David J. Pfeffer
12-28-2010
voordat de grond wordt gebroken bij een bouwproject, wordt een eigenaar geconfronteerd met vele moeilijke beslissingen. Het belangrijkste is dat de eigenaar moet beslissen wat voor soort bouwcontract aan te gaan met de aannemer. De meest voorkomende opties die beschikbaar zijn voor een eigenaar zijn de forfaitaire contract en de kosten-plus-fee contract.,
beide contracten hebben voor-en nadelen vanuit het oogpunt van de eigenaar. De eigenaar moet zijn financiële belang in gedachten houden, terwijl tegelijkertijd de aannemer een redelijke winst kan maken en efficiënt een kwaliteitsproject kan bouwen.
het contract met een vast bedrag
voor een eigenaar die zeer krappe budgetbeperkingen heeft of geen ervaring heeft in de bouwsector, is het contract met een vast bedrag vaak ideaal. Het forfaitaire contract is de meest fundamentele vorm van een overeenkomst tussen een eigenaar en aannemer en is vrij gemakkelijk te beheren., Om een dergelijk contract effectief te maken, moet de eigenaar over voldoende gedetailleerde en volledige tekeningen en specificaties beschikken. De bouwdocumenten moeten goed worden gedefinieerd op het moment van het bod om de bieders in staat te stellen de kosten van Arbeid en materialen goed te schatten.
in het kader van een forfaitaire overeenkomst is de contractant verantwoordelijk voor de voltooiing van het project binnen de overeengekomen vaste kosten die in het contract zijn vermeld. Als de contractant het project onder de vaste totale kosten voltooit, dan houdt de contractant het verschil en maakt hij winst uit het werk., De eigenaar heeft geen recht op enige besparing als het project wordt voltooid onder de vaste totale kosten. Een forfaitair contract is over het algemeen een gesloten boek arrangement, zodat de aannemer niet hoeft te melden van de kosten van Arbeid en materialen aan de eigenaar.
voordelen
Er zijn verschillende voordelen voor een eigenaar om een contract met een vast bedrag aan te gaan. Het is een enorm voordeel voor een eigenaar dat het contract gemakkelijk te beheren is. Betalingen aan de contractant zijn gebaseerd op het percentage voltooide werkzaamheden., Over het algemeen wordt het betalingsschema opgesteld door de aannemer en beoordeeld door de eigenaar en architect tijdens de bouw.
nadelen
Er zijn nadelen die een eigenaar moet overwegen in het kader van een forfaitaire overeenkomst. Misschien zijn de grootste zorgen de kostenoverschrijdingen en het gebrek aan flexibiliteit.
in het geval dat de contractant de vaste totale kosten van het project overschrijdt, gaat de theorie uit dat de contractant verantwoordelijk is voor alle kosten binnen de reikwijdte van het werk die het overeengekomen totaal overschrijden., In de praktijk kan de contractant echter stoppen met werken aan het project en de eigenaar en anderen de schuld geven van kostenoverschrijdingen.
indien de eigenaar tijdens de bouw wijzigingen aan het project wil aanbrengen, kan de eigenaar merken dat het contract met een vast bedrag niet veel flexibiliteit biedt. Wijzigingen aanbrengen terwijl de bouw aan de gang is, kan moeilijk zijn omdat de aannemer een bod op het project doet volgens voltooide plannen, zonder dat de plannen steeds veranderen; de wijzigingen kunnen kostbaar en moeilijk te verkrijgen zijn voor de eigenaar., Aangezien het project gesloten boek is, moet de eigenaar de materialen specificeren die de aannemer tijdens de bouw moet gebruiken; anders zal de aannemer waarschijnlijk de laagst geschikte kwaliteitsmaterialen gebruiken om geld te besparen.
