å Gjøre kloke residential real estate investments krever en god forståelse av visse økonomiske begreper. Hvis du er overveldet av alle formler, verdier og råd der ute for å vurdere potensielle egenskaper, du er ikke alene. Dessverre, det er ingen one-size-fits-all beregning kan du bruke til å avgjøre om det er en riktig investering for deg., Imidlertid, ved å lære om hvordan og når du skal bruke de ulike verdivurdering verktøy, vil du bevæpne deg selv med den kunnskapen du trenger for å finne frem til de metodene som fungerer for hvert prospekt du møter.
En av de vanligste tiltak av en eiendom investering potensial er dens store bokstaver pris, eller «cap pris.»Lokket pris er en beregning av potensiell årlig avkastning—tap eller gevinst vil du se på din investering.
Hvordan å Beregne Cap Pris
Det er mer enn én måte å beregne cap pris, men vi skal se på de mest vanlige her., Den grunnleggende formelen er:
Cap Pris = (Driftsresultat)/(Gjeldende markedsverdi)
La oss bryte det ned:
driftsresultat: netto driftsinntekter er brutto leieinntekter (det totale beløpet av penger som du mottar fra leie) minus din driftskostnader (for eksempel lønn og utgifter til reparasjoner). For å komme frem til dette nummer, må du gjøre følgende:
- Beregne brutto leieinntekter: Beregne den årlige leie får du. Dersom eiendommen er allerede leid, må du multiplisere den aktuelle total månedlig leie for hele bygningen ved 12., Hvis eiendommen ikke er leid ut, eller hvis du tror den nåværende leie er under markedet, fastslår den skal leie pris for tilsvarende bygninger. Lignende bygninger er de som er i den samme generelle området, har sammenlignbare fasiliteter (slik som en hage, heis, security system, og i-unit vaskeri), og er oppdatert (eller ikke oppdatert) som du vurderer. Du kan gjøre denne forskningen ved å se på utleie av leiligheter på nettsteder som Craigslist, Zillow, Apartments.com eller hva listing service er populære blant lokalbefolkningen.,
- Estimere driftskostnader: Beregne den årlige kostnaden ved å eie eiendom. Vurdere kostnader, for eksempel følgende:
-
- real estate avgifter
- verktøy som deg (ikke leietakere) skal betale, slik som vann, Internett, eller gass
- eiendom og ansvar forsikring, og
- vedlikehold—hva forventer du vil budsjettet være for rutinemessig vedlikehold (f.eks. rengjøring og hagearbeid), reparasjoner (som for eksempel å ta opp slitasje, fikse lekk rør, og erstatte en ovn), og omformer?,
- Subtrahere #2 #1. Trekke din driftskostnader (#2) fra brutto leieinntekter (#1) å bestemme netto driftsinntekter.
Gjeldende markedsverdi: Du kan bruke enten å spørre pris eller pris på at du ville tilby.
Du forventer at årlige driftskostnader for å være $5,800: $3,800 i eiendomsskatt og $2000 i vedlikehold og andre utgifter.
Dine beregnet netto driftsinntekter $24,000-$5,800 = $18,200.,
Hvis anslagene er riktige, er dette to-roms eiendom vil gi deg en cap pris avkastning på 5,6%.
Men—Vil Eiendommen Være Okkupert?
hetten pris beregningen ovenfor forutsetter at du mottar full leie hver måned—med andre ord, at eiendommen er 100% opptatt 365 dager i året (og som leietakere holde opp med leie). Mens 100% belegg som kan skje regelmessig for en single-familiens hjem, er det mindre sannsynlig for en multiunit bygning med mer omsetning., Så, når det er mulig, vil du ønsker å stå for en mindre-enn-100% belegg pris ved beregning av din cap pris. Her er hvordan:
Juster formelen for driftsresultatet til følgende:
Driftsresultat = – (Driftskostnader)
de Fleste eiendomsmegling investorer bygge en 5-10% forventet tap av husleie i sine beregninger. Så, hvis du var å ta en 90% belegg i det ovennevnte eksemplet:
driftsresultat = – $5,800 = $15,800. (Vær oppmerksom på at en 10% reduksjon i belegg resultater i $2,400 mindre netto inntekt.,)
Cap pris = $15,800 / $325,000 = 4.9%
Når du vurderer redusert belegg, to-roms huset har nå en cap pris avkastning på ca 4.9%, noe som gjør det til en litt mindre attraktiv investering.
