A bölcs lakóingatlan-befektetések létrehozása bizonyos pénzügyi fogalmak határozott megértését igényli. Ha túlterheltek a képletek, mutatók és tanácsok a potenciális tulajdonságok értékeléséhez, nem vagy egyedül. Sajnos, nincs egy-méretre minden számítás segítségével eldöntheti, hogy egy befektetés megfelelő az Ön számára., Azonban a tanulás arról, hogyan és mikor kell használni a különböző értékelési eszközök, akkor kar magát a tudás meg kell, hogy rögzítse a módszereket, hogy működni fog minden kilátás találkozik.
az ingatlan befektetési potenciáljának egyik leggyakoribb intézkedése a kapitalizációs ráta vagy a ” kap Arány.”A kap mértéke a potenciális éves megtérülési ráta kiszámítása—a veszteség vagy nyereség, amelyet a befektetésén lát.
hogyan kell kiszámítani a felső határérték
Több módja van a felső határ arányának kiszámítására, de itt megnézzük a leggyakoribbat., Az alapvető képlet:
Sapka Arány = (Nettó Működési Jövedelem)/(Aktuális Piaci Értéken)
törjük le:
Nettó működési jövedelem: A nettó működési jövedelem a bruttó bérleti díj bevétel (a teljes összeget kap a bérleti díj) mínusz a működési költségek (mint például a munkáltatói, illetve a javítási költségek). A szám eléréséhez tegye a következőket:
- Számítsa ki a bruttó bérleti jövedelmet: becsülje meg a kapott éves bérleti díjat. Ha az ingatlant már bérelték, szorozza meg az egész épület jelenlegi teljes havi bérleti díját 12-vel., Ha az ingatlan nem bérelt, vagy ha úgy gondolja, hogy a jelenlegi bérleti díj a piac alatt van, határozza meg a hasonló épületek bérleti díját. Hasonló épületek vannak, amelyek ugyanabban az általános területen, hasonló kényelmi (mint például egy udvar, lift, biztonsági rendszer, és az egységen belüli mosoda), és a frissített (vagy nem frissített), mint az Ön által fontolgatott. Ezt a kutatást úgy végezheti el, hogy megvizsgálja a bérleti listákat olyan webhelyeken, mint a Craigslist, Zillow, Apartments.com, vagy bármilyen tőzsdei szolgáltatás népszerű a helyiek körében.,
- becsült működési költségek: becsülje meg az ingatlan birtoklásának éves költségeit. Fontolja költségek, mint például a következő:
-
- ingatlan adót
- segédprogramok (nem a bérlők) fizet, mint a víz, Internet, gáz vagy
- ingatlan, felelősségbiztosítás, meg
- karbantartás—mit számol a költségvetés lesz a szokásos karbantartás (pl. takarítás, tereprendezés), javításra (például címzés kopás, rögzítése szivárgó csövek, illetve cseréje kemence), valamint a renoválás?,
- kivonja a #2-t az #1-ből. Levonja a működési költségeket (#2) a bruttó bérleti jövedelemből (#1) A nettó működési jövedelem meghatározásához.
aktuális valós piaci érték: használhatja a kért árat vagy az Ön által kínált árat.
az éves működési költségek $5,800: $3,800 az ingatlanadókban és $2,000 A karbantartási és egyéb költségekben.
a becsült nettó működési bevétel $24,000-$5,800 = $18,200.,
ha a becslések helyesek, ez a két hálószobás ingatlan 5, 6%-os kupak-visszatérítést biztosít.
de-elfoglalják-e az ingatlant?
a fenti cap arányszámítás azt feltételezi, hogy minden hónapban teljes bérleti díjat kap—más szóval, hogy az ingatlan 100% – ban az év 365 napján van elfoglalva (és hogy a bérlők lépést tartanak a bérleti díjjal). Míg 100% – os kihasználtság történhet rendszeresen egy családi ház, ez kevésbé valószínű, hogy egy multiunit épület nagyobb forgalmat., Tehát, amikor csak lehetséges, a felső határ kiszámításakor kevesebb, mint 100%-os kihasználtságot szeretne elszámolni. Így:
állítsa be a nettó működési jövedelem képletét a következőkre:
nettó működési jövedelem = – (működési költségek)
A legtöbb ingatlanbefektető 5-10% – os várható bérleti veszteséget épít a számításaikba. Tehát, ha 90% – os kihasználtságot feltételez a fenti példában:
nettó működési jövedelem = – $5,800 = $15,800. (Vegye figyelembe, hogy a 10% – os csökkenése kihasználtság eredményez $2,400 kevesebb nettó jövedelem.,)
Cap rate = $15,800 / $325,000 = 4.9%
ha figyelembe vesszük a csökkentett kihasználtságot, a két hálószobás ház most körülbelül 4, 9%-os kupak-hozammal rendelkezik, így kissé kevésbé vonzó befektetés.
