David J. Pfeffer
28-12-2010
antes de comenzar un proyecto de construcción, un propietario se enfrenta a muchas decisiones difíciles. Lo más importante es que el propietario debe decidir qué tipo de contrato de construcción celebrar con el contratista. Las opciones más comunes disponibles para un propietario son el contrato de suma global y el contrato de costo más tarifa.,
ambos contratos tienen ventajas y desventajas desde la perspectiva del propietario. El propietario debe mantener su interés financiero en mente, mientras que al mismo tiempo, permite que el contratista obtenga un beneficio razonable y construya un proyecto de calidad de manera eficiente.
el contrato de suma global
para un propietario que tiene restricciones presupuestarias muy ajustadas o carece de experiencia en la industria de la construcción, el contrato de suma global a menudo es ideal. El contrato de suma global es la forma más básica de un acuerdo entre un propietario y un contratista y es bastante fácil de administrar., Para que este tipo de contrato sea efectivo, el propietario debe tener planos y especificaciones suficientemente detallados y completos. Los documentos de construcción deben estar bien definidos en el momento de la oferta para permitir a los licitadores estimar adecuadamente el costo de mano de obra y materiales.
en virtud de un acuerdo de suma global, el contratista es responsable de completar el proyecto dentro del costo fijo acordado establecido en el contrato. Si el contratista completa el proyecto bajo el costo total fijo, entonces el contratista mantiene la diferencia y obtiene un beneficio del trabajo., El propietario no tiene derecho a ningún ahorro si el proyecto se completa por debajo del costo total fijo. Un contrato de suma global es generalmente un acuerdo de libro cerrado, por lo que el contratista no tiene que informar el costo de la mano de obra y los materiales al propietario.
Ventajas
Hay varias ventajas para un propietario a entrar en una suma global contrato. Es un gran beneficio para un propietario que el contrato sea fácil de administrar. Los pagos al contratista se basan en el porcentaje de trabajo terminado., En general, el calendario de pagos es creado por el contratista y revisado por el propietario y el arquitecto durante el curso de la construcción.
desventajas
hay desventajas que un propietario debe considerar bajo un acuerdo de suma global. Tal vez las mayores preocupaciones sean los sobrecostos y la falta de flexibilidad.
en el caso de que el contratista exceda el costo total fijo del proyecto, la teoría es que el contratista es responsable de cualquier costo dentro del alcance de la obra que exceda el total acordado., En la práctica, sin embargo, el contratista puede dejar de trabajar en el proyecto y culpar al propietario y a otros por los sobrecostos.
si el propietario quiere hacer cambios en el proyecto durante el curso de la construcción, el propietario puede encontrar que el contrato de suma global no proporciona mucha flexibilidad. Hacer cambios mientras la construcción está en curso puede estar plagada de dificultades porque el contratista puja por el proyecto de acuerdo con los planes terminados, no con planes que cambian constantemente; los cambios pueden ser costosos y difíciles de obtener para el propietario., Dado que el proyecto está cerrado, el propietario debe especificar los materiales que el contratista debe usar durante la construcción; de lo contrario, es probable que el contratista use los materiales de menor grado adecuado para ahorrar dinero.
para que un propietario se proteja, debe trabajar en estrecha colaboración con el equipo de diseño durante las etapas de planificación del proyecto para garantizar que todo lo que desea esté documentado en los planes finales.,
el contrato de costo más Tarifa
para un propietario que tiene experiencia en la industria de la construcción, o para un propietario que inicialmente no puede definir o detallar suficientemente el alcance de la obra, el contrato de costo más tarifa (conocido en la industria simplemente como el método «costo más») es el mejor. En un acuerdo de costo más, el contratista es reembolsado por el propietario por el costo real de realizar el trabajo. Se supone que el contratista no debe obtener beneficios en ninguna fase de la construcción y el proyecto está abierto.,
antes de que comience el proyecto, el propietario y el contratista acuerdan una tarifa (a menudo una tarifa mensual establecida o una tarifa basada en un porcentaje del costo del trabajo) que el contratista retendrá para obtener ganancias y gastos generales. La idea del acuerdo costo-más es que el propietario pague el costo del trabajo real sin márgenes, más una tarifa fija para las ganancias del contratista. Para evitar disputas, el propietario y el contratista deben especificar al principio del proceso Qué es un gasto reembolsable para el contratista (para sus condiciones generales, como empleados en el proyecto, seguros, etc.).,), y lo que se considera un costo para el propietario.
ventajas
el Acuerdo de costo más es ideal para proyectos acelerados o para situaciones en las que el contratista se involucra antes de que los documentos de construcción se completen sustancialmente. El contrato de costo más permite al propietario tener más flexibilidad para cambiar diseños y materiales a medida que avanza el proyecto.
Además, este acuerdo generalmente requiere que el contratista obtenga varias ofertas competitivas para cada comercio, lo que permite al propietario revisar las ofertas y obtener el costo más bajo., Y, dado que el proyecto es de libro abierto, el propietario tiene derecho a conocer el costo de los materiales y la mano de obra en cada fase del proceso de construcción. Si el propietario y el contratista tienen una buena relación de trabajo, el contrato de costo más permite una experiencia de construcción flexible y eficiente.
desventajas
La mayor desventaja del contrato de costo plus es que los costos pueden aumentar rápidamente. Bajo el contrato de costo más el propietario debe verificar cientos y a menudo miles de costos reclamados; tal arreglo está maduro para que un contratista deshonesto defraude al propietario.,
el complemento GMP
mientras que el Acuerdo tradicional de costo más no tiene un presupuesto fijo, un propietario y Contratista a menudo acuerdan limitar el precio una vez que el diseño del proyecto esté sustancialmente completo. Esto se conoce como una disposición de precio máximo garantizado (o GMP). Bajo un acuerdo GMP, un contratista que excede el monto máximo es responsable de la diferencia, y si el costo total del proyecto está por debajo del costo máximo, el propietario y el Contratista a menudo acuerdan un beneficio de «ahorros compartidos».,
incluso con un contrato de GMP, el propietario debe permanecer alerta y asegurarse de que el contratista no establezca el GMP demasiado alto o utilice lagunas en el Acuerdo para sortear el límite de GMP. Alternativamente, algunos contratistas establecen el GMP más alto de lo necesario para que el costo total del proyecto esté por debajo del costo máximo. Al hacerlo, el contratista puede tratar de recibir «beneficios adicionales» a través de la cláusula de salvaguardia compartida.,
si los propietarios están bien informados y toman un papel activo en el desarrollo del proyecto, pueden evitar las trampas de la suma global y los contratos de costo más, y disfrutar de los frutos de un proyecto final bien construido que se completó dentro del presupuesto.