David J. Pfeffer
12-28-2010
Ennen kuin maa on rikki rakennushanke, omistaja on edessään monia vaikeita päätöksiä. Tärkeintä on, että omistaja päättää, millaisen rakennussopimuksen hän tekee urakoitsijan kanssa. Yleisimmät omistajan käytettävissä olevat vaihtoehdot ovat kertakorvaussopimus ja kustannus-plus-maksu-sopimus.,
molemmilla sopimuksilla on omistajan näkökulmasta etuja ja haittoja. Omistajan on pidettävä taloudellinen etunsa mielessä ja samalla annettava urakoitsijan tehdä kohtuullinen voitto ja rakentaa laadukas projekti tehokkaasti.
kertakorvaus Sopimuksen
omistajalle, joka on hyvin tiukka budjetti rajoitteita tai puuttuu kokemus rakennusalalla, kertakorvaus sopimuksen on usein ihanteellinen. Kertakorvaussopimus on omistajan ja urakoitsijan välisen sopimuksen perusmuoto, ja sitä on melko helppo hallita., Tällainen sopimus olisi tehokas, omistajan on oltava riittävän yksityiskohtaiset ja täydelliset piirustukset ja tekniset tiedot. Rakennusasiakirjat on tarjoushetkellä määriteltävä tarkasti, jotta tarjoajat voivat arvioida asianmukaisesti työvoimakustannukset ja materiaalit.
kertakorvaussopimuksen mukaan toimeksisaaja vastaa hankkeen toteuttamisesta sopimuksessa sovittujen kiinteiden kustannusten puitteissa. Jos urakoitsija päättää hankkeen kiinteällä kokonaiskustannuksella, niin urakoitsija pitää eron ja tekee työstä voittoa., Omistajalla ei ole oikeutta säästöihin, jos hanke valmistuu alle kiinteän kokonaiskustannuksen. Kertakorvaussopimus on yleensä suljetun kirjan järjestely, joten urakoitsijan ei tarvitse ilmoittaa työn ja materiaalien kustannuksista omistajalle.
Edut
On olemassa useita etuja omistaja tehdä kertakorvaus sopimuksen. Omistajalle on valtava etu, että sopimus on helppo hoitaa. Maksut urakoitsijalle perustuvat valmistuneen työn prosenttiosuuteen., Yleensä maksuaikataulun laatii urakoitsija ja tarkistaa omistaja ja arkkitehti rakentamisen aikana.
Haitat
On olemassa haittoja, omistajan on harkita alle kertakorvaus sopimuksen. Ehkä suurimmat huolenaiheet ovat kustannusten ylitykset ja joustamattomuus.
– Siinä tapauksessa, että urakoitsija ylittää kiinteät kustannukset yhteensä hankkeen, teoria menee, että toimeksisaaja on vastuussa kaikista kustannuksista soveltamisalaan työtä, joka ylittää sovitun-upon yhteensä., Käytännössä urakoitsija voi kuitenkin lopettaa projektin työstämisen ja syyttää omistajaa ja muita kustannusten ylityksistä.
Jos omistaja haluaa tehdä muutoksia projektin aikana, rakentaminen, omistaja voi löytää, että kertakorvaus sopimus ei tarjoa paljon joustavuutta. Tehdä muutoksia, kun rakentaminen on käynnissä, voi olla erittäin vaikeaa, koska urakoitsijan tarjous on hankkeen mukaan päätökseen suunnitelmia, ei koskaan-muuttuviin suunnitelmiin; muutokset voivat olla kalliita ja vaikea omistaja saada., Koska hanke on suljettu kirja, omistajan on täsmennettävä materiaaleja, jotka urakoitsija on velvollinen käyttämään rakentamisen aikana; muuten urakoitsija on todennäköisesti käyttää pienintä sopivia materiaaleja säästää rahaa.
jotta omistaja voi suojautua, hänen on tehtävä tiivistä yhteistyötä suunnittelutiimin kanssa projektin suunnitteluvaiheessa varmistaakseen, että kaikki, mitä hän haluaa, dokumentoidaan lopullisissa suunnitelmissa.,
kustannukseen Plus Maksu Sopimuksen,
omistajalle, jolla on kokemusta rakennusalalla, tai omistaja, joka ei aluksi määritellä tai riittävän yksityiskohtaisesti työn laajuus, kustannus-plus maksu sopimuksen (tunnetaan teollisuuden yksinkertaisesti koska ”cost-plus” – menetelmä) on paras. Cost-plus-sopimuksessa urakoitsija korvataan omistajalle työn suorittamisesta aiheutuvista todellisista kustannuksista. Urakoitsija ei ole tarkoitus tehdä voittoa missään vaiheessa rakentamisen ja hanke on avoin kirja.,
Ennen kuin projekti alkaa, omistaja ja urakoitsija sopia maksu (usein set kuukausittain palkkio tai maksu, joka perustuu prosenttiosuus kustannukset työ), että urakoitsija säilyttää voittoa ja yläpuolella. Ajatus kustannus-plus-järjestely on omistaja maksaa kustannukset varsinaista työtä ilman lisähintaa, plus joukko, maksu-urakoitsijan voitto. Kiistojen välttämiseksi, omistajan ja urakoitsijan tulisi määritellä jo aikaisessa vaiheessa, mikä on korvattavia kustannuksia urakoitsijan (hänen yleiset edellytykset, kuten työntekijöitä, projekti -, vakuutus -, jne.,), ja mitä pidetään kustannukset omistajalle.
Edut
kustannus-plus-sopimus on ihanteellinen nopea-seurata hankkeisiin tai tilanteisiin, joissa urakoitsija tulee mukana ennen rakentamisen asiakirjat ovat pääosiltaan päätökseen. Cost-plus-sopimus antaa omistajalle joustavamman mahdollisuuden muuttaa suunnitelmia ja materiaaleja projektin edetessä.
Lisäksi, tämä sopimus edellyttää yleensä, että urakoitsija saada useita kilpailevia tarjouksia jokaisesta kaupasta, jolloin omistaja tarkistaa tarjoukset ja turvallista pienin kustannuksin., Ja, koska hanke on avoin kirja, omistajalla on oikeus tietää kustannukset materiaalien ja työn jokaisen vaiheen rakentamisen. Jos omistaja ja urakoitsija on hyvä työsuhde, kustannus-plus-sopimus mahdollistaa joustavan ja tehokkaan rakennuksen kokemus.
Haitat
suurin haitta kustannus-plus-sopimus on, että kustannukset voivat nousta nopeasti. Cost-plus-sopimuksen omistaja on tarkistaa satoja ja usein tuhansia väitti kustannukset; tällainen järjestely on kypsä epärehellinen urakoitsija huijata omistaja.,
GMP-lisäosa
Vaikka perinteinen kustannus-plus-sopimus ei ole kiinteä budjetti, omistaja ja urakoitsija sopivat usein ymp: n hinta, kun hankkeen suunnittelu on olennaisesti täydellinen. Tätä kutsutaan taatuksi Enimmäishinnaksi (tai GMP-säännöksi). Alla GMP agreement, urakoitsija, joka ylittää rajattu määrä vastaa eroa, ja jos hankkeen kokonaiskustannukset ovat alle rajatut kustannukset, omistaja ja urakoitsija sopivat usein ”shared savings” hyötyä.,
Vaikka GMP-sopimus, omistajan on pysyttävä valppaina ja varmistettava, että urakoitsija ei ole asetettu GMP liian korkea tai käyttää porsaanreikiä sopimuksessa kiertää GMP-korkki. Vaihtoehtoisesti jotkut urakoitsijat asettavat GMP: n tarpeen yläpuolelle siten, että hankkeen kokonaiskustannukset alittavat rajatut kustannukset. Näin urakoitsija voi yrittää saada ”ylimääräistä voittoa” kautta jaettu säästöjä lauseke.,
Jos omistajat ovat hyvin perillä asioista ja ottaa aktiivinen rooli hankkeen kehittämiseen, he voivat välttää karikot sekä kertakorvaus ja cost plus-sopimuksia, ja nauttia hedelmistä hyvin rakennettu, lopullinen projekti, joka valmistui budjetissa.