viisaiden asuinkiinteistösijoitusten tekeminen vaatii tiettyjen rahoituskäsitteiden tiukkaa ymmärtämistä. Jos olet hukkua kaikki kaavat, mittarit, ja neuvoja siellä arvioidaan mahdollisia ominaisuuksia, et ole yksin. Valitettavasti ei ole olemassa yhden koon-sopii kaikille laskelma voit käyttää päättää, jos investointi on oikea sinulle., Kuitenkin oppimalla siitä, miten ja milloin käyttää erilaisia arvostus-työkaluja, sinun täytyy arm itseäsi tiedot, sinun täytyy pin alas menetelmiä, jotka toimivat kunkin mahdollisuus kohtaat.
Yksi yleisimmistä toimenpiteistä kiinteistön investointimahdollisuuksia on sen arvo korko, tai ”cap korko.”Yläraja on laskelma mahdollisesta vuotuisesta tuottoasteesta-menetyksestä tai voitosta, jonka näet sijoituksestasi.
miten YMP: n korko lasketaan
on olemassa useampi kuin yksi tapa laskea YMP: n korko, mutta tarkastelemme tässä yleisintä., Perus kaava on:
Cap Rate = (nettotuotot)/(Käypä Markkina-Arvo)
katsotaanpa murtaa se alas:
Netto liikevoitto: Oman nettotuotot on brutto vuokratuotot (kokonaismäärä rahaa voit saada alkaen vuokra) miinus kulut (kuten palkanlaskennan ja kustannuksia korjaukset). Saapua tähän numeroon, toimi seuraavasti:
- Laske brutto vuokratuotot: Arvio vuosivuokra saat. Jos kiinteistö on jo vuokrattu, kerro nykyinen koko rakennuksen kuukausivuokra 12: lla., Jos omaisuutta ei ole vuokrattu, tai jos uskot, että nykyinen vuokra on alle markkinoilla, määritetään käypä vuokra korko vastaavia rakennuksia. Vastaavia rakennuksia ovat ne, jotka ovat samalla alueella, on verrattavissa palvelut (kuten piha, hissi, turvallisuus-järjestelmä, ja in-yksikön pesula), ja ovat päivitetty (tai niitä ei päivitetä), kuten yksi olet harkitsee. Voit tehdä tämän tutkimuksen tarkastelemalla vuokra listat sivustot, kuten Craigslist, Zillow, Apartments.com tai mitä listing service on suosittu keskuudessa paikalliset.,
- arvio toimintakuluista: arvioi kiinteistön omistamisen vuosikustannukset. Pidä kulut, kuten seuraavat:
-
- kiinteistövero
- apuohjelmia, että sinulla (ei asukkaat) maksavat, kuten vesi, Internet, tai kaasu
- omaisuus-ja vastuuvakuutus, ja
- ylläpito—miten ennakoida budjetti tulee olemaan huollot (kuten siivous ja maisemointi), korjaukset (kuten käsiteltäessä kuluminen, korjaus vuotavat putket, ja korvaa uunin), ja remodels?,
- Vähennä #2 #1. Vähennä teidän kulut (#2) brutto vuokratuotot (#1) määrittää nettotuotot.
käypä markkina-arvo: Voit käyttää joko hintaa tai hinta olisi tarjota.
ennakoida vuotuiset kulut on $5,800: $3,800 kiinteistöveron ja $2,000 huolto ja muut kulut.
arvioitu liikevaihto liikevoitto on $24,000-$5,800 = $18,200.,
jos arviosi pitävät paikkansa, tämä kahden makuuhuoneen kiinteistö antaisi 5,6 prosentin korkotuoton.
mutta-tuleeko kiinteistö miehitetyksi?
ymp: N laskemisesta edellä oletetaan, että saat täyden vuokran joka kuukausi, toisin sanoen, että majoituspaikka on 100% käytössä 365 päivää vuodessa (ja että vuokralaiset pysyä vuokra). Vaikka 100% käyttöaste voi tapahtua säännöllisesti yhden perheen kotiin, se on vähemmän todennäköistä multiunit rakennus enemmän vaihtuvuutta., Joten, aina kun mahdollista, haluat ottaa huomioon alle-100% käyttöaste laskettaessa korkki korko. Tässä on miten:
Säädä kaava nettotuotot seuraavat:
nettotuotot = – (Kulut)
Useimmat kiinteistösijoittajat rakentaa 5-10% odotettu tappio vuokrata omiin laskelmiin. Joten, jos olit olettaa 90% käyttöasteella edellä esimerkki:
nettotuotot = – $5,800 = $15,800. (Huomaa, että 10% vähentäminen käyttöaste johtaa $2,400 vähemmän nettotuloja.,)
Cap rate = $15,800 / $325,000 = 4.9%
Kun ajatellaan, vähentää hengelle, kahden makuuhuoneen talo nyt on korkki korko tuotto oli noin 4,9 prosenttia, joten se on hieman vähemmän houkutteleva sijoituskohde.
milloin YMP: n tunteminen auttaa?
yläraja on hyödyllinen mittari arvioitaessa omaisuutta, jonka odotetaan tuottavan säännöllisiä, suhteellisen ennustettavia tuloja. Esimerkiksi vuokralaisten käytössä olevan 4-yksiköisen kerrostalon kattoprosentin haluaisi laskea vuoden mittaisilla vuokrasopimuksilla.,
haluat laskea ja vertailla tarkastelemiesi samankaltaisten potentiaalisten sijoituskohteiden ylärajoja. Esimerkiksi, jos olet punnitaan plussat ja miinukset kaksi duplexes sijaitsee samassa keskustan alueella, vertaamalla niiden cap hinnat voivat auttaa sinua määritellä, mikä omaisuus on parempi lisäksi oman salkun.
Tietäen, että ymp: n määrä mahdollisia investointeja myös auttaa sinua päättää, jos veroton hinta on kohtuullinen, jos se on ylihintainen perustuu ymp: n korko laskelmat, voit ehkä neuvotella alemman hinnan.
milloin YMP: n tunteminen ei auta niin paljon?,
Laskettaessa cap määrä omaisuutta ei ole erityisen hyödyllinen, jos aiot käännä se, tarjota sitä kuin loma-asunto, tai vuokrata sen lyhyen aikavälin perusteella. Kun flip ominaisuus, yksi tavoitteesi on pitää sitä niin lyhyen aikaa kuin mahdollista – joten cap korko 12 kuukauden viitekehys vähemmän merkitystä. Loma tai lyhyen aikavälin vuokria, olet todennäköisesti aio kokea vaihtelut tulo-ja käyttöaste, puhumattakaan kulut, jotka vaihtelevat kausiluonteisista huoltoa tai korjauksia, jotka johtuvat korkea vaihtuvuus., Nämä tekijät yhdessä vaikuttavat nettotuotot, mikä puolestaan johtaa epäluotettavia ymp: n laskemisesta.
myös yläraja lasketaan sillä oletuksella, että maksat kaikki rahat kiinteistöstä—et ota lainaa. Siksi siinä ei oteta huomioon asuntolainaan liittyviä kustannuksia, kuten korkoja tai maksettuja pisteitä. Siinä ei myöskään oteta huomioon kiinteistön hankinnasta aiheutuvia muita kustannuksia, kuten sulkemiskustannuksia ja välittäjien maksuja.,
mitä kannattaa etsiä Korkokatossa
sijoituskiinteistön ostohetkellä, suurimman osan ajasta halutaan näkevän korkeampaa korkokattoa. Mitä korkeampi Ymp-korko on, sitä parempi on sijoituksesi vuotuinen tuotto. Jos haluat tehdä vähintään tietyn prosenttiosuuden sijoituksesi tuotoista joka vuosi, sinun pitäisi antaa sen ajaa sijoituspäätöstäsi. Voit jakaa lasketun nettotulolukusi tavoitekattoprosenttisi mukaan määrittääksesi hinnan, jonka olisit valmis maksamaan tietystä omaisuudesta.,
”cap rate” sinun pitäisi ostaa riippuu kiinteistön sijainti etsit ostaa ja paluu tarvitset tehdä investointeja sen arvoista. Toisin sanoen, haluat mitata vastenmielisyyttäsi riskeihin. Esimerkiksi ammattilaisten ostaa kaupalliset ominaisuudet voi ostaa 4%: n korko korkea-kysyntä (ja siten vähemmän riskialtista) alueilla, mutta pitää ulos 10% (tai jopa enemmän) cap rate matalan kysynnän alueilla. Yleensä 4% – 10% vuodessa on kohtuullinen valikoima ansaita sijoituskohteesi.,
jatkamme kahden makuuhuoneen talo esimerkiksi ylhäältä, jakamalla liikevoiton vähintään hyväksyttävää, cap-korko 5% saat alkuun hinta, jonka olet valmis maksamaan:
Mitä tahansa tuotto olet tavoitteena, varmista, että ennustettu tulot lehdet sinulle terve määrä rahaa, jälkeen asuntolaina on maksettu. Jos sinulla on vuokralainen, joka ei maksa muutaman kuukauden, ja ymp: n korko mahdollinen omaisuus on 2% tai vähemmän, investointi kiinteistö voi nopeasti tulla rasite., Muista harkita pahimmassa tapauksessa vuokran menetys skenaarioita laskettaessa potentiaaliset tuotto—, että tapa, sinun on hyvä tunne, onko sinulla on varaa tehdä omaisuutta, kun se on tyhjillään.