mikor hasznos a kap-Arány ismerete?
a kap mértéke hasznos mutató, ha olyan tulajdonságot értékel, amelyre rendszeres, viszonylag kiszámítható jövedelmet vár. Például, azt szeretné, hogy kiszámítja a cap arány egy 4-egység lakóház által elfoglalt bérlők éves bérleti.,
a hasonló potenciális befektetési tulajdonságok felső határát szeretné kiszámolni és összehasonlítani. Például, ha mérlegeli az ugyanazon a belvárosban található két duplex előnyeit és hátrányait, a kupak arányainak összehasonlítása segíthet meghatározni, hogy melyik ingatlan lesz a Portfólió jobb kiegészítése.
ismerve a kap mértéke egy potenciális befektetés is segít eldönteni, hogy a kért ár ésszerű-ha ez túlértékelt alapján a cap ráta számításokat, akkor lehet, hogy tárgyalni alacsonyabb áron.
mikor nem olyan hasznos a kap-Arány ismerete?,
az ingatlan felső határának kiszámítása nem különösebben hasznos, ha azt tervezi, hogy megfordítja, nyaraláskölcsönzőként kínálja, vagy rövid távon bérli. Ha flip egy tulajdonság, az egyik cél az, hogy tartsa rá a lehető legrövidebb idő alatt-így a kap arány 12 hónapos referenciakeret kevésbé releváns. A nyaralás vagy rövid távú bérleti, akkor valószínűleg fog tapasztalni ingadozások jövedelem és a kihasználtság, nem is beszélve a működési költségek, amelyek ingadoznak miatt szezonális karbantartás vagy javítás eredő magas bérlő forgalom., Ezek a tényezők együttesen befolyásolják a nettó működési jövedelmet, ami viszont megbízhatatlan kap-Arány számítást eredményez.
továbbá, a kap arány kiszámítása a feltételezés, hogy te fizet minden készpénz egy ingatlan – nem vesz fel hitelt. Ezért nem veszi figyelembe a jelzáloggal kapcsolatos költségeket, például a kamatot vagy a fizetett pontokat. Nem veszi figyelembe az ingatlan megszerzésének egyéb költségeit, például a zárási költségeket és a brókerek díját.,
mit kell keresni a Cap ráta
Ha keres, hogy vesz egy befektetési ingatlan, a legtöbb időt szeretne látni egy magasabb cap Arány. Minél magasabb a kap mértéke, annál jobb a befektetés éves megtérülése. Ha keres, hogy legalább egy bizonyos százalékát jövedelem ki a beruházás minden évben, akkor hagyja, hogy a meghajtó a döntést, hogy fektessenek be. Akkor ossza meg számított nettó jövedelem szám a cél sapka mértéke határozza meg az ár lenne hajlandó fizetni egy adott ingatlan.,
a “cap rate” meg kell vásárolni attól függ, hogy a helyét az ingatlan szeretne vásárolni, valamint a visszatérés van szüksége, hogy a beruházás megéri az Ön számára. Más szóval, akkor szeretnénk felmérni a idegenkedés kockázat. Például, a szakemberek beszerzési kereskedelmi ingatlant lehet vásárolni a 4% – ot aránya magas kereslet (ezért kevésbé kockázatos) területeken, de tartsa meg a 10% – os (vagy még magasabb) kap aránya alacsony a kereslet a területeken. Általában 4% hogy 10% évente egy ésszerű tartományban keresni a befektetési ingatlan.,
fontos: a két hálószobás házban példa a fenti elosztjuk a nettó működési jövedelem a minimális elfogadható kap aránya 5% – át adja a legjobb árat hajlandó fizetni:
Amit hozam a cél, győződjön meg arról, hogy a tervezett bevétel nem maradt más, mint egy egészséges mennyiségű készpénz, miután a jelzálog-fizetési kifizették. Ha van egy bérlő, aki nem fizet néhány hónapig, és a kap arány a leendő ingatlan 2% vagy kevesebb, a befektetési ingatlan gyorsan válhat a felelősség., Ügyeljen arra, hogy fontolja meg a legrosszabb esetben bérleti díj veszteség forgatókönyvek kiszámításakor a potenciális visszatérés-így, akkor van egy jó értelemben, hogy megengedheti magának, hogy készítsen az ingatlan, ha üres.