David J. Pfeffer
12-28-2010
mielőtt a talaj egy építési projekten megszakad, a tulajdonos számos nehéz döntéssel szembesül. A legfontosabb, hogy a tulajdonosnak el kell döntenie, hogy milyen építési szerződést köt a vállalkozóval. A tulajdonos számára elérhető leggyakoribb lehetőségek az átalányösszegű szerződés és a költség-plusz-díj szerződés.,
mindkét szerződésnek van előnye és hátránya a tulajdonos szempontjából. A tulajdonosnak szem előtt kell tartania a pénzügyi érdekeit, ugyanakkor lehetővé kell tennie a vállalkozó számára, hogy ésszerű nyereséget érjen el, és hatékonyan építsen minőségi projektet.
az átalányösszegű szerződés
olyan tulajdonos számára, akinek nagyon szűk költségvetési korlátai vannak, vagy nincs tapasztalata az építőiparban, az átalányösszegű szerződés gyakran ideális. Az átalányösszegű szerződés a tulajdonos és a vállalkozó közötti megállapodás legalapvetőbb formája, amelyet meglehetősen könnyű kezelni., Ahhoz, hogy ez a fajta szerződés hatékony legyen, a tulajdonosnak kellően részletes és teljes rajzokkal és specifikációkkal kell rendelkeznie. Az építési dokumentumokat az ajánlat időpontjában jól meg kell határozni, hogy az ajánlattevők megfelelően becsülhessék meg a munkaerő – és anyagköltségeket.
átalányösszegű megállapodás alapján a vállalkozó felelős a projekt teljesítéséért a szerződésben meghatározott rögzített rögzített költségen belül. Ha a vállalkozó a rögzített összköltség alapján végzi el a projektet, akkor a vállalkozó megtartja a különbséget, és nyereséget termel a munkából., A tulajdonos nem jogosult megtakarításra, ha a projekt a rögzített teljes költség alatt fejeződik be. Az átalányösszegű szerződés általában zárt könyv szerinti megállapodás, így a vállalkozónak nem kell bejelentenie a munkaerő-és anyagköltséget a tulajdonosnak.
előnyök
számos előnye van annak, hogy a tulajdonos átalányösszegű szerződést köt. A tulajdonos számára óriási előny, hogy a szerződést könnyű kezelni. A vállalkozónak történő kifizetések a befejezett munka százalékán alapulnak., Általában a fizetési ütemtervet a vállalkozó hozza létre, amelyet a tulajdonos és az építész az építés során felülvizsgál.
hátrányok
vannak olyan hátrányok, amelyeket a tulajdonosnak átalányösszegű megállapodás alapján kell figyelembe vennie. Talán a legnagyobb aggodalmak a költségtúllépések és a rugalmasság hiánya.
abban az esetben, ha a vállalkozó meghaladja a projekt rögzített teljes költségét, az elmélet szerint a vállalkozó felelős minden olyan költségért, amely meghaladja a megállapodott összeget., A gyakorlatban azonban a vállalkozó abbahagyhatja a munkát a projekten, és a tulajdonost és másokat hibáztathatja a költségtúllépésekért.
Ha a tulajdonos az építés során módosítani kívánja a projektet, a tulajdonos úgy találja, hogy az átalányösszegű szerződés nem biztosít sok rugalmasságot. A változtatások, miközben az építkezés folyamatban van, lehet nagyon nehéz, mert a vállalkozó ajánlatát a projekt, az elkészült terveket, nem változó tervek; a változások lehetnek költséges, nehéz a tulajdonost, hogy szerezzen., Mivel a projekt zárt könyv, a tulajdonosnak meg kell határoznia azokat az anyagokat, amelyeket a vállalkozónak az építés során fel kell használnia; ellenkező esetben a vállalkozó valószínűleg a legalacsonyabb minőségű anyagokat használja pénzmegtakarítás céljából.
