David J. Pfeffer
12-28-2010
innan marken bryts på ett byggprojekt står en ägare inför många svåra beslut. Viktigast ägaren måste bestämma vilken typ av byggkontrakt att ingå med entreprenören. De vanligaste alternativen som är tillgängliga för en ägare är klumpsummekontraktet och kostnads-plus-avgiftskontraktet.,
båda dessa kontrakt har fördelar och nackdelar ur ägarens perspektiv. Ägaren måste hålla sitt ekonomiska intresse i åtanke, samtidigt som entreprenören kan göra en rimlig vinst och bygga ett kvalitetsprojekt effektivt.
Engångskontraktet
för en ägare som har mycket snäva budgetbegränsningar eller saknar erfarenhet inom byggbranschen är klumpsummekontraktet ofta idealiskt. Klumpsumman kontraktet är den mest grundläggande formen av ett avtal mellan en ägare och entreprenör och är ganska lätt att hantera., För att denna typ av kontrakt ska vara effektiv måste ägaren ha tillräckligt detaljerade och fullständiga ritningar och specifikationer. Byggdokumenten måste vara väldefinierade vid tidpunkten för budet för att göra det möjligt för anbudsgivarna att korrekt uppskatta kostnaden för arbetskraft och material.
enligt ett engångsavtal är uppdragstagaren ansvarig för att slutföra projektet inom den överenskomna fasta kostnad som anges i kontraktet. Om entreprenören Slutför projektet under den fasta totala kostnaden, håller entreprenören skillnaden och gör vinst från arbetet., Ägaren har inte rätt till några besparingar om projektet är slutfört under den fasta totala kostnaden. Ett engångsavtal är i allmänhet ett slutet bokarrangemang, så entreprenören behöver inte rapportera kostnaden för arbetskraft och material till ägaren.
fördelar
det finns flera fördelar för en ägare att ingå ett engångsavtal. Det är en stor fördel för en ägare att kontraktet är lätt att hantera. Betalningar till entreprenören baseras på andelen slutfört arbete., I allmänhet skapas betalningsplanen av entreprenören och granskas av ägaren och arkitekten under byggnadens gång.
nackdelar
det finns nackdelar som en ägare måste överväga enligt ett engångsavtal. Kanske är de största problemen kostnadsöverskridanden och brist på flexibilitet.
om entreprenören överstiger den fasta totala kostnaden för projektet, går teorin att entreprenören ansvarar för eventuella kostnader inom ramen för det arbete som överstiger den överenskomna summan., I praktiken kan uppdragstagaren dock sluta arbeta med projektet och skylla på ägaren och andra för kostnadsöverskridanden.
om ägaren vill göra ändringar i projektet under byggnadens gång kan ägaren upptäcka att klumpsummekontraktet inte ger mycket flexibilitet. Att göra ändringar medan byggandet pågår kan vara förenat med svårigheter eftersom entreprenören bud på projektet enligt slutförda planer, inte ständigt föränderliga planer; förändringarna kan vara kostsamma och svåra för ägaren att få., Eftersom projektet är stängd bok, måste ägaren ange de material som entreprenören är skyldig att använda under konstruktion; annars entreprenören är sannolikt att använda den lägsta lämpliga kvalitet material för att spara pengar.
för att en ägare ska kunna skydda sig måste han ha ett nära samarbete med designteamet under projektets planeringsstadier för att se till att allt han vill ha dokumenteras i slutplanerna.,
kostnad Plus avgift kontrakt
för en ägare som har erfarenhet inom byggbranschen, eller för en ägare som inte initialt kan definiera eller tillräckligt detaljera omfattningen av arbetet, kostnad plus avgift kontrakt (känd i branschen helt enkelt som ”kostnad-plus”-metoden) är bäst. I ett kostnads plus-avtal ersätts entreprenören av ägaren för den faktiska kostnaden för att utföra arbetet. Entreprenören ska inte göra vinst på någon fas av konstruktionen och projektet är öppen bok.,
innan projektet börjar, ägaren och entreprenören överens om en avgift (ofta en fast månadsavgift eller en avgift baserad på en procentandel av kostnaden för arbetet) som entreprenören kommer att behålla för vinst och overhead. Tanken med kostnads-plus-arrangemanget är att ägaren ska betala kostnaden för det faktiska arbetet utan markeringar, plus en fast avgift för entreprenörens vinst. För att undvika tvister bör ägaren och entreprenören ange tidigt i processen vad som är en återbetalningsbar kostnad för entreprenören (för hans allmänna villkor som anställda på projektet, försäkring etc.,), och vad som anses vara en kostnad för ägaren.
fördelar
cost-plus-avtalet är idealiskt för snabbspårade projekt eller för situationer där entreprenören blir involverad innan byggnadsdokumenten är väsentligt slutförda. Cost-plus-kontraktet gör det möjligt för en ägare att ha större flexibilitet att ändra mönster och material när projektet fortsätter.
dessutom kräver detta avtal vanligtvis att entreprenören får flera konkurrenskraftiga bud för varje handel, vilket gör det möjligt för ägaren att granska anbuden och säkra den lägsta kostnaden., Och eftersom projektet är öppen bok, har ägaren rätt att veta kostnaden för material och arbete vid varje fas av byggprocessen. Om ägaren och entreprenören har ett bra arbetsförhållande, möjliggör kostnads-plus-kontraktet en flexibel och effektiv byggupplevelse.
nackdelar
den största nackdelen med cost-plus-kontraktet är att kostnaderna kan stiga snabbt. Enligt cost-plus-kontraktet måste ägaren verifiera hundratals och ofta tusentals påstådda kostnader. ett sådant arrangemang är moget för en oärlig entreprenör att lura ägaren.,
GMP-tillägget
medan det traditionella kostnads-plus-avtalet inte har en fast budget, samtycker en ägare och entreprenör ofta till att sänka priset när projektets design är väsentligt komplett. Detta kallas en garanterad maximipris (eller GMP) bestämmelse. Enligt ett GMP-avtal är en entreprenör som överstiger det begränsade beloppet ansvarig för skillnaden, och om den totala kostnaden för projektet ligger under den begränsade kostnaden, går ägaren och entreprenören ofta med på en ”delad besparing” – fördel.,
även med ett GMP-kontrakt måste ägaren vara uppmärksam och se till att entreprenören inte ställer in GMP för högt eller använder kryphål i avtalet för att komma runt GMP-locket. Alternativt ställer vissa entreprenörer GMP högre än vad som behöver vara så att den totala kostnaden för projektet kommer in under den begränsade kostnaden. På så sätt kan entreprenören försöka få ”extra vinst” genom den delade sparklausulen.,
om ägarna är välinformerade och tar en aktiv roll i projektets utveckling kan de undvika fallgroparna i både klumpsumman och kostnads-plus-kontrakten och njuta av frukterna av ett välbyggt, slutligt projekt som slutfördes inom budgeten.