David J. Pfeffer
28-12-2010
avant que le terrain ne soit rompu sur un projet de construction, un propriétaire est confronté à de nombreuses décisions difficiles. Plus important encore, le propriétaire doit décider quel type de contrat de construction conclure avec l’entrepreneur. Les options les plus courantes disponibles pour un propriétaire sont le contrat forfaitaire et le contrat coût plus frais.,
ces deux contrats présentent des avantages et des inconvénients du point de vue du propriétaire. Le propriétaire doit garder à l’esprit son intérêt financier, tout en permettant à l’entrepreneur de réaliser un profit raisonnable et de construire un projet de qualité de manière efficace.
le contrat forfaitaire
pour un propriétaire qui a des contraintes budgétaires très serrées ou qui manque d’expérience dans l’industrie de la construction, le contrat forfaitaire est souvent idéal. Le contrat forfaitaire est la forme la plus élémentaire d’un accord entre un propriétaire et un entrepreneur et est assez facile à gérer., Pour que ce type de contrat soit effectif, le propriétaire doit disposer de dessins et de spécifications suffisamment détaillés et complets. Les documents de construction doivent être bien définis au moment de l’offre pour permettre aux soumissionnaires d’estimer correctement le coût de la main-d’œuvre et des matériaux.
en vertu d’une entente forfaitaire, l’entrepreneur est responsable de la réalisation du projet dans les limites du coût fixe convenu prévu dans le contrat. Si l’entrepreneur termine le projet sous le coût total fixe, l’entrepreneur conserve la différence et tire un profit des travaux., Le propriétaire n’a droit à aucune économie si le projet est terminé en dessous du coût total fixe. Un contrat forfaitaire est généralement un arrangement à livre fermé, de sorte que l’entrepreneur n’a pas à déclarer le coût de la main-d’œuvre et des matériaux au propriétaire.
les Avantages
Il y a plusieurs avantages pour un propriétaire de conclure un contrat à prix forfaitaire. C’est un énorme avantage pour un propriétaire que le contrat est facile à gérer. Les paiements à l’entrepreneur sont basés sur le pourcentage de travail achevé., Généralement, le calendrier de paiement est créé par l’entrepreneur et examiné par le propriétaire et l’architecte au cours de la construction.
inconvénients
Il y a des inconvénients qu’un propriétaire doit considérer en vertu d’un contrat de Somme forfaitaire. Les plus grandes préoccupations sont peut-être les dépassements de coûts et le manque de flexibilité.
dans le cas où l’entrepreneur dépasse le coût total fixe du projet, la théorie veut que l’entrepreneur soit responsable de tout coût dans la portée des travaux qui dépasse le total convenu., Dans la pratique, cependant, l’entrepreneur peut cesser de travailler sur le projet et blâmer le propriétaire et d’autres pour les dépassements de coûts.
Si le propriétaire souhaite apporter des modifications au projet en cours de construction, il peut constater que le contrat forfaitaire ne prévoit pas beaucoup de flexibilité. Apporter des changements pendant que la construction est en cours peut être difficile parce que l’entrepreneur a soumissionné sur le projet selon les plans achevés, pas des plans en constante évolution; les changements peuvent être coûteux et difficiles à obtenir pour le propriétaire., Étant donné que le projet est fermé, le propriétaire doit spécifier les matériaux que l’entrepreneur est tenu d’utiliser pendant la construction; sinon, l’entrepreneur est susceptible d’utiliser les matériaux de qualité appropriée la plus basse pour économiser de l’argent.
pour qu’un propriétaire puisse se protéger, il doit travailler en étroite collaboration avec l’équipe de conception pendant les étapes de planification du projet afin de s’assurer que tout ce qu’il veut est documenté dans les plans finaux.,
Le contrat coût Plus frais
pour un propriétaire qui a de l’expérience dans l’industrie de la construction, ou pour un propriétaire qui ne peut pas initialement définir ou détailler suffisamment la portée des travaux, le contrat coût plus frais (connu dans l’industrie simplement comme la méthode « coût plus”) est le meilleur. Dans le cadre d’une entente sur les coûts majorés, l’entrepreneur est remboursé par le propriétaire du coût réel de l’exécution des travaux. L’entrepreneur n’est pas censé réaliser de profit sur aucune phase de la construction et le projet est à livre ouvert.,
Avant le début du projet, le propriétaire et l’entrepreneur d’accord sur une taxe (souvent un ensemble de frais mensuels ou une rémunération basée sur un pourcentage du coût des travaux) que l’entrepreneur conserve pour les bénéfices et frais généraux. L’idée de l’arrangement coût-plus est que le propriétaire paie le coût des travaux réels sans majoration, plus des frais fixes pour le profit de l’entrepreneur. Pour éviter les litiges, le propriétaire et l’entrepreneur doivent préciser dès le début du processus ce qu’est une dépense remboursable à l’entrepreneur (pour ses conditions générales telles que les employés sur le projet, l’assurance, etc.,), et ce qui est considéré comme un coût pour le propriétaire.
avantages
l’accord coût-plus est idéal pour les projets accélérés ou pour les situations où l’entrepreneur intervient avant que les documents de construction ne soient pratiquement terminés. Le contrat coût-plus permet au propriétaire d’avoir plus de flexibilité pour changer les conceptions et les matériaux à mesure que le projet avance.
En outre, cette entente exige généralement que l’entrepreneur obtienne plusieurs soumissions concurrentielles pour chaque commerce, ce qui permet au propriétaire d’examiner les soumissions et d’obtenir le coût le plus bas., Et, puisque le projet est à livre ouvert, le propriétaire a le droit de connaître le coût des matériaux et de la main-d’œuvre à chaque phase du processus de construction. Si le propriétaire et l’entrepreneur ont une bonne relation de travail, le contrat coût-plus permet une expérience de construction flexible et efficace.
Inconvénients
Le plus grand inconvénient du coût majoré contrat est que les coûts peuvent augmenter rapidement. En vertu du contrat coût-plus, le propriétaire doit vérifier des centaines et souvent des milliers de coûts réclamés; un tel arrangement est mûr pour un entrepreneur malhonnête pour frauder le propriétaire.,
L’Add-On BPF
bien que l’accord traditionnel sur les coûts majorés n’ait pas de budget fixe, un propriétaire et un entrepreneur conviennent souvent de plafonner le prix une fois que la conception du projet est pratiquement terminée. Ceci est connu comme une disposition de prix maximum garanti (ou GMP). En vertu d’un accord de BPF, un entrepreneur qui dépasse le montant plafonné est responsable de la différence, et si le coût total du projet est inférieur au coût plafonné, le propriétaire et l’entrepreneur conviennent souvent d’un avantage « d’épargne partagée”.,
même avec un contrat de BPF, le propriétaire doit rester vigilant et s’assurer que l’entrepreneur ne fixe pas les BPF trop haut ou n’utilise pas de lacunes dans l’accord pour contourner le plafond des BPF. Alternativement, certains entrepreneurs fixent les BPF plus élevés que nécessaire pour que le coût total du projet soit inférieur au coût plafonné. Ce faisant, l’entrepreneur peut essayer de recevoir un « profit supplémentaire” grâce à la clause d’épargne partagée.,
Si les propriétaires sont bien informés et jouent un rôle actif dans le développement du projet, ils peuvent éviter les pièges des contrats forfaitaires et des contrats à coûts majorés et profiter des fruits d’un projet final bien construit et achevé dans les limites du budget.