om zichzelf te beschermen, moet de eigenaar tijdens de planningsfasen van het project nauw samenwerken met het ontwerpteam om ervoor te zorgen dat alles wat hij wil in de definitieve plannen wordt vastgelegd.,
Het Cost-Plus-Fee-Contract
voor een eigenaar die ervaring heeft in de bouwsector, of voor een eigenaar die aanvankelijk niet in staat is de reikwijdte van het werk te definiëren of voldoende gedetailleerd, is het cost-plus-fee-contract (in de industrie gewoon bekend als de “cost-plus-methode”) het beste. In een cost-plus-overeenkomst wordt de aannemer door de eigenaar vergoed voor de werkelijke kosten van het uitvoeren van het werk. De aannemer is niet verondersteld om winst te maken op een fase van de bouw en het project is open boek.,
voordat het project begint, komen de eigenaar en de contractant een vergoeding overeen (vaak een vaste maandelijkse vergoeding of een vergoeding op basis van een percentage van de kosten van het werk) die de contractant zal aanhouden voor winst en overhead. Het idee van de kosten-plus regeling is voor de eigenaar om de kosten van het werkelijke werk te betalen zonder markups, plus een vaste vergoeding voor de winst van de aannemer. Om geschillen te voorkomen, dienen de eigenaar en de aannemer in een vroeg stadium van het proces te specificeren wat een terugbetaalbare uitgave aan de aannemer is (voor zijn algemene voorwaarden zoals werknemers op het project, verzekering, enz.,), en wat wordt beschouwd als een kosten voor de eigenaar.
voordelen
De cost-plus-overeenkomst is ideaal voor versnelde projecten of voor situaties waarin de aannemer wordt betrokken voordat de bouwdocumenten grotendeels zijn voltooid. Het cost-plus contract geeft een eigenaar meer flexibiliteit om ontwerpen en materialen te veranderen naarmate het project vordert.
bovendien vereist deze overeenkomst gewoonlijk dat de contractant voor elke transactie meerdere concurrerende biedingen verkrijgt, waardoor de eigenaar de biedingen kan herzien en de laagste kosten kan garanderen., En, aangezien het project open boek is, heeft de eigenaar het recht om de kosten van materialen en arbeid te kennen in elke fase van het bouwproces. Als de eigenaar en de aannemer een goede werkrelatie hebben, zorgt het cost-plus contract voor een flexibele en efficiënte bouwervaring.
nadelen
het grootste nadeel van het cost plus contract is dat de kosten snel kunnen stijgen. Onder het cost-plus contract moet de eigenaar honderden en vaak duizenden geclaimde kosten verifiëren; een dergelijke regeling is rijp voor een oneerlijke contractant om de eigenaar te bedriegen.,
De GMP-Add-On
hoewel de traditionele kosten-plus-Overeenkomst geen vast budget heeft, komen een eigenaar en een contractant vaak overeen de prijs te beperken zodra het ontwerp van het project grotendeels voltooid is. Dit is bekend als een gegarandeerde maximumprijs (of GMP) bepaling. Onder een GMP-overeenkomst is een contractant die het afgetopte bedrag overschrijdt verantwoordelijk voor het verschil, en als de totale kosten van het project onder de afgetopte kosten liggen, gaan de eigenaar en de contractant vaak akkoord met een “gedeeld besparingsvoordeel”.,
zelfs bij een GMP-contract moet de eigenaar alert blijven en ervoor zorgen dat de contractant de GMP niet te hoog stelt of mazen in de Overeenkomst gebruikt om de GMP-limiet te omzeilen. Als alternatief stellen sommige contractanten de GMP hoger in dan nodig is, zodat de totale kosten van het project onder de afgetopte kosten komen. Daarbij kan de opdrachtnemer via de gedeelde spaarclausule proberen “extra winst” te behalen.,
als de eigenaren goed geïnformeerd zijn en een actieve rol spelen bij de ontwikkeling van het project, kunnen zij de valkuilen van zowel de vaste som-als de kosten-plus-contracten vermijden en genieten van de vruchten van een goed geconstrueerd, definitief project dat binnen het budget is voltooid.