annak érdekében, hogy a tulajdonos megvédje magát, szorosan együtt kell működnie a tervezőcsapattal a projekt tervezési szakaszaiban annak biztosítása érdekében, hogy minden, amit akar, dokumentálva legyen a végleges tervekben.,
A költség-plusz díj szerződés
olyan tulajdonos számára, aki tapasztalattal rendelkezik az építőiparban, vagy olyan tulajdonos számára, aki kezdetben nem tudja meghatározni vagy kellően részletezni a munka hatókörét, a költség-plusz díj szerződés (az iparban egyszerűen “költség-plusz” módszerként ismert) a legjobb. Költség-plusz megállapodásban a Vállalkozót a tulajdonos megtéríti a munka elvégzésének tényleges költségéért. A kivitelezőnek nem szabad profitot termelnie az építkezés bármely szakaszában, a projekt pedig nyitott könyv.,
a projekt megkezdése előtt a tulajdonos és a vállalkozó megállapodik egy olyan díjról (gyakran egy meghatározott havi díjról vagy a munka költségeinek százalékán alapuló díjról), amelyet a vállalkozó nyereségért és rezsiköltségért tart fenn. A költség-plusz elrendezés ötlete az, hogy a tulajdonos a tényleges munka költségeit markups nélkül fizesse meg, plusz egy meghatározott díjat a vállalkozó nyereségéért. A viták elkerülése érdekében a tulajdonosnak és a vállalkozónak a folyamat elején meg kell határoznia, hogy mi a megtéríthető költség a vállalkozónak (általános feltételei, például a projekt alkalmazottai, biztosítás stb.,), és mi számít költségnek a tulajdonos számára.
előnyök
A költség-plusz megállapodás ideális gyors lánctalpas projektekhez vagy olyan helyzetekhez, amikor a vállalkozó részt vesz az építési dokumentumok lényeges befejezése előtt. A cost-plus szerződés lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy nagyobb rugalmassággal változtasson a terveken és az anyagokon, ahogy a projekt folytatódik.
továbbá, ez a megállapodás általában megköveteli a vállalkozótól, hogy minden kereskedelemre több versenyképes ajánlatot kapjon, lehetővé téve a tulajdonos számára, hogy felülvizsgálja az ajánlatokat, és biztosítsa a legalacsonyabb költségeket., Mivel a projekt nyitott könyv, a tulajdonos jogosult tudni, hogy a költségek az anyagok és a munkaerő minden egyes szakaszában az építési folyamat. Ha a tulajdonos és a vállalkozó jó munkakapcsolattal rendelkezik, a költség-plusz szerződés lehetővé teszi a rugalmas és hatékony építési élményt.
hátrányok
A költség-plusz szerződés legnagyobb hátránya, hogy a költségek gyorsan emelkedhetnek. A költség-plusz szerződés alapján a tulajdonosnak ellenőriznie kell a több száz, gyakran több ezer igényelt költséget; egy ilyen megállapodás megérett arra, hogy egy tisztességtelen vállalkozó megtévesztje a tulajdonosot.,
A GMP Add-On
Míg a hagyományos költség-plusz megállapodás nem rögzített költségvetés, a tulajdonos, illetve a vállalkozó gyakran értek egyet, hogy kap az ár, ha a projekt tervezés lényegében teljes. Ez az úgynevezett garantált maximális ár (vagy GMP) rendelkezés. A GMP-megállapodás értelmében a maximált összeget meghaladó vállalkozó felelős a különbözetért, és ha a projekt összköltsége a maximált költség alatt van, a tulajdonos és a vállalkozó gyakran “közös megtakarítási” kedvezményben állapodik meg.,
még GMP-szerződés esetén is a tulajdonosnak ébernek kell maradnia, és gondoskodnia kell arról, hogy a vállalkozó ne állítsa túl magasra a GMP-t, vagy használjon kiskapukat a megállapodásban a GMP-sapka megkerülésére. Alternatív megoldásként egyes vállalkozók a GMP-t a szükségesnél magasabbra állítják, hogy a projekt teljes költsége a maximált költség alatt legyen. Ennek során a vállalkozó megpróbálhat “extra nyereséget” kapni a megosztott megtakarítási záradékon keresztül.,
Ha a tulajdonosok jól tájékozottak és aktív szerepet vállalnak a projekt fejlesztésében, elkerülhetik mind az átalányösszeg, mind a költség-plusz szerződések buktatóit, és élvezhetik egy jól felépített, a költségvetésen belül befejezett végső projekt gyümölcsét.