faire des investissements immobiliers résidentiels judicieux nécessite une compréhension ferme de certains concepts financiers. Si vous êtes submergé par toutes les formules, mesures et conseils disponibles pour évaluer les propriétés potentielles, vous n’êtes pas seul. Malheureusement, il n’y a pas de calcul unique que vous pouvez utiliser pour décider si un investissement vous convient., Cependant, en apprenant comment et quand utiliser divers outils d’évaluation, vous vous armerez des connaissances dont vous avez besoin pour identifier les méthodes qui fonctionneront pour chaque prospect que vous rencontrez.
l’Une des mesures les plus courantes d’un bien d’investissement potentiel est son taux de capitalisation, ou « taux de capitalisation.” Le taux de plafonnement est un calcul du taux de rendement annuel potentiel – la perte ou le gain que vous constaterez sur votre investissement.
comment calculer le taux de plafonnement
Il existe plusieurs façons de calculer le taux de plafonnement, mais nous examinerons la plus courante ici., La formule de base est la suivante:
Cap Rate = (résultat D’exploitation Net)/(juste valeur marchande actuelle)
décomposons cela:
résultat D’exploitation Net: votre revenu d’exploitation net est votre revenu de location brut (le montant total que vous recevez du loyer) moins vos dépenses d’exploitation (telles que la paie et les frais de réparation). Pour arriver à ce nombre, procédez comme suit:
- calculez le revenu locatif brut: estimez le loyer annuel que vous recevrez. Si la propriété est déjà louée, multipliez le loyer mensuel total actuel pour l’ensemble du bâtiment par 12., Si la propriété n’est pas louée ou si vous pensez que le loyer actuel est inférieur au marché, déterminez le taux de loyer actuel pour des bâtiments similaires. Les bâtiments similaires sont ceux qui sont dans la même zone générale, ont des équipements comparables (tels qu’une cour, un ascenseur, un système de sécurité et une buanderie intégrée) et sont aussi mis à jour (ou non mis à jour) que celui que vous envisagez. Vous pouvez faire cette recherche en regardant les annonces de location sur des sites tels que Craigslist, Zillow, Apartments.com, ou quel que soit le service d’inscription est populaire parmi les habitants.,
- estimer les dépenses d’exploitation: estimer le coût annuel de possession de la propriété. Considérez les dépenses telles que les suivantes:
-
- impôts immobiliers
- services publics que vous (et non les locataires) paierez, tels que l’eau, Internet ou le gaz
- assurance des biens et de la responsabilité, et
- entretien—que pensez-vous que votre budget sera pour l’entretien de routine (comme réparer les tuyaux qui fuient et remplacer un four), et remodeler?,
- Soustraire #2 de #1. Déduisez vos dépenses d’exploitation (#2) de votre revenu de location brut (#1) pour déterminer votre revenu d’exploitation net.
juste valeur marchande actuelle: vous pouvez utiliser le prix demandé ou le prix que vous proposeriez.
vous prévoyez des dépenses d’exploitation annuelles de 5 800$: 3 800 taxes en taxes foncières et 2 000 $en frais d’entretien et autres.
votre revenu d’exploitation net estimé est de 24 000 $-5 800 = = 18 200$.,
si vos estimations sont correctes, cette propriété de deux chambres vous donnerait un rendement du taux plafond de 5,6%.
mais-la propriété sera-t-elle occupée?
le calcul du taux de plafond ci—dessus suppose que vous recevez un loyer complet chaque mois-en d’autres termes, que la propriété est occupée à 100% 365 jours de l’année (et que vos locataires suivent le loyer). Bien que l’occupation à 100% puisse se produire régulièrement pour une maison unifamiliale, elle est moins probable pour un bâtiment multi-unités avec plus de roulement., Donc, dans la mesure du possible, vous voudrez tenir compte d’un taux d’occupation inférieur à 100% lors du calcul de votre taux plafond. Voici comment:
ajustez la formule du résultat d’exploitation net comme suit:
résultat D’exploitation Net = – (charges D’exploitation)
la plupart des investisseurs immobiliers intègrent une perte de loyer anticipée de 5 à 10% dans leurs calculs. Donc, si vous deviez supposer une occupation de 90% dans l’exemple ci – dessus:
résultat D’exploitation Net = – 5 800 = = 15 800$. (Notez qu’une réduction de 10% de l’occupation se traduit par 2 400 income moins le revenu net.,)
taux de plafond = $15,800 / $325,000 = 4.9%
si l’on considère le taux d’occupation réduit, la maison de deux chambres a maintenant un taux de rendement maximal d’environ 4,9%, ce qui en fait un investissement légèrement moins attrayant.
