, sodass der Eigentümer die Angebote überprüfen und die niedrigsten Kosten erzielen kann., Und da das Projekt offenes Buch ist, ist der Eigentümer berechtigt, die Kosten für Material und Arbeit in jeder Phase des Bauprozesses zu kennen. Wenn der Eigentümer und der Auftragnehmer eine gute Arbeitsbeziehung haben, ermöglicht der Cost-Plus-Vertrag ein flexibles und effizientes Bauerlebnis.
Nachteile
Der größte Nachteil des Cost-Plus-Vertrages ist, dass die Kosten schnell steigen können. Im Rahmen des Cost-Plus-Vertrags muss der Eigentümer Hunderte und oft Tausende von beanspruchten Kosten überprüfen; Eine solche Vereinbarung ist reif für einen unehrlichen Auftragnehmer, um den Eigentümer zu betrügen.,
Das GMP-Add-On
Während die traditionelle Cost-Plus-Vereinbarung kein festes Budget hat, stimmen ein Eigentümer und ein Auftragnehmer häufig zu, den Preis zu begrenzen, sobald der Entwurf des Projekts im Wesentlichen abgeschlossen ist. Dies wird als garantierte Höchstpreisbestimmung (oder GMP-Bestimmung) bezeichnet. Im Rahmen einer GMP-Vereinbarung ist ein Auftragnehmer, der den begrenzten Betrag überschreitet, für die Differenz verantwortlich, und wenn die Gesamtkosten des Projekts unter den begrenzten Kosten liegen, stimmen Eigentümer und Auftragnehmer häufig einem „Shared Savings“ – Vorteil zu.,
Selbst bei einem GMP-Vertrag muss der Eigentümer wachsam bleiben und sicherstellen, dass der Auftragnehmer den GMP nicht zu hoch ansetzt oder Schlupflöcher in der Vereinbarung verwendet, um die GMP-Obergrenze zu umgehen. Alternativ stellen einige Auftragnehmer den GMP höher als nötig ein, so dass die Gesamtkosten des Projekts unter den begrenzten Kosten liegen. Dabei kann der Auftragnehmer versuchen, durch die Shared Savings-Klausel „zusätzlichen Gewinn“ zu erzielen.,
Wenn die Eigentümer gut informiert sind und eine aktive Rolle bei der Entwicklung des Projekts spielen, können sie die Fallstricke sowohl der pauschalen als auch der Kosten-Plus-Verträge vermeiden und die Früchte eines gut konstruierten Endprojekts genießen, das innerhalb des Budgets abgeschlossen wurde.