verstandige investeringen in onroerend goed voor woningen vereisen een stevige kennis van bepaalde financiële concepten. Als je overweldigd door alle formules, statistieken en advies die er zijn voor het evalueren van potentiële eigenschappen, je bent niet alleen. Helaas is er geen one-size-fits-all berekening die u kunt gebruiken om te beslissen of een investering voor u geschikt is., Echter, door te leren over hoe en wanneer verschillende waarderingsinstrumenten te gebruiken, je jezelf arm met de kennis die u nodig hebt om vast te pinnen de methoden die zullen werken voor elke prospect die u tegenkomt.
een van de meest voorkomende maatstaven van het beleggingspotentieel van een onroerend goed is de kapitalisatiegraad, of “cap rate”.”De cap rate is een berekening van het potentiële jaarlijkse rendement—het verlies of de winst die u zult zien op uw investering.
hoe de Cap Rate te berekenen
er is meer dan een manier om de cap rate te berekenen, maar we zullen kijken naar de meest voorkomende hier., De basisformule is:
Cap Rate = (netto bedrijfsresultaat)/(huidige reële marktwaarde)
laten we dat opsplitsen:
netto bedrijfsresultaat: uw netto bedrijfsresultaat is uw bruto huuropbrengst (het totale bedrag dat u ontvangt van de huur) minus uw bedrijfskosten (zoals loonadministratie en kosten van reparaties). Om tot dit aantal te komen, doet u het volgende:
- Bereken de bruto huurinkomsten: schat de jaarlijkse huurprijs die u zult ontvangen. Als de woning al verhuurd is, vermenigvuldig dan de huidige totale maandelijkse huur voor het gehele gebouw met 12., Als het onroerend goed niet wordt verhuurd, of als u van mening bent dat de huidige huur onder de markt ligt, bepaal dan de huidige huurprijs voor vergelijkbare gebouwen. Vergelijkbare gebouwen bevinden zich in dezelfde algemene ruimte, hebben vergelijkbare voorzieningen (zoals een tuin, lift, beveiligingssysteem en wasserette in de unit), en zijn zo bijgewerkt (of niet bijgewerkt) als degene die u overweegt. U kunt dit onderzoek doen door te kijken naar verhuur aanbiedingen op websites zoals Craigslist, Zillow, Apartments.com, of welke notering dienst is populair onder de lokale bevolking.,
- raming van de exploitatiekosten: raming van de jaarlijkse kosten van het bezit van het onroerend goed. Overweeg uitgaven zoals:
-
- onroerendgoedbelasting
- nutsvoorzieningen die u (niet de huurders) zult betalen, zoals water, Internet of gas
- vastgoed—en aansprakelijkheidsverzekering, en
- onderhoud-wat verwacht u dat uw budget zal zijn voor routinematig onderhoud (zoals schoonmaak en landschapsarchitectuur), reparaties (zoals het aanpakken van slijtage, het bevestigen van lekkende buizen, en het vervangen van een oven), en verbouwingen?,
- Trek #2 van #1 af. Trek uw bedrijfskosten (#2) af van uw bruto huurinkomsten (#1) om uw netto bedrijfsopbrengsten te bepalen.
huidige reële marktwaarde: u kunt de vraagprijs gebruiken of de prijs die u aanbiedt.
u verwacht dat de jaarlijkse exploitatiekosten $5.800 bedragen: $3.800 aan onroerendgoedbelasting en $2.000 aan onderhouds-en andere kosten.
uw geschatte netto bedrijfsresultaat is $24.000-$5.800 = $18.200.,
Als uw schattingen juist zijn, geeft deze accommodatie met twee slaapkamers u een rendement van 5,6%.
maar – wordt de eigenschap bezet?
de bovenstaande berekening van het maximumtarief gaat ervan uit dat u elke maand de volledige huur ontvangt—met andere woorden, dat het onroerend goed 365 dagen per jaar voor 100% bezet is (en dat uw huurders de huurprijs bijhouden). Terwijl 100% bezetting regelmatig kan gebeuren voor een eengezinswoning, is het minder waarschijnlijk voor een multi-unit gebouw met meer omzet., Dus, waar mogelijk, wilt u rekening houden met een minder dan 100% bezettingsgraad bij het berekenen van uw cap rate. Hier is hoe:
De formule voor netto bedrijfsresultaat als volgt aanpassen:
netto bedrijfsresultaat = – (bedrijfskosten)
De meeste vastgoedbeleggers bouwen een 5-10% verwacht huurverlies in hun berekeningen. Dus, als je een bezetting van 90% zou aannemen in het bovenstaande voorbeeld:
netto bedrijfsresultaat = – $5.800 = $15.800. (Merk op dat een 10% vermindering van de bezetting resulteert in $2.400 minder netto-inkomen.,)
Cap rate = $15,800 / $325,000 = 4.9%
Als u een verminderde bezetting overweegt, heeft het huis met twee slaapkamers nu een rendement van ruwweg 4,9%, waardoor het een iets minder aantrekkelijke investering is.
wanneer is het kennen van het maximumpercentage nuttig?
De cap rate is een handige maatstaf wanneer u een eigenschap beoordeelt waarvan u verwacht dat deze regelmatig, relatief voorspelbaar inkomen oplevert. Bijvoorbeeld, je zou willen berekenen van de cap rate voor een 4-eenheid appartementengebouw bezet door huurders met Jaar-lange huurovereenkomsten.,
u wilt de cap rates berekenen en vergelijken van vergelijkbare potentiële beleggingseigenschappen die u bekijkt. Als u bijvoorbeeld de voors en tegens van twee duplexen in hetzelfde centrum afweegt, kan het vergelijken van hun cap-tarieven u helpen bepalen welke woning een betere aanvulling op uw portefeuille zal zijn.
Het kennen van de cap rate van een potentiële investering helpt u ook te beslissen of de vraagprijs redelijk is—als deze te duur is op basis van uw cap rate berekeningen, kunt u mogelijk een lagere prijs onderhandelen.
wanneer is het kennen van het maximumpercentage niet zo nuttig?,
Het berekenen van het maximumtarief van een woning is niet bijzonder nuttig als u van plan bent het om te keren, het aan te bieden als vakantiewoning of het op korte termijn te verhuren. Wanneer u een eigenschap flip, een van uw doelen is om het te houden voor een zo kort mogelijke tijd—waardoor de cap rate 12-maanden referentiekader minder relevant. Voor vakantie of korte termijn verhuur, je bent waarschijnlijk gaan ervaren schommelingen in inkomen en bezetting, niet te vergeten operationele kosten die fluctueren als gevolg van seizoensgebonden onderhoud of reparaties als gevolg van hoge huurder omzet., Deze factoren samen beïnvloeden uw netto bedrijfsresultaat, wat op zijn beurt resulteert in een onbetrouwbare cap rate berekening.
ook wordt de cap rate berekend op basis van de veronderstelling dat u alle contanten betaalt voor een woning—niet het afsluiten van een lening. Er wordt dan ook geen rekening gehouden met eventuele kosten verbonden aan een hypotheek, zoals rente of betaalde punten. Het houdt ook geen rekening met de andere kosten van het verwerven van het onroerend goed, zoals sluitingskosten en makelaars’ Vergoedingen.,
wat moet u zoeken in een Cap Rate
wanneer u een vastgoedbelegging wilt kopen, wilt u meestal een hogere cap rate zien. Hoe hoger de cap rate, hoe beter het jaarlijkse rendement op uw investering. Als u op zoek bent om ten minste een bepaald percentage van de inkomsten uit uw investering elk jaar te maken, moet u laten dat uw beslissing om te investeren rijden. U kunt uw berekende netto-inkomstencijfer delen door uw target cap rate om de prijs te bepalen die u bereid bent te betalen voor een bepaald onroerend goed.,
Het “cap rate” dat u moet kopen hangt af van de locatie van het pand dat u wilt kopen en het rendement dat u nodig hebt om de investering de moeite waard voor u te maken. Met andere woorden, je wilt je afkeer van risico meten. Professionals die Commerciële Eigendommen kopen, kunnen bijvoorbeeld in gebieden met een hoge vraag (en dus minder risicovolle) een maximum van 4% kopen, maar in gebieden met een lage vraag een maximum van 10% (of zelfs hoger) aanhouden. Over het algemeen is 4% tot 10% per jaar een redelijk bereik om te verdienen voor uw vastgoedbelegging.,
doorgaan met ons huis met twee slaapkamers voorbeeld van bovenaf, het netto bedrijfsresultaat delen door een minimaal aanvaardbaar plafond tarief van 5% geeft u de hoogste prijs die u bereid zou zijn te betalen:
welk rendement u ook nastreeft, zorg ervoor dat het geprojecteerde inkomen u met een gezonde hoeveelheid contant geld achterlaat nadat de hypotheek is betaald. Als u een huurder die niet betaalt voor een paar maanden, en het plafond tarief op uw potentiële woning is 2% of minder, uw vastgoedbelegging kan snel een verplichting worden., Zorg ervoor dat je bij het berekenen van je potentiële rendement rekening houdt met scenario ‘ s voor het slechtste geval van huurverlies-op die manier heb je een goed gevoel over de vraag of je het je kunt veroorloven om het pand te dragen wanneer het leeg is.