Når Er det å Vite Cap Rangere Nyttig?
hetten pris er en nyttig beregningen når du vurdere en eiendom som du forventer å gi regelmessige, relativt forutsigbar inntekt. For eksempel, du ønsker å beregne cap pris for en 4-enhet apartment building okkupert av leietakere med år lang leieavtale.,
vil Du ønsker å beregne og sammenligne cap priser på lignende potensielle investeringer egenskaper du ser på. For eksempel, hvis du veier fordeler og ulemper med to vertikaldelte leiligheter som ligger i samme sentrum, er å sammenligne deres cap priser kan hjelpe deg med å finne ut hvilken egenskap vil være en bedre tillegg til porteføljen din.
å Vite cap pris av en potensiell investering hjelper deg også med å avgjøre om prisen er rimelig, hvis det er overpriset basert på din lue pris beregninger, du kan være i stand til å forhandle frem en lavere pris.
Når Er det å Vite Cap Pris Ikke er Så Nyttig?,
Beregning av cap pris på en eiendom ikke er spesielt nyttig hvis du planlegger å snu den, tilby det som en ferie, eller leie det ut på kort sikt. Når du snur på en eiendom, ett av våre mål er å holde på det for så kort tid som mulig—noe som gjør cap pris er 12-måneders referanseramme mindre relevant. For ferie eller kortsiktig leie, du er sannsynligvis kommer til å oppleve svingninger i inntekter og personer, for ikke å nevne driftskostnader som svinger på grunn av sesongmessige vedlikehold eller reparasjoner som følge av høy leietaker omsetning., Disse faktorene kombineres for å påvirke driftsresultatet, som i sin tur resulterer i en upålitelig cap pris beregning.
Også, hetten pris er beregnet på den forutsetning at du betaler alle kontant for en eiendel—for ikke å ta opp et lån. Derfor, det tar ikke hensyn til eventuelle kostnader forbundet med boliglån, for eksempel renter eller poeng betalt. Det er også tar ikke hensyn til andre kostnader til anskaffelse av eiendom, som for eksempel avsluttende kostnader og meglere’ avgifter.,
Hva du skal Se etter i en Cap Pris
Når du ønsker å kjøpe en investering eiendom, mesteparten av tiden du ønsker å se en høyere cap pris. Jo høyere cap pris, jo bedre den årlige avkastning på din investering. Hvis du er ute etter å gjøre minst en viss prosentandel av inntekt av investering hvert år, bør du la det drive din beslutning om å investere. Du kan dele din beregnet netto inntekt figur av målet cap pris på å bestemme prisen du ville være villig til å betale for en bestemt eiendom.,
«cap pris» du bør kjøpe på, avhengig av plasseringen av eiendommen du ønsker å kjøpe i og avkastningen du trenger for å gjøre den investeringen er verdt det til deg. Med andre ord, vil du ønsker å måle din aversjon mot risiko. For eksempel, fagfolk å kjøpe kommersielle egenskaper kan kjøpe på en 4% cap pris i høy etterspørsel (og derfor mindre risikable områder), men hold ut for en 10% (eller høyere) cap pris i lav etterspørsel områder. Vanligvis, 4% til 10% per år er et rimelig utvalg for å tjene for din investering eiendom.,
Fortsetter med vår to-roms hus eksemplet ovenfor, å dividere netto driftsinntekter med et minimum akseptabelt cap sats på 5% vil gi deg de beste pris, ville du være villig til å betale:
Uansett hvilken avkastning du sikter til, sørg for at den forventede inntekter etterlater deg med en sunn mengde kontanter etter boliglån betalingen har blitt betalt. Hvis du har en leietaker som ikke betaler for et par måneder, og lokket pris på dine potensielle eiendommen er 2% eller mindre, din investering eiendom kan fort bli en belastning., Være sikker på å tenke worst-case leie tap scenarier ved beregning av din potensielle avkastning, slik at du får en god følelse av om du har råd til å bære eiendommen når det er ledig.