att göra kloka bostadsfastighetsinvesteringar kräver ett fast grepp om vissa finansiella begrepp. Om du är överväldigad av alla formler, mätvärden och råd där ute för att utvärdera potentiella egenskaper, är du inte ensam. Tyvärr finns det ingen one-size-fits-all beräkning du kan använda för att bestämma om en investering är rätt för dig., Men genom att lära sig om hur och när du ska använda olika värderingsverktyg, du beväpna dig med den kunskap du behöver för att fastställa de metoder som kommer att fungera för varje utsikter du möter.
en av de vanligaste åtgärderna för en fastighets investeringspotential är dess kapitaliseringsgrad, eller ”cap rate.”Cap-räntan är en beräkning av den potentiella årliga avkastningen—förlusten eller vinsten du ser på din investering.
hur man beräknar Cap-hastigheten
det finns mer än ett sätt att beräkna cap-hastigheten, men vi tittar på det vanligaste här., Grundformeln är:
Cap Rate = (netto rörelseresultat)/(nuvarande verkligt marknadsvärde)
låt oss bryta ner det:
netto rörelseresultat: ditt netto rörelseresultat är din bruttohyreinkomst (den totala summa pengar du får från hyran) minus dina rörelsekostnader (som löner och kostnader för reparationer). För att komma fram till detta nummer, gör följande:
- beräkna bruttohyreinkomst: uppskatta den årliga hyran du får. Om fastigheten redan är hyrd, multiplicera den nuvarande totala månadshyran för hela byggnaden med 12., Om fastigheten inte hyrs, eller om du tror att den nuvarande hyran är under marknaden, bestämma den löpande hyran för liknande byggnader. Liknande byggnader är de som är i samma allmänna område, har jämförbara bekvämligheter (som en gård, Hiss, Säkerhetssystem och tvättstuga) och är så uppdaterade (eller inte uppdaterade) som den du överväger. Du kan göra denna forskning genom att titta på hyra listor på webbplatser som Craigslist, Zillow, Apartments.com, eller vad notering service är populär bland lokalbefolkningen.,
- uppskatta driftskostnader: uppskatta den årliga kostnaden för att äga fastigheten. Tänk på kostnader som följande:
-
- fastighetsskatter
- verktyg som du (inte hyresgästerna) kommer att betala, till exempel vatten, Internet eller gas
- egendom och ansvarsförsäkring och
- underhåll—vad räknar du med att din budget kommer att vara för rutinunderhåll (till exempel rengöring och landskapsarkitektur), reparationer (till exempel att ta itu med slitage, fixa läckande rör och ersätta en ugn), och remodels?,
- subtrahera #2 från #1. Dra av dina rörelsekostnader (#2) från din bruttohyreinkomst (#1) för att bestämma ditt netto rörelseresultat.
aktuellt verkligt marknadsvärde: du kan använda antingen utgångspriset eller det pris du erbjuder.
du räknar med att årliga driftskostnader blir $5,800: $3,800 i fastighetsskatt och $2,000 i underhåll och andra kostnader.
din beräknade rörelseresultat är $24,000-$5,800 = $18,200.,
om dina uppskattningar är korrekta skulle den här egenskapen med två sovrum ge dig en avkastning på 5,6%.
men-kommer fastigheten att upptas?
beräkningen av takräntan ovan förutsätter att du får full hyra varje månad – med andra ord att fastigheten är 100% upptagen 365 dagar på året (och att dina hyresgäster håller jämna steg med hyran). Medan 100% beläggning kan hända regelbundet för ett enfamiljshus, är det mindre sannolikt för en multiunit byggnad med mer omsättning., Så, när det är möjligt, Vill du redogöra för en mindre än 100% beläggning vid beräkning av din takränta. Så här:
justera formeln för netto rörelseresultat till följande:
netto rörelseresultat = – (driftskostnader)
de flesta fastighetsinvesterare bygger en 5-10% förväntad hyresförlust i sina beräkningar. Så, om du skulle anta en 90% beläggning i ovanstående exempel:
netto rörelseresultat = – $5,800 = $15,800. (Observera att en 10% minskning av beläggning resulterar i $2,400 mindre nettoresultat.,)
Cap rate = $15,800 / $325,000 = 4.9%
när du överväger minskad beläggning, har två sovrum huset nu en takränta avkastning på ungefär 4,9%, vilket gör det till en något mindre attraktiv investering.
