hacer inversiones inmobiliarias residenciales sabias requiere una comprensión firme de ciertos conceptos financieros. Si estás abrumado por todas las fórmulas, métricas y consejos que existen para evaluar propiedades potenciales, no estás solo. Desafortunadamente, no hay un cálculo único que pueda usar para decidir si una inversión es adecuada para usted., Sin embargo, al aprender sobre cómo y cuándo usar varias herramientas de valoración, se armará con el conocimiento que necesita para definir los métodos que funcionarán para cada prospecto que encuentre.
una de las medidas más comunes del potencial de inversión de una propiedad es su tasa de capitalización, o «tasa de capitalización».»La tasa de capitalización es un cálculo de la tasa de rendimiento anual potencial, la pérdida o ganancia que verá en su inversión.
cómo calcular la tasa de capitalización
hay más de una forma de calcular la tasa de capitalización, pero veremos la más común aquí., La fórmula básica es:
Cap Rate = (net Operating Income)/(Current Fair Market Value)
vamos a desglosar esto:
net operating income: su ingreso operativo neto es su ingreso bruto de alquiler (la cantidad total de dinero que recibe del alquiler) Menos sus gastos operativos (como nómina y costos de reparación). Para llegar a este número, haga lo siguiente:
- calcular el ingreso bruto de alquiler: estimar el alquiler anual que recibirá. Si la propiedad ya está alquilada, multiplique el alquiler mensual total actual para todo el edificio por 12., Si la propiedad no está alquilada, o si cree que el alquiler actual está por debajo del mercado, determine la tasa de alquiler actual para edificios similares. Los edificios similares son aquellos que están en la misma área general, tienen comodidades comparables (como un patio, ascensor, Sistema de seguridad y lavandería en la unidad) y están tan actualizados (o no actualizados) como el que está considerando. Usted puede hacer esta investigación mirando los listados de alquiler en sitios web como Craigslist, Zillow, Apartments.com, o cualquier servicio de listado es popular entre los lugareños.,
- estimar los gastos operativos: estimar el costo anual de propiedad de la propiedad. Tenga en cuenta gastos como los siguientes:
-
- impuestos inmobiliarios
- Servicios Públicos que usted (no los inquilinos) pagará, como agua, Internet o gas
- seguro de propiedad y responsabilidad civil, y
- mantenimiento—¿qué anticipa que su presupuesto será para el mantenimiento de rutina (como limpieza y paisajismo), reparaciones (como reparación de tuberías con fugas, y la sustitución de un horno), y remodela?,
- Restar #2 de #1. Deduzca sus gastos operativos (#2) de sus ingresos brutos de alquiler (#1) para determinar sus ingresos operativos netos.
valor justo de mercado actual: puede usar el precio de venta o el precio que ofrecería.
usted anticipa que los gastos operativos anuales serán de 5 5,800: 3 3,800 en impuestos a la propiedad y 2 2,000 en mantenimiento y otros gastos.
su ingreso operativo neto estimado es de 2 24,000-5 5,800 = $18,200.,
si sus estimaciones son correctas, esta propiedad de dos habitaciones le daría un retorno de tasa de límite de 5.6%.
pero – ¿se ocupará la propiedad?
el cálculo de la tasa de tope anterior asume que usted está recibiendo el alquiler completo cada mes, en otras palabras, que la propiedad está 100% ocupada los 365 días del año (y que sus inquilinos se mantienen al día con el alquiler). Mientras que la ocupación del 100% puede ocurrir regularmente para una casa unifamiliar, es menos probable para un edificio de varias unidades con más rotación., Por lo tanto, siempre que sea posible, querrá tener en cuenta una tasa de ocupación inferior al 100% al calcular su tasa de límite. Así es como:
Ajuste la fórmula para los ingresos netos de explotación a lo siguiente:
ingresos netos de explotación = – (gastos de explotación)
La mayoría de los inversores inmobiliarios construyen una pérdida anticipada de alquiler del 5-10% en sus cálculos. Por lo tanto, si asumiera una ocupación del 90% en el ejemplo anterior:
net operating income = – $5,800 = $15,800. (Tenga en cuenta que una reducción del 10% en la ocupación resulta en income 2,400 menos ingresos netos.,)
tasa de capitalización = $15,800 / $325,000 = 4.9%
cuando se considera una ocupación reducida, la casa de dos dormitorios ahora tiene una tasa de retorno de aproximadamente 4.9%, lo que la convierte en una inversión ligeramente menos atractiva.
¿cuándo es útil conocer la tasa de límite?
La tasa de capitalización es una métrica útil cuando está evaluando una propiedad que espera obtener ingresos regulares y relativamente predecibles. Por ejemplo, te gustaría calcular la tarifa límite para un edificio de apartamentos de 4 unidades ocupado por inquilinos con alquileres de un año.,
querrá calcular y comparar las tasas de capitalización de propiedades de inversión potenciales similares que está mirando. Por ejemplo, si está sopesando los pros y los contras de dos dúplex ubicados en la misma zona del centro, comparar sus tasas de capitalización puede ayudarlo a determinar qué propiedad será una mejor adición a su cartera.
conocer la tasa de límite de una inversión potencial también le ayuda a decidir si el precio de venta es razonable; si está sobrevalorado en función de sus cálculos de la tasa de límite, es posible que pueda negociar un precio más bajo.
¿cuándo conocer la tasa de capitalización no es tan útil?,
calcular la tasa de límite de una propiedad no es particularmente útil si planea voltearla, ofrecerla como alquiler de vacaciones o alquilarla a corto plazo. Cuando voltea una propiedad, uno de sus objetivos es conservarla durante el menor tiempo posible, lo que hace que el marco de referencia de 12 meses de la tasa de límite sea menos relevante. Para vacaciones o alquileres a corto plazo, es probable que experimente cambios en los ingresos y la ocupación, sin mencionar los gastos operativos que fluctúan debido al mantenimiento estacional o las reparaciones resultantes de la alta rotación de inquilinos., Estos factores se combinan para afectar su ingreso operativo neto, lo que a su vez resulta en un cálculo de tasa de límite no confiable.
Además, la tasa de límite se calcula en el supuesto de que está pagando todo el dinero en efectivo por una propiedad, No tomando un préstamo. Por lo tanto, no tiene en cuenta los costos asociados con una hipoteca, como los intereses o los puntos pagados. Tampoco tiene en cuenta los otros costos de adquisición de la propiedad, como los costos de cierre y los honorarios de los corredores.,
qué buscar en una tasa de capitalización
Cuando está buscando comprar una propiedad de inversión, la mayoría de las veces desea ver una tasa de capitalización más alta. Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mejor será el rendimiento anual de su inversión. Si usted está buscando para hacer por lo menos un cierto porcentaje de ingresos de su inversión cada año, usted debe dejar que la unidad de su decisión de invertir. Puede dividir su cifra de ingresos netos calculada por su tasa de límite objetivo para determinar el precio que estaría dispuesto a pagar por una propiedad en particular.,
la «tasa de capitalización» a la que debe comprar depende de la ubicación de la propiedad que está buscando comprar y el retorno que requiere para que la inversión valga la pena para usted. En otras palabras, querrás medir tu aversión al riesgo. Por ejemplo, los profesionales que compran propiedades comerciales pueden comprar a una tasa de tope del 4% en áreas de alta demanda (y por lo tanto menos riesgosas), pero esperan una tasa de tope del 10% (o incluso más) en áreas de baja demanda. Generalmente, 4% a 10% por año es un rango razonable para ganar por su propiedad de inversión.,
continuando con nuestro ejemplo de casa de dos habitaciones desde arriba, dividiendo el ingreso operativo neto por una tasa de límite mínima aceptable del 5% le dará el precio superior que estaría dispuesto a pagar:
cualquiera que sea la tasa de rendimiento que esté buscando, asegúrese de que el ingreso proyectado lo deje con una cantidad saludable de efectivo después de que se haya pagado el pago de la hipoteca. Si usted tiene un inquilino que no paga por unos meses, y la tasa de límite en su propiedad potencial es del 2% o menos, su propiedad de inversión podría convertirse rápidamente en una responsabilidad., Asegúrese de considerar los escenarios de pérdida de alquiler en el peor de los casos al calcular su rendimiento potencial; de esa manera, tendrá una buena idea de si puede permitirse el lujo de llevar la propiedad cuando está desocupada.