quand connaître le taux de plafonnement est-il utile?
le taux de plafonnement est une mesure utile lorsque vous évaluez une propriété dont vous vous attendez à générer un revenu régulier et relativement prévisible. Par exemple, vous voulez calculer le taux plafond pour un immeuble de 4 logements occupé par des locataires avec des Baux d’une année.,
vous voudrez calculer et comparer les taux de plafonnement des immeubles de placement potentiels similaires que vous regardez. Par exemple, si vous pesez les avantages et les inconvénients de deux duplex situés dans le même centre-ville, la comparaison de leurs taux de plafond peut vous aider à déterminer quelle propriété sera un meilleur ajout à votre portefeuille.
connaître le taux de plafonnement d’un investissement potentiel vous aide également à décider si le prix demandé est raisonnable—s’il est trop cher en fonction de vos calculs de taux de plafonnement, vous pourriez être en mesure de négocier un prix inférieur.
quand connaître le taux de plafonnement N’est-il pas si utile?,
Le calcul du taux de plafonnement d’une propriété n’est pas particulièrement utile si vous envisagez de la retourner, de la proposer en location de vacances ou de la louer à court terme. Lorsque vous retournez une propriété, l’un de vos objectifs est de la conserver aussi peu de temps que possible, ce qui rend le cadre de référence de 12 mois du taux de plafonnement moins pertinent. Pour les vacances ou les locations à court terme, vous allez probablement connaître des fluctuations de revenus et d’occupation, sans parler des dépenses d’exploitation qui fluctuent en raison de l’entretien saisonnier ou des réparations résultant du roulement élevé des locataires., Ces facteurs se combinent pour affecter votre résultat net d’exploitation, ce qui entraîne un calcul du taux de plafonnement peu fiable.
En outre, le taux de plafond est calculé en supposant que vous payez tout en espèces pour une propriété—Pas de contracter un prêt. Par conséquent, il ne prend pas en compte les coûts associés à une hypothèque, tels que les intérêts ou les points payés. Il ne prend pas non plus en compte les autres coûts d’acquisition de la propriété, tels que les frais de clôture et les honoraires des courtiers.,
ce qu’il faut rechercher dans un taux de plafonnement
lorsque vous cherchez à acheter un immeuble de placement, la plupart du temps, vous souhaitez voir un taux de plafonnement plus élevé. Plus le taux de capitalisation, meilleur est le rendement annuel de votre investissement. Si vous cherchez à faire au moins un certain pourcentage de revenu de votre investissement chaque année, vous devriez laisser cela conduire votre décision d’investir. Vous pouvez diviser votre chiffre de revenu net calculé par votre taux plafond cible pour déterminer le prix que vous seriez prêt à payer pour une propriété particulière.,
le « taux plafond” auquel vous devriez acheter dépend de l’emplacement de la propriété que vous cherchez à acheter et du rendement dont vous avez besoin pour que l’investissement en vaille la peine. En d’autres termes, vous voudrez évaluer votre aversion au risque. Par exemple, les professionnels qui achètent des propriétés commerciales peuvent acheter à un taux de plafonnement de 4% dans les zones à forte demande (et donc moins risquées), mais maintenir un taux de plafonnement de 10% (voire plus) dans les zones à faible demande. Généralement, 4% à 10% par année est une fourchette raisonnable pour gagner pour votre immeuble de placement.,
en continuant avec notre exemple de maison de deux chambres à coucher ci-dessus, en divisant le revenu net d’exploitation par un taux plafond acceptable minimum de 5% vous donnera le meilleur prix que vous seriez prêt à payer:
quel que soit le taux de rendement que vous visez, assurez-vous que le revenu projeté vous laisse avec un bon montant d’argent après le paiement de l’hypothèque a été payé. Si vous avez un locataire qui ne paie pas pendant quelques mois et que le taux plafond de votre propriété potentielle est de 2% ou moins, votre immeuble de placement pourrait rapidement devenir un passif., Assurez-vous de considérer les pires scénarios de perte de loyer lors du calcul de votre rendement potentiel—de cette façon, vous aurez une bonne idée de savoir si vous pouvez vous permettre de transporter la propriété lorsqu’elle est inoccupée.