när är vetskap om den gemensamma jordbrukspolitiken hjälp?
takräntan är ett användbart mått när du bedömer en egendom som du förväntar dig att ge regelbunden, relativt förutsägbar inkomst. Till exempel, skulle du vilja beräkna takräntan för en 4-enhet hyreshus ockuperade av hyresgäster med årslånga hyresavtal.,
du vill beräkna och jämföra taken för liknande potentiella investeringsegenskaper som du tittar på. Till exempel, om du väger för-och nackdelar med två Duplex ligger i samma centrum område, jämföra deras cap priser kan hjälpa dig att avgöra vilken egendom kommer att bli ett bättre komplement till din portfölj.
att känna till takräntan för en potentiell investering hjälper dig också att bestämma om det begärda priset är rimligt – om det är dyrt baserat på dina takränteberäkningar kan du kanske förhandla om ett lägre pris.
när är att veta den gemensamma jordbrukspolitiken inte så bra?,
det är inte särskilt användbart att beräkna takräntan för en fastighet om du planerar att vända den, erbjuda den som semester eller hyra ut den på kort sikt. När du vänder på en fastighet är ett av dina mål att hålla fast vid det så kort tid som möjligt—vilket gör cap rates 12-månaders referensram mindre relevant. För semester eller kortfristiga hyror kommer du sannolikt att uppleva svängningar i intäkter och beläggning, för att inte tala om driftskostnader som fluktuerar på grund av säsongsunderhåll eller reparationer till följd av hög hyresgästomsättning., Dessa faktorer kombineras för att påverka din netto rörelseresultat, vilket i sin tur resulterar i en opålitlig takränta beräkning.
takräntan beräknas också utifrån antagandet att du betalar alla pengar för en fastighet—inte tar ut ett lån. Därför, det tar inte hänsyn till eventuella kostnader i samband med en inteckning, såsom ränta eller poäng betalas. Det tar inte heller hänsyn till de andra kostnaderna för att förvärva fastigheten, såsom stängning kostnader och mäklare’ avgifter.,
vad du ska leta efter i en Takränta
När du vill köpa en förvaltningsfastighet, för det mesta vill du se en högre takränta. Ju högre takräntan desto bättre är den årliga avkastningen på din investering. Om du funderar på att göra minst en viss andel av inkomsten av din investering varje år, bör du låta det driva ditt beslut att investera. Du kan dela din beräknade nettoinkomst siffra med ditt mål tak takt för att bestämma det pris du skulle vara villig att betala för en viss egendom.,
den ”cap rate” du bör köpa på beror på platsen för den egendom du vill köpa in och avkastningen du behöver för att göra investeringen värd det för dig. Med andra ord, du vill mäta din motvilja mot risk. Till exempel kan yrkesverksamma som köper kommersiella fastigheter köpa till en 4% cap-takt i hög efterfrågan (och därför mindre riskabla) områden, men hålla ut för en 10% (eller ännu högre) cap-takt i låg efterfrågan områden. Generellt är 4% till 10% per år ett rimligt intervall för att tjäna för din förvaltningsfastighet.,
fortsätter med vår två sovrum hus exempel ovanifrån, dividera netto rörelseresultatet med en minsta acceptabel takränta på 5% kommer att ge dig det bästa priset du skulle vara villig att betala:
oavsett avkastning du siktar på, se till att den beräknade inkomsten lämnar dig med en hälsosam mängd kontanter efter inteckning betalningen har betalats. Om du har en hyresgäst som inte betalar för ett par månader, och den maximala räntan på din potentiella egendom är 2% eller mindre, din förvaltningsfastighet kan snabbt bli en skuld., Var noga med att överväga värsta fall hyresförlustscenarier vid beräkning av din potentiella avkastning-på så sätt har du en bra känsla av om du har råd att bära fastigheten när den är ledig.