David J. Pfeffer
12-28-2010
Prima che il terreno sia rotto in un progetto di costruzione, un proprietario deve affrontare molte decisioni difficili. Soprattutto il proprietario deve decidere che tipo di contratto di costruzione stipulare con l’appaltatore. Le opzioni più comuni disponibili per un proprietario sono il contratto di somma forfettaria e il contratto di costo-più-tassa.,
Entrambi questi contratti presentano vantaggi e svantaggi dal punto di vista del proprietario. Il proprietario deve tenere a mente il suo interesse finanziario, consentendo al contraente di realizzare un profitto ragionevole e costruire un progetto di qualità in modo efficiente.
Il contratto forfettario
Per un proprietario che ha vincoli di budget molto stretti o manca di esperienza nel settore delle costruzioni, il contratto forfettario è spesso l’ideale. Il contratto forfettario è la forma più semplice di un accordo tra un proprietario e un appaltatore ed è abbastanza facile da gestire., Affinché questo tipo di contratto sia efficace, il proprietario deve disporre di disegni e specifiche sufficientemente dettagliati e completi. I documenti di costruzione devono essere ben definiti al momento dell’offerta per consentire agli offerenti di stimare correttamente il costo della manodopera e dei materiali.
Nell’ambito di un contratto forfettario, il contraente è responsabile per il completamento del progetto entro il costo fisso concordato stabilito nel contratto. Se l’appaltatore completa il progetto sotto il costo totale fisso, l’appaltatore mantiene la differenza e realizza un profitto dal lavoro., Il proprietario non ha diritto ad alcun risparmio se il progetto è completato al di sotto del costo totale fisso. Un contratto forfettario è generalmente un accordo a libro chiuso, quindi l’appaltatore non deve segnalare il costo del lavoro e dei materiali al proprietario.
Vantaggi
Ci sono diversi vantaggi per un proprietario di stipulare un contratto forfettario. È un enorme vantaggio per un proprietario che il contratto sia facile da gestire. I pagamenti al contraente si basano sulla percentuale di lavoro completato., Generalmente, il programma di pagamento viene creato dal contraente e rivisto dal proprietario e dall’architetto durante il corso della costruzione.
Svantaggi
Ci sono svantaggi che un proprietario deve considerare nell’ambito di un contratto forfettario. Forse le maggiori preoccupazioni sono il superamento dei costi e la mancanza di flessibilità.
Nel caso in cui il contraente superi il costo totale fisso del progetto, la teoria è che il contraente è responsabile di qualsiasi costo nell’ambito del lavoro che superi il totale concordato., In pratica, tuttavia, il contraente può smettere di lavorare al progetto e incolpare il proprietario e gli altri per il superamento dei costi.
Se il proprietario desidera apportare modifiche al progetto durante il corso della costruzione, il proprietario potrebbe scoprire che il contratto forfettario non prevede molta flessibilità. Apportare modifiche mentre la costruzione è in corso può essere irto di difficoltà perché l’offerta appaltatore sul progetto secondo i piani completati, non piani in continua evoluzione; i cambiamenti possono essere costosi e difficili da ottenere per il proprietario., Dal momento che il progetto è libro chiuso, il proprietario deve specificare i materiali che il contraente è tenuto a utilizzare durante la costruzione; in caso contrario, il contraente è probabile che utilizzare i materiali più bassi grado adatto per risparmiare denaro.
Affinché un proprietario possa proteggersi, deve lavorare a stretto contatto con il team di progettazione durante le fasi di pianificazione del progetto per assicurarsi che tutto ciò che desidera sia documentato nei piani finali.,
Il contratto Cost-Plus Fee
Per un proprietario che ha esperienza nel settore delle costruzioni, o per un proprietario che non può inizialmente definire o sufficientemente dettagliato la portata del lavoro, il contratto cost-plus-fee (noto nel settore semplicemente come il metodo “cost-plus”) è il migliore. In un accordo cost-plus, il contraente viene rimborsato dal proprietario per il costo effettivo dell’esecuzione del lavoro. Il contraente non dovrebbe realizzare un profitto su qualsiasi fase della costruzione e il progetto è libro aperto.,
Prima dell’inizio del progetto, il proprietario e l’appaltatore concordano una commissione (spesso un canone mensile fisso o una commissione basata su una percentuale del costo del lavoro) che l’appaltatore manterrà per profitto e spese generali. L’idea dell’accordo cost-plus è che il proprietario paghi il costo del lavoro effettivo senza ricariche, oltre a una tassa fissa per il profitto del contraente. Per evitare controversie, il proprietario e l’appaltatore dovrebbero specificare nella fase iniziale del processo che cosa è una spesa rimborsabile al contraente (per le sue condizioni generali come dipendenti sul progetto,assicurazione, ecc.,), e ciò che è considerato un costo per il proprietario.
Vantaggi
L’accordo cost-plus è ideale per progetti accelerati o per situazioni in cui l’appaltatore viene coinvolto prima che i documenti di costruzione siano sostanzialmente completati. Il contratto cost-plus consente al proprietario di avere maggiore flessibilità per modificare design e materiali man mano che il progetto procede.
Inoltre, questo accordo di solito richiede al contraente di ottenere diverse offerte competitive per ogni commercio, consentendo al proprietario di rivedere le offerte e garantire il costo più basso., E, poiché il progetto è libro aperto, il proprietario ha il diritto di conoscere il costo dei materiali e del lavoro in ogni fase del processo di costruzione. Se il proprietario e l’appaltatore hanno un buon rapporto di lavoro, il contratto cost-plus consente un’esperienza di costruzione flessibile ed efficiente.
Svantaggi
Il più grande svantaggio del contratto cost-plus è che i costi possono aumentare rapidamente. In base al contratto cost-plus il proprietario deve verificare centinaia e spesso migliaia di costi dichiarati; tale accordo è maturo per un imprenditore disonesto per frodare il proprietario.,
L’Add-on GMP
Mentre il tradizionale accordo cost-plus non ha un budget fisso, un proprietario e un appaltatore spesso accettano di limitare il prezzo una volta che la progettazione del progetto è sostanzialmente completa. Questo è noto come un prezzo massimo garantito (o GMP) disposizione. In base a un accordo GMP, un appaltatore che supera l’importo limitato è responsabile della differenza e, se il costo totale del progetto è inferiore al costo limitato, il proprietario e l’appaltatore spesso accettano un beneficio di “risparmio condiviso”.,
Anche con un contratto GMP, il proprietario deve rimanere vigile e garantire che il contraente non impostare il GMP troppo alto o utilizzare scappatoie nel contratto per aggirare il tappo GMP. In alternativa, alcuni appaltatori impostano il GMP superiore al necessario in modo che il costo totale del progetto arrivi al di sotto del costo limitato. In tal modo, il contraente può provare a ricevere “profitto extra” attraverso la clausola di risparmio condiviso.,
Se i proprietari sono ben informati e assumono un ruolo attivo nello sviluppo del progetto, possono evitare le insidie sia della somma forfettaria che dei contratti cost-plus e godere dei frutti di un progetto finale ben costruito che è stato completato